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divinstage

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salve,
espongo brevemente il mio situazione per avere un parere.

Tramite agenzia ho stipulato proposta per un'immobile in ristrutturazione da parte di impresa immobiliare. A questa è seguita controproposta, da me accettata, versando una come caparra confirmatoria, tramite assegno intestato all'impresa stessa.
Il tutto è stato regolarmente registrato presso Agenzia delle Entrate. Tra l'altro per mia volontà, dato che l'agenzia mi consigliava di andare direttamente al preliminare entro 20 giorni senza registrare nessuna atto.
In vista del preliminare (in cui dovrei versare altri k € + provvigione agenzia 3%+IVA) è emerso, tramite le visure del mio notaio, che l'impresa immobiliare non ha la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile, ma bensì ne è venuto in possesso tramite atto stipulato con riserva di proprietà a favore del proprietario originario. Riserva ancora presente.
Questa cosa è stata omessa negli scritti della proposta e controproposta dove, anzi, era stato dichiarato dalla stessa impresa di avere la piena proprietà dell'immobile.
Alla mia accusa nei confronti dell'agenzia di scarsa trasparenza, questi hanno replicato che non erano al corrente della cosa e che l'abbiamo scoperto quando me.
Naturalmente cosa difficile a cui credere.

Fermo restando che a me l'immobile interessa, e che sia ormai a fine ristrutturazione, vi chiedo se, secondo il vostro parere, gli atti registrati abbiano ancora valore legale oppure se sia necessario stipulare una nuova proposta con i dati corretti.
Inoltre, come forma di maggior tutela, sarebbe sensato andare direttamente al rogito a lavori ultimati, senza preliminare, quando avranno il pieno possesso dell'immobile stesso?
Oppure, viste le circostanze di scarsa trasparenza, sia meglio defilarsi dalla compravendita cercando di non pagare provvigioni e con restituzione della caparra (cosa molto difficile)?

Grazie.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Si tratta di un affare più complesso di quel che ti aspettavi, a causa della scarsa informativa della agenzia immobiliare.
Se davvero interessato all'immobile, consiglio di procedere ma avvalendoti immediatamente della assistenza di un legale che dovrà visionare non solo la contro proposta da te accettata ma, anche e soprattutto, la vendita con riserva della proprietà sottoscritta fra il tuo venditore e l'originario proprietario.
Oltre, naturalmente, al contratto / capitolato di appalto.
In caso contrario, qualora cioè per qualsivoglia ragione vi sia la volontà di non ricorrere al supporto legale, consiglio di abbandonare l'affare.
 

divinstage

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Si tratta di un affare più complesso di quel che ti aspettavi, a causa della scarsa informativa della agenzia immobiliare.
Se davvero interessato all'immobile, consiglio di procedere ma avvalendoti immediatamente della assistenza di un legale che dovrà visionare non solo la contro proposta da te accettata ma, anche e soprattutto, la vendita con riserva della proprietà sottoscritta fra il tuo venditore e l'originario proprietario.
Oltre, naturalmente, al contratto / capitolato di appalto.
In caso contrario, qualora cioè per qualsivoglia ragione vi sia la volontà di non ricorrere al supporto legale, consiglio di abbandonare l'affare.
Grazie per la precisa risposta.
Ho già provveduto a contattare un legale di fiducia per valutare la soluzione più idonea.
Un motivo che accresce ulteriormente la mia sfiducia è l'opposizione, da parte dell'impresa, alla stipula della fideiussione a garanzia della caparra già versata e quella da versare al preliminare.
Da considerare che il rogito sarebbe fra circa 2 mesi e, nel caso, avrei trascritto il preliminare.
Mi chiedo però se, considerando la riserva e senza una delega da parte del proprietario originario (o almeno mai prodotta agli atti), tale impresa possa essere titolare di qualche titolo giuridico per disporre della vendita dell'immobile.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Inoltre, come forma di maggior tutela, sarebbe sensato andare direttamente al rogito a lavori ultimati, senza preliminare, quando avranno il pieno possesso dell'immobile stesso?
Si, perché rischieresti meno soldi , ma bisognerebbe leggere quanto firmato, e l’atto precedente.
Penso che la riserva di proprietà verrà definita quando il costruttore pagherà le rate previste (o forse consegnerà un immobile al suo venditore, se è un’operazione più grande di un singolo appartamento), grazie ai soldi incassati dalla vendita a te: quindi se a rogito tu compri, e la riserva di proprietà non ci sarà più, tutto sarà ok.
Per questo devi approfondire, e capire cosa manca per “estinguere” la riserva di proprietà: per ora ti hanno promesso in vendita un bene altrui, cosa lecita, ma devi sapere come stanno le cose prima di versare altri soldi.
Poi con l’agenzia tratterei le provvigioni, perché la riserva di proprietà è un aspetto che non potevano non conoscere (chissà se è mala fede o semplice ignoranza).
 

