Errore sostanziale in atto regolarmente trascritto.

[Bastimento]

Mannaggia che casino.

Questa l'hai afferrata bene. Il resto meno...
Essendo i lotti di terreno frazionati all'origine, ognuno è pieno proprietario della propria sezione verticale e fin qui tutti d'accordo. Il seminterrato è sotto la proprietà dei primi 3 appartamenti e come normale è considerato proprietà dei 3.
Il primo problema è che un 4° si trova attribuito a suo favore l'uso in comune del seminterrato, senza che questo diritto trovi giustificazione da una continuità di trascrizioni.
Il 2° , secondario, è come debba intendersi l'uso del seminterrato fra i 3 proprietari: ognuno sul proprio settore o come se fosse una comunione? E' un "tubo" in serie, dove sarebbe tanto più semplice ragionare LIFO. Ma l'ultimo arrivato, inteso come proprietà A, ..., non condivide: lui non gradisce scambiare le posizioni d'uso. A questo si sovrappone il problema 1, chiaramente incompatibile (intendo sulla carta del rogito) con la proprietà ed uso esclusivo rigidamente intesa da A .
3° viene il casino catastale: quello lo saprei risolvere anch'io, meglio dei geom che hanno operato... ma gradirei se ne facesse carico chi lo ha creato. Andrà comunque a posto non appena gli enti esattori contesteranno l'anomalia.

e qui entri in un girone dantesco dove un giudice che non ha mai visto la proprieta' invia un CTU che ne sa il piu' delle volte meno di noi... mio consiglio fai di ttutto per risolverla fra di voi viceversa non si accontentera' nessuno

Qui condivido al 100%: ho il vantaggio di essere la memoria storica della casa, purtroppo il giovanotto ultimo arrivato non è ben disposto all'ascolto, e si chiude a riccio dietro le sue certezze.

Per ora siamo riusciti a consolidare il concetto di "condominio" per l'insieme della struttura, l'omogeneità della facciata e la individuazione delle parti comuni ed in comunione. (cosa se riflette bene, non scontata). Purtroppo sono a livello assembleare.

Il presente è ancora gestibile: mi preoccupa soprattutto il futuro, dove queste problematiche potrebbero perpetuarsi e amplificarsi con l'inserimento di ulteriori nuovi estranei.
Voi meglio di me constatate quanto poco "istruita" sia la gente sul diritto immobiliare, l'obbligo della continuità delle trascrizioni , la differenza fra comunione e condominio, ecc.
Molti si fermano al pezzo di carta che hanno in mano, e non sanno andare più in la. Se poi hanno messo soldini nella certezza di qualcosa .... si possono anche capire, ma la matassa si ingarbuglierebbe ulteriormente.

Arrivare ad un compromesso, trascritto, sarebbe il mio obiettivo.

Grazie a tutti, per gli spunti.

 

[ingelman]

Questo signor A non sente ragioni: per lui i notai ed i geometri non sbagliano mai, e lui ritiene di essere l'unico ad avere diritto esclusivo sulla sua porzione di superficie.

Se mai esiste un diritto esclusivo di una porzione la stessa deve avere una propria identità catastale (ovvero un subalterno a se scaturito da un frazionamento) altrimenti rimane sempre un unico locale di uso comune e proprietà indivisa .....
in alternativa alle pratiche catastali mantenendo l'identità originaria (unico locale) un eventuale utilizzo esclusivo deve essere identificato in via alternativa da un verbale di condominio in caso di più aventi diritto dove viene riportata una rappresentazione grafica (non necessariamente catastale) firmata da tutti i quali ciascuno di essi con l'unanime accordo si attribuiscono la propria porzione da utilizzare.

Tutto il resto è bricolage facilmente opponibile.

Con sorpresa generale è venuto fuori l'altro atto dove invece risultava che il vicino B non sovrastante l'autorimessa aveva "comprato" insieme all'appartamento , anche l'uso della stessa, senza che in sostanza ciò sia suffragato da un titolo del suo venditore.

Dire ho acquistato l'uso secondo me non è corretto inquanto di per se non individualmente alienabile ma bensì puoi acquisire un diritto consolidato che puo essere l'utlilizzo della della quota proporzionale di eventuali parti comuni e di conseguenza il diritto di utilizzare eventuali spazi pro indivisi destinati a pertinenza delle unità immobiliari principali.

il geom che ha rettificato la descrizione catastale in occasione della compravendita A, ha pensato bene di enucleare il terzo di autorimessa, ed attribuirlo alla particella del sig. A (ho rettificato A) (credo per ottenere la conformità urbanistica-catastale e proprietaria): con un piccolo particolare: non ha soppresso l'originario accatastamento dell'intera autorimessa che è rimasta per intero ed attribuita ai tre

questa pratica catastale così come descritta non è corretta anche perchè per essere messa in atto così come l'hai descritta avrebbe necessitato il consenso di tutti i proprietari ... e oltretutto questa quota di ipotetica proprietà non compete al tizio A ... semmai un diritto d'uso di una parte comune non bene identificata
(della serie parcheggio perchè ne ho diritto ma lo faccio dove trovo posto) la stessa cosa che avviene in tutti i condomini dove gli spazi o beni comuni non sono stati assegnati singolarmente.
è un accatastamento illeggittimo che credo che anche tu in qualità di effettivo avente diritto potresti segnalare in catasto (che peraltro non è probatorio) affinche faccia le opportune verifiche e corregga l'errore d'ufficio.[DOUBLEPOST=1415555576,1415555485][/DOUBLEPOST]

Arrivare ad un compromesso, trascritto, sarebbe il mio obiettivo.

credo sia l'unico modo per uscirne

 

[Bastimento]

Massimo, hai sostanzialmente focalizzato il problema, soprattutto quello catastale... ma restano delle inesattezze, che potrebbero generare approcci leggermente diversi. Alla base delle diverse posizioni dei singoli.

