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  1. Bullock

    Bullock Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.

    Avrei bisogno che qualcuno mi risolvesse cortesemente alcuni dubbi inerenti la valutazione di un immobile.

    E' normale cha un'agenzia escluda completamente :

    elementi strutturali quali:
    - scale interne, corridoi ecc.. (30 mq)
    - balconi
    - patio (50 mq)
    - qualita' strutturale e stato immobile
    - coibentazione

    ed elementi determinanti quali:
    - posizione (centro)
    - affaccio (parco naturale)
    - viabilita'
    - vicinanza a servizi

    E' una prassi "scientifica" della valutazione "tecnica " degli immobili il semplice calcolo
    parametro x moltiplicato per metri quadri (ridotti in basse a regole y) ?

    O un "tentativo"?...
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quanto hai esposto non è affatto normale, tutt'altro
    La valutazione immobiliare ha regole chiare e condivise che vanno applicate correttamente che non tutti conoscono o vogliono conoscere
     
  3. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusami ma non ho ben capito. L'agenzia calcola ad esempio 100 mq e li moltiplica per un identico prezzo al mq sia che si tratti di Piazza di Spagna sia che si tratti di Centocelle?

    Richiedi il parere di qualche altro collega...
     
    A gmp piace questo elemento.
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come ha giustamente fatto rilevare Carlo, la valutazione immobiliare ha regole precise (che faticano molto ad entrare nella nostra testaccia di agenti immobiliari :^^:), che in questo caso sicuramente non sono state applicate. Anche volendo agire più a meno ad occhio (come fa la stragrande maggioranza degli operatori del settore), i parametri che tu enunci vanno senz'altro tenuti in considerazione.
    Quello che probabilmente è successo è che il collega, che ha sicuramente il polso della zona, ti ha comunicato il "numero" che è uscito dalla sua testa dopo un ragionamento che ha tenuto conto di tutto quello che dici, anche se in forma empirica e non deterministica (a occhio, appunto! :sorrisone:). A mio avviso puoi fare due cose:
    - decidere se la richiesta economica proposta (che, ricorda, è altra cosa rispetto al prezzo effettivo di vendita :confuso:) è congruente con le tue aspettative
    - pubblicizzare la casa a quel prezzo e vedere come risponde il mercato (che è sempre è comunque l'unico dato certo!) :ok::stretta_di_mano:
     
    A Maria Antonia, Bagudi e CheCasa! piace questo elemento.
  5. Bullock

    Bullock Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte.

    Sarebbe interessante sapere se voi, quando vi chiamano a fare una valutazione,
    inserite nel calcolo dei metri quadri, gli elementi strutturali che ho elencato.
    Perche', escludendoli, quando sono di dimensioni importanti, si trasforma
    magicamente una villa da 400 mq (mq su cui pago tasse da 30 anni...)
    in un villino di 310 : tecnicismo-regola o furbata?

    Per Maurizio Zucchetti. Ti ringrazio per l'intervento, ma la seconda opzione
    mi sembra proprio senza senso: come vuoi che risponda il mercato se metti in
    vendita un bene svalutato?
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vedi, la valutazione non è soggettiva, come detto sopra ci sono regole che vanno rispettate. Certo il cliente le conosce poco perchè se le conoscesse ... farebbe da sè;)
    per verificare se una valutazione è corretta la prima cosa da verificare è che vengano utilizzati i dati delle compravendite. Se questo non avviene e, come succede solitamente, il tutto si conclude con una quotazione media moltiplicata per una superficie ... beh, presta moltissima attenzione perchè con moltissima probabilità non stai ricevendo una valutazione ma un parere di larga massima che, vista la semplicità e gli elementi utilizzati, puoi ricavarti da solo
     
  7. Bullock

    Bullock Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Carlo Garbuio per le tue risposte.

    Condividendo tutto di quanto hai detto, concretamente,
    quando si tratta di computare matematicamente i metri quadri di un immobile
    (parlo solo di questo, poi nella valutazione intervengono tutti gli altri giustissimi
    fattori da te enunciati) elementi strutturali quali scale interne, patio, balconi, corridoi
    è REGOLA GENERALE metterli o si conta solo la superficie dei locali fisici?