vincenzodadd22

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Nel contratto di vendita con riserva di proprietà le parti possono stipulare un contratto, stabilendo che l’acquirente provvederà al pagamento del bene in via dilazionata e, al contempo, che il medesimo possa divenire proprietario del bene citato, anche se ne ha già la materiale disponibilità, solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo.
L’aspetto fondamentale dello schema contrattuale in esame consiste quindi nel fatto che colui che si impegna ad acquistare il bene ne viene proprietario solo se ne paga l’intero prezzo, pur acquisendone la disponibilità precedentemente. L’istituto del contratto di vendita con riserva di proprietà è disciplinato nell’alveo più generale dei contratti di vendita.
Quindi, credo che l'impresa non abbia titolo per vendere l'immobile a meno che non dimostri chiaramente con documentazione alla mano che la riserva di proprietà sia stata sciolta.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Quindi, credo che l'impresa non abbia titolo per vendere l'immobile a meno che non dimostri chiaramente con documentazione alla mano che la riserva di proprietà sia stata sciolta.
Per ora non può vendere, ma può (come ha fatto) , promettere in vendita: ovviamente prima dovrà diventare proprietario.
Si immagina che per il rogito (o con quei soldi) salderà le rate e potrà rogitare.
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Secondo me al momento l'impresa non può vendere. Inoltre ritengo, proprio a causa del comportamento tenuto dall'agenzia, che quest'ultima fosse perfettamente al corrente di tutto!
 
Ultima modifica:

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
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Si tratta di un affare più complesso di quel che ti aspettavi, a causa della scarsa informativa della agenzia immobiliare.
Se davvero interessato all'immobile, consiglio di procedere ma avvalendoti immediatamente della assistenza di un legale che dovrà visionare non solo la contro proposta da te accettata ma, anche e soprattutto, la vendita con riserva della proprietà sottoscritta fra il tuo venditore e l'originario proprietario.
Oltre, naturalmente, al contratto / capitolato di appalto.
In caso contrario, qualora cioè per qualsivoglia ragione vi sia la volontà di non ricorrere al supporto legale, consiglio di abbandonare l'affare.
A me sembrano due pessimi consigli Luigi,

Tanto quello di abbandonare l'affare quanto quello di ricorrere all'avvocato.

Con tutto il rispetto e la simpatia sono due suggerimenti davvero fondati sul nulla.

La bonta' di un prodotto, non ha nulla a che vedere con chi ne detiene il titolo;
Che si chiami Giovanni o Francesco, le caratteristiche del bene non cambiano.

Mentre va da se', che l'avvocato della parte acquirente, pardon.. il notaio, non potra' stipulare il contratto di trasferimento, in mancanza dell'allineamento necessario per procedere.

Scompenso, che nella sua eventualita', cagionerebbe maggior danno per i venditori, considerato che niente rogito, uguale niente soldi da incassare.

Se le cose, dovessero funzionare davvero come qui e' stato da piu' parti sostenuto, allora sono illecite o quantomeno da considerarsi "losche", la maggior parte degli scambi che invece ritualmente avvengono, dai secoli dei secoli.

In ordine sparso,
Le vendite di cose altrui,
le cessioni e le circolazioni di contratti preliminari.
Quelle derivanti da permute, che invece sono addirittura risalenti a sistemi economici "primitivi".

Le vendite o i preliminari di nuova costruzione o "su carta", che invece da sempre avvengono, per oggetti non ancora identificati.
Le vendite di case libere, gravate da usufrutto, che resta un titolo vendibile a chiunque, indipendentemente dagli attori del contratto.
Oppure, quelle derivanti da successione, che neanche sarebbero possibili, senza le contestuali prassi che avvengono il giorno stesso del rogito.

Se tanto ci da' tanto, allora bisogna darsela a gambe sbbandonando
l'affare, oppure ricorrere all'avvocato, mica che la zia Mafalda, non voglia procedere con le prassi di accettazione.
 

brina82

Membro Senior
A me sembrano due pessimi consigli Luigi,

Tanto quello di abbandonare l'affare quanto quello di ricorrere all'avvocato.

Con tutto il rispetto e la simpatia sono due suggerimenti davvero fondati sul nulla.

