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carmelo43

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Privato Cittadino
Salve, nel 1991 acquistai un terreno di 27,65/1000 di una proprietà indivisa, nel 1996 chiesi la concessione edilizia in sanatoria e accatastai l'immobile. Nel luglio del c.a. ho deciso di venderlo e, prima di redigere il preliminare di vendita ho consegnato al promissario acquirente l'atto di provenienza del terreno, la concessione edilizia e la visura catastale, inoltre mi è stato chiesto se avevo provveduto a chiedere la sentenza di usucapione, ma ho risposto che essendo trascorsi 25 anni di possesso pieno avevo maturato l'usucapione.
Così il promissario acquirente ha consegnato al suo legale il tutto ed ha predisposto il preliminare di vendita, nel quale è scritto: "la parte promittente venditrice dichiara di avere il diritto di piena proprietà dell'unità immobiliare" e si fissa la data del rogito prima il 31 agosto e poi all'atto della firma si corregge al 31 ottobre.
Con lo stesso preliminare si concede il possesso dell'immobile dalla data della firma del preliminare.
A settembre c.a. , ho provveduto a chiamare il notaio incaricato del rogito, il quale mi ha detto che l'acquirente non intende procedere per mancanza del'usucapione. Il 14.10 c.a. Pertanto il mio legale ha inviato l'invito e la diffida a presentarsi per la stipula del rogito, ma è stata chiesta una proroga di 15 gg.
il 9 novembre c.m. il legale ha inoltrato un'ulteriore nota ed ha fissato per il 18 u.s. il termine per il rogito avvertendo che nel caso non si adempia il preliminare di vendita si adirà il tribunale onde sentir dichiarare risolto il detto preliminare per inadempimento con conseguente perdita della caparra, che verrà trattenuta dai venditori nonchè la restituzione dell'immobile. Si può procedere in tal senso alla luce delle sentenze della Cassazione n.2485/2007 e n.9367/2012? Grazie per la risposta.
 

Ettore Arru

Membro Attivo
Professionista
Credo che tu, pur in buona fede, non sia dalla parte della ragione.
Salvo non aver inteso bene il problema, credo che l'acquirente abbia rinunciato all'acquisto poichè, dall'esame dei documenti, non risulta affatto (a tutt'oggi) che tu sia l'unico proprietario di quell'immobile.
Hai edificato su un terreno con proprietà indivisa e questo fa si che l'immobile, sorto su un terreno non di esclusiva proprietà, risulti essere in proprietà, per quote, anche degli altri aventi diritto (cioè gli altri comproprietari).
Questo perchè, per quanto riguarda l'usucapione, benchè tu abbia disposto di quel bene ininterrottamente per oltre 20 anni, al fine di ottenere l'acquisto per usucapione, occorre - per tramite di un legale, presentare istanza al competente tribunale che, accertati i diritti e rilevato che non sussistono impedimenti, ordina al conservatore la trascrizione in tuo favore.
In sostanza, a tutt'oggi, non esiste un "titolo2 che dimostra che tu sia l'unico proprietario.
Diversamente se tu avessi acquistato un bene da un venditore che, nel dichiararne l'esclusiva proprietà, avesse indicato il possesso pacifico per oltre 20 anni; in questo caso, acquistando "attraverso notrile di compravendita" e trascorsi 20 anni (o 10 con la formula abbreviata), tu saresti lagittima proprietaria anche ai fini della continuità richiesta dalle banche.
Ma in questo caso sei tu che dichiari di esserne proprietaria esclusiva e questo, chiaramente, pone il venditore in allarme.
Posso affermare inoltre che, nel caso il tuo acquirente dovesse acquistare con mutuo, lo stesso non si potrebbe perfezionare.
Le sentenze che tu citi, riguardano la caparra confirmatoria, ma non il motivo per il quale il venditore si rifiuta.
Come sempre, scusate se mi sono dilungato
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Salve, nel 1991 acquistai un terreno di 27,65/1000 di una proprietà indivisa, nel 1996 chiesi la concessione edilizia in sanatoria e accatastai l'immobile
famosa quotina, ma ha rogitato? Perché trattandosi di una quota indivisa il passo successivo era la divisine ereditaria infatti di solito queste vendite sono subordinate alla effettiva attribuzione in sede di divisione ereditaria di quel bene.
Nel luglio del c.a. ho deciso di venderlo e, prima di redigere il preliminare di vendita ho consegnato al promissario acquirente l'atto di provenienza del terreno, la concessione edilizia e la visura catastale, inoltre mi è stato chiesto se avevo provveduto a chiedere la sentenza di usucapione, ma ho risposto che essendo trascorsi 25 anni di possesso pieno avevo maturato l'usucapione.
non matura in automatico l'usucapione ci vuole una causa
 

Ettore Arru

Membro Attivo
Professionista
Perché era previsto dal prelimimare. Adesso che non si procede per il rogito cosa dovrò fare ?
Ecco cosa accade, quando si preferisce il "far da sé", anziché rivolgersi ad un professionista (in questo caso un Agenti Immobiliari).
Della serie: "se pensi che rivolgersi ad un professionista sia caro e perché ancora non sai a cosa potresti andare incontro a voler fare tutto da solo"
 

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