    SI - NO?

    Perche' qui vengono fuori due case diverse...
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si, si deve conteggiare tutto
    non si può non misurare l'immobile da valutare
    e non risolvi comunque questo problema, sai perchè?
    perchè ognuno usa i propri indici mercantili e quindi ti puoi trovare con superfici commerciali molto discordanti
    Guarda che esistono tanti tipi di superfici:
    reale, interna lorda, interna netta, esterna lorda ... e molte altre
    questo è quindi un problema importante ma facilmente risolvibile, basta che il perito sia chiaro e corretto (e dico poco)
     
  9. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    tra le righe mi pare di capire che la contestazione del metodo non sia tanto (o solo) relativa al modo con cui è stato calcolato il valore, ma il valore a cui si è addivenuti.

    per intenderci: ti hanno detto 310mq, ti hanno calcolato, butto lì, 2000 euro/mq.. ergo 620.000 euro.
    a questo punto, dici tu, considerando questo e quella superficie opportunamente ponderata arrivo a 400mq; ovvero 800.000 euro.


    è questo il problema?
     
  10. Bullock

    Bullock Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie eldic.

    Si esatto. Hanno trasformato una villa che rivela tutta la sua grandezza
    volumetrica anche con una semplice "occhiata", in un villino: e questo,
    semplicemente non conteggiando gli elementi strutturali che ho elencato.
    (decisamente importanti per dimensione).

    Non avevo grandi dubbi che ci fosse l'intoppo (passato agosto, ovviamente,
    mi rivolgero' ad altre 3/4 agenzie minimo) ma mi è stato molto utile, nel frattempo, levarmi lo scrupolo che fosse una prassi consolidata.

    Mi ha solo sopreso la spudoratezza eccessiva del metodo usato...
    Comunque, come in tutte le professioni, basta cercare e si trova sempre la
    persona giusta cui affidare operazioni di questa importanza.
     
  11. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Le possibilità sono due, anzi tre:
    1. La valutazione del bene è in linea con il mercato, che esprimerà in merito il normale interesse (telefonate e visite)
    2. Il bene è effettivamente sottovalutato: il collega riceverà fin dal primo momento numerosissime telefonate e richieste di visite. A questo punto, dopo la pausa estiva, si potrà rimettere il bene sul mercato ad un prezzo adeguato
    3. Nonostante le nostre impressioni, il bene è comunque sopravvalutato: nessuno (o quasi nessuno) telefonerà! ;)
     
    A gmp, Bagudi e eldic piace questo elemento.
  12. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    immaginavo qualcosa del genere.
    le ipotesi sono due.
    la prima è quella che hai in mente tu; quotazione bassa per "venderla facile".
    la seconda è che il metodo di valutazione è stato senz'altro...spannometrico ma tutto sommato rispondente alla realtà di mercato.
    per intenderci: i metri quadri sono 400, ma la valutazione corretta è 1550 euro al metro quadro... alla fine la valutazione quella è.

    la scelta di sentire un'altra campana (o due, o tre) è senz'altro sacrosanta; considera però che puoi incappare nell'inghippo contrario, ovvero nell'intermediario che favoleggia cifre da mille e una notte per strapparti il mandato.

    in alternativa, puoi provare anche il fai da te; pubblica tu direttamente l'annuncio sui portali al "tuo" prezzo e vedi come va.
    per quel che ho avuto modo di vedere questi annunci rimangono sul portale per un paio di mesi, poi scompaiono... e poi riappaiono con il logo di un intermediario e un prezzo calato del 15-20%


    ps.
    vedo adesso da dove scrivi; ti posso dire che la zona, la conosco.... come dire? benino?
     
    Ultima modifica: 11 Agosto 2015
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Gli elementi da te indicati non vengono totalmente esclusi ma alcuni vengono valutati in percentuale......
     
    A Bagudi piace questo elemento.

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