La bonta' di un prodotto, non ha nulla a che vedere con chi ne detiene il titolo;
Che si chiami Giovanni o Francesco, le caratteristiche del bene non cambiano.

Mentre va da se', che l'avvocato della parte acquirente, pardon.. il notaio, non potra' stipulare il contratto di trasferimento, in mancanza dell'allineamento necessario per procedere.

Scompenso, che nella sua eventualita', cagionerebbe maggior danno per i venditori, considerato che niente rogito, uguale niente soldi da incassare.

Se le cose, dovessero funzionare davvero come qui e' stato da piu' parti sostenuto, allora sono illecite o quantomeno da considerarsi "losche", la maggior parte degli scambi che invece ritualmente avvengono, dai secoli dei secoli.

In ordine sparso,
Le vendite di cose altrui,
le cessioni e le circolazioni di contratti preliminari.
Quelle derivanti da permute, che invece sono addirittura risalenti a sistemi economici "primitivi".

Le vendite o i preliminari di nuova costruzione o "su carta", che invece da sempre avvengono, per oggetti non ancora identificati.
Le vendite di case libere, gravate da usufrutto, che resta un titolo vendibile a chiunque, indipendentemente dagli attori del contratto.
Oppure, quelle derivanti da successione, che neanche sarebbero possibili, senza le contestuali prassi che avvengono il giorno stesso del rogito.

Se tanto ci da' tanto, allora bisogna darsela a gambe sbbandonando
l'affare, oppure ricorrere all'avvocato, mica che la zia Mafalda, non voglia procedere con le prassi di accettazione.
Scusa Pyer ma come fai a sconsigliare un Avvocato in una situazione simile? Gi acquirenti "normali" non sono come te esperti di queste situazioni, o avvezzi al rischio! Farsi seguire da un legale, in questa situazione, mi pare il minimo.

Il problema fondamentale è capire quando l'impresa intenda saldare la proprietà, e con quali somme soprattutto.
 

divinstage

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ringraziando tutti per le risposte, capisco le prassi e la pratica quotidiana, ma restano alcuni fatti poco trasparenti:

- il venditore nella proposta ha dichiarato di avere IN QUEL MOMENTO la piena proprietà dell'immobile. Ammettendo il falso, dato che in realtà vi è una riserva in essere a favore di un soggetto terzo, mai menzionato;

- il venditore si rifiuta di fornire una fideiussione, da me richiesta, sulle caparre confirmatorie in quanto non è una nuova costruzione, bensì una ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso;

- questi atti sono stati regolarmente registrati all'agenzia dell'entrate, dichiarando quindi il falso;

Ora, sicuramente avranno la proprietà al rogito estinguendo la riserva, ma il problema restano le caparre. Sto dando soldi a chi in realtà non mi fornisce fideiussioni e mi ha detto il falso, dichiarando di avere la piena proprietà dell'immobile.

In base a queste premesse, considerando che fare compravendite di case non sia il mio lavoro, dubitare mi sembra lecito, e tutelarsi, tramite chi conosce meglio di me il diritto immobiliare, mi sembra doveroso.

Rimane la mancanza di professionalità di chi mi ha proposto l'immobile e ha stilato la proposta. Se fosse stata fatta menzione della riserva avrei sicuramente valutato meglio l'acquisto, facendo visionare le carte da un notaio di fiducia. Cosa che forse, mio errore, avrei dovuto comunque fare.

Mancanza di professionalità che si è perpetrata nel tempo in quanto l'agenzia mi ha detto di non essere al corrente della riserva. Naturalmente è emerso, tramite il mio notaio, che ne fossero perfettamente a conoscenza, spingendolo a contattare il notaio del venditore per sistemare la cosa.

Ora, dato che lo reputo un buon affare e che lo stato dei lavori per il mio immobile sia molto avanzato, credo possa essere intelligente, e maggiormente tutelante, andare direttamente al rogito.

Se sono interessati a chiudere, e considerando che di questo periodo non prenderebbero mai la somma da me proposta, forse faranno le cose in regola e più velocemente possibile.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Rimane la mancanza di professionalità di chi mi ha proposto l'immobile e ha stilato la proposta. Se fosse stata fatta menzione della riserva avrei sicuramente valutato meglio l'acquisto,
Questo secondo me è l’aspetto peggiore.
Nel senso che il venditore ha tutto l’interesse ad andare a rogito, e penso che la cosa si possa chiudere senza grossi problemi. Anche se a questo punto approfondire è doveroso.
Ma l’agenzia è imperdonabile (lo dico da ex, le agenzie poco serie screditano tutta la categoria), e tratterei molto sulle provvigioni , visto che non le hai ancora pagate, saldando solo al rogito.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Questo secondo me è l’aspetto peggiore.
Nel senso che il venditore ha tutto l’interesse ad andare a rogito, e penso che la cosa si possa chiudere senza grossi problemi. Anche se a questo punto approfondire è doveroso.
Ma l’agenzia è imperdonabile (lo dico da ex, le agenzie poco serie screditano tutta la categoria), e tratterei molto sulle provvigioni , visto che non le hai ancora pagate, saldando solo al rogito.
Per me invece la fai piu' grave di quella che e'.

Facendo pure troppe questioni di principio.
Come acqua mischiata con olio, questioni di principio ed affari, sono due elementi che non si legano tra loro.

Mentre invece fai molto bene, a mantenere la tua attenzione, sulla bonta' dell'affare.

Circostanza, che molto probabilmente, resta determinata proprio dalla presenza di quel gravame.

Sparare sul pianista, ovvero prendertela andando a testa bassa contro l'intermediario, non e' la cosa piu' intelligente da fare.

Considerato, che e' proprio il mediatore, il tramite che ti conduce al rogito e ti "consegna" sul piatto il venditore che, non a caso, si concede.

Il rogito e' la stanza dei bottoni.
Il luogo dove si regolano tutti i conti.

Scelto dall'acquirente nella cura del proprio legittimo interesse.

Per questo effetto, piu' amici avrai attorno a te, maggiore sara' la tua forza.

Prima del rogito, tutto puo' accadere.
Chiacchiere, trasparenze, correttezze, carte e carteggi, registrati, autenticati o trascritti che siano, vengono sostituiti o, per meglio dire completamente annullati dal contratto definitivo, che gli cade sopra con lo stesso effetto di una lapide.

Posto ,che il mio pensiero, e' quello che il mediatore sia stato in buona fede.
Male indotto dal venditore che resta il soggetto responsabile.
Che, con tutta probabilita', versa in uno stato di necessita', cagionato dall'errore o dal torto, commesso o subito, dall' obbligazione contratta precedentemente.

Diversamente, le dinamiche di questa compravendita, poserebbero su un piano piu' tranquillo e consueto.

Cosi' pure si spiega, l'ostruzione nel rilascio delle garanzie fidejussorie che hai richiesto, tra l'altro superflue, nel caso in cui il fabbricato si trovi in avanzato stato di conclusione.
Oltre al fatto, questo puramente logico, di come sia perfettamente inutile, cercare di ricavare sostanza, da spremere da un limone gia' bello che consumato.

Mio pensiero, fondato sul fatto che se il mediatore avesse saputo della condizione del venditore, giuocoforza ti avrebbe riservato una maggior tutela, ricercando la tua complicita', atteso che in un tale contesto, i quattrini a lui spettanti da ogni parte e che consentono la conclusione dell'affare, provengono da te.

Ma pure che ne fosse stato a conoscenza.
Non appare una circostanza da stracciarsi le vesti piu' di tanto.

L'aver tutelato un venditore, contro il proprio stesso interesse, per scongiurare il rischio, tra l'altro niente affatto raro, di farne una facile preda per gli attacchi degli speculatori piu' spregiudicati, che in nome della trasparenza, possono agire indisturbati e avvantaggiati.

Ecco, che in un tale contesto, un consiglio come quello di Francesca, di infierire sul mediatore reo di equidistanza, lascia tutto il tempo che trova.

Mentre sul piano della "ratio", desta invece enormi perplessita', sul piano dell'aritmetica.
Ovvio, che un eventuale "intervento ritorsivo", trarrebbe maggiore effetto esercitato sul saldo prezzo, piuttosto che sulle percentuali di mediazioni.

Avessero incassato, oppure fatto incassare piu' caparre per la stessa casa, configurando una truffa, allora avresti le tue ragioni.

Ma lo stesso principio, avviene tutti i giorni nelle più svariare modalita', per consentire il buon esito delle transazioni.
Come l'intervento della banca, che riscuote al rogito il proprio capitale cancellando contestualmente e non un minuto prima, le iscrizioni che gravano sull'immobile.
Non per questo, che la parte acquirente deve sindacare o pretendere il contratto, stipulato tra la banca e il venditore.

Cosi' come accade, quando ad intervenire all'atto, sia un usufruttuario o l'amministratore del condominio, che con la mano destra prendono l'assegno circolare e con quella sinistra, rilasciano quietanza.

Nel finale, invece di fare inutili questioni di eo di andar piagnucolando inutilmente dagli avvocati, meglio faresti a convocare da subito il rogito.

Dove non e' da escludersi l'eventualita', che il titolare del diritto che grava sull'immobile che stai acquistando, intervenga al rogito nella tutela del suo interesse, per riscuotere e sgravare il bene, incassando una parte proveniente dal ricavato della vendita.

Soldi che sono di proprieta' del venditore.

Che come tutti gli altri attori citati, ha pure lui tutto il diritto, di proteggersi e difendersi, perfino con le unghie e con i denti perche' ovviamente, sta nella logica delle cose farlo, se e quando, si versa in uno stato di necessita'.

La stessa logica che viene adottata nel diritto penale.
Dove alla persona indagata, la legge consente all'imputato il diritto di mentire, se e quando questo serva, nell'esercizio universale della propria tutela.

Senza questo principio, in nome della vostra trasparenza, allora chiunque si trovi in una condizione di necessita', dovrebbe mettersi in ginocchio a subire colpi che arrivano da tutte le parti, aspettando il colpo di grazia.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
@PyerSilvio come la fai lunga...
Il mediatore in buona fede ?
E che, fai fare una proposta per un immobile senza aver letto l’atto di provenienza ?
Non poteva non sapere, e , sapendolo, non poteva non dirlo.

Non faccio nessuna questione di principio: il mediatore deve dire quello che sa, se non lo dice, sbaglia. Io un mediatore così non lo vorrei più come “alleato”, come dici tu, farei più volentieri senza di lui.

Io non vedo tutta questa condizione di bisogno o difficoltà del venditore: ha fatto un’operazione pagando a rare, invece di chiedere un mutuo..mi pare un’ottima scelta.
La vendita secondo me andrà in porto senza grossi problemi, non è una situazione così strana (a meno che ci siano altri aspetti a noi non noti).

Mal’acquirente aveva tutto il diritto di conoscere la stato delle cose prima di firmare.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
come la fai lunga...
..Perche' utilizzo tanti spazi Francy..
Non mi piace scrivere tutto attaccato.

Cmq per fartela piu breve, il mediatore non poteva occultare circostanze, che sono di dominio pubblico.
Una volta consegnato l'atto che doveva fare..?
Tirare fuori la chitarra o il modulo della proposta...?
 

divinstage

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Per me invece la fai piu' grave di quella che e'.

Facendo pure troppe questioni di principio.

...
Tutto molto bello.
Nessun principio e nessuno si lagna.

Si parla di soldi e di affari. Soldi che, se permetti, tanti o pochi che siano, sono i miei risparmi. Affari che, se permetti, non deve fare solo chi vende o media.

La fiducia nel mediatore, che c'era, è venuta meno. Sapeva e non ha detto, ottenendo intanto la firma.
La trasparenza del venditore è discutibile. Sapeva e, dichiarando il falso, dimostra di essere in mala fede e di non avere sostanzialmente liquidità, o di averne estremamente bisogno.
Il mio notaio che ha letto le carte vere e dicendomi "attenzione", viene tacciato dal mediatore come chi mi stia malconsigliando nell'affare.

Insomma, come già detto da altri, quasi sicuramente andrò in fondo con l'acquisto ma, averlo saputo prima, girala come vuoi, avrebbe avuto due effetti: non andare avanti all'inizio oppure mi avrebbe fatto offrire decisamente meno nella proposta.
Speculo io? No, qui sono l'unico che deve pagare tutti e, se permetti, gli altri non hanno brillato di correttezza e trasparenza.
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
..Perche' utilizzo tanti spazi Francy..
Non mi piace scrivere tutto attaccato.

Cmq per fartela piu breve, il mediatore non poteva occultare circostanze, che sono di dominio pubblico.
Una volta consegnato l'atto che doveva fare..?
Tirare fuori la chitarra o il modulo della proposta...?
Eh si, poveretto prende troppo poco per dire al potenziale acquirente quelle 4 cose che dovrebbe dirgli che lavoro di fatica quello del mediatore, con tutte le responsabilità che ha dovrebbe guadagnare quanto un parlamentare come minimo . Però l'importante è sorridere e fare il simpaticone.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
..Perche' utilizzo tanti spazi Francy..
Non mi piace scrivere tutto attaccato.

Cmq per fartela piu breve, il mediatore non poteva occultare circostanze, che sono di dominio pubblico.
Una volta consegnato l'atto che doveva fare..?
Tirare fuori la chitarra o il modulo della proposta...?
Che ne sai che avesse consegnato l’atto ?
E poi, visto che la proposta la compila lui, avrebbe dovuto scrivere la situazione reale , ovvero ti vendono una casa che non è ancora di proprietà.
Non era difficile.
 

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