Se mai esiste un diritto esclusivo di una porzione la stessa deve avere una propria identità catastale (ovvero un subalterno a se scaturito da un frazionamento) altrimenti .........

... e dato che il diritto esclusivo tecnicamente esiste, è proprio ciò che è avvenuto con l'accatastamento di A.
Ma correttamente hai anche scritto che:

questa pratica catastale così come descritta non è corretta anche perchè per essere messa in atto così come l'hai descritta avrebbe necessitato il consenso di tutti i proprietari ...

... cosa che purtroppo non è avvenuto.

Ma anche l'originario accatastamento oggi avrebbe un vizio di fondo, mentre era ammesso in passato secondo la vecchia pratica catastale finalizzata all'aspetto fiscale: oggi non sarebbe più adeguata per via della non corrispondenza coi dati di conservatoria.

Cioè 60 anni fa era ammissibile accatastare la stessa come se fosse una comunione tra i 3, cosa che giuridicamente non è, attribuendo a ciascuno una quota di 1/3; la cosa funziona per le imposte. Non corrisponde però alla esclusività del titolo di ciascuno.
In catasto ho trovato recentemente un impiegato che mi ha risposto che andrebbe ancora benissimo, ma non è del tutto esatto: c'è una circolare della AdT che indicherebbe per le u.i. realizzate a cavallo di due proprietà, una modalità di identificazione con doppia denominazione graffata; in pratica dovrebbe portarsi dietro entrambi i nr si particella o subalterno dei lotti sui quali insiste (e qui sono ben tre) e manterrebbe evidenziata la separazione delle distinte proprietà anche in planimetria.

e oltretutto questa quota di ipotetica proprietà non compete al tizio A ... semmai un diritto d'uso di una parte comune non bene identificata
(della serie parcheggio perchè ne ho diritto ma lo faccio dove trovo posto) la stessa cosa che avviene in tutti i condomini dove gli spazi o beni comuni non sono stati assegnati singolarmente.

Qui sorge appunto il dubbio: fatte le debite osservazioni che ti ho posto sopra, rimane discutibile e discussa la modalità d'uso. Mettere in discussione questa benedetta esclusività è un'impresa impossibile: chi ha concepito questo assioma iniziale ha pensato di semplificare, ma non ha pensato alle conseguenze. E trovo di fronte un muro insuperabile.
Non ho trovato da nessuna parte un parere di dottrina che supportasse il tuo assunto, che sarebbe del tutto logico, di uso in comune, dello spazio fisico indiviso, di una unica unità immobiliare, costituita da N proprietà distinte.
Per cui ragionevole sarebbe appunto un accordo della serie parcheggio perchè ne ho diritto ma lo faccio dove trovo posto.
Ma sembra che il ragionevole sparisca di fronte alla rivendicazione di diritti ritenuti granitici.
Ecco perchè sono partito dalla domanda: ci sono criteri, esempio il criterio di chi finora ha pagato le tasse, (solo i primi 3) o la sequenza temporale degli atti, tali da incrinare le certezze derivanti da ciò che è scritto sui rogiti, in evidente contrasto?

1- Frazionamento lotti di terreno e costruzione delle singole proprietà (effettuata in comune per le strutture esterne, completata singolarmente per ciò che competeva l'interno), = nel 1956
2- Atto di compravendita lotto B, dove viene ceduto il diritto d'uso comune sul seminterrato altrui, al 2° passaggio di proprietà, = 1977.. Mai pagato tasse a fronte di questo vantato diritto.
3- Atto di 1° compravendita del lotto A : 1987 (20 anni dopo (2) meno 15 gg....), mantenendo la "comunione catastale tra i 3" del seminterrato, disconoscendo la consuetudine d'uso dei restanti 3 ma tollerandola sui preesistenti.
4- Atto di 2° compravendita del lotto A: 2010, con riaccatastamento esclusivo della porzione, e definitiva affermazione della esclusione dei non aventi titolo, oltre alle pretese d'uso particolare sul proprio settore.

Smontando un pò di certezze di ciascuno, sarebbe più facile arrivare a concordare una soluzione concordata.

Il buffo è che in teoria ti scontri con i "pregiudizi" di ciascuno, poi si è in vacanza e .... si accantona la discussione per quieto vivere. Poi finiscono le vacanze ... e tutto procede come prima ... fino alla prossima disamina!.
(Il che sarebbe propizio appunto a superare le divergenze con un pò di buona volontà ... ma si teme di perdere qualcosa ..., mentre forse si guadagnerebbe in chiarezza)

Se appunto non ci fosse da piangere, ci sarebbe da ridere: proprio un bel casino, come diceva Rosa.




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[ingelman]

Tutto quello che hai postato avvalora sempre di più il concetto che l'unica soluzione al problema possibile sia quella di trovare un compromesso bonario che accontenti tutti o quantomeno non scontenti troppo il singolo più pretenzioso ... se questa strada non è percorribile allora si va in guerra ....

iniziando un calvario infinito tra perizie di parte ... relazioni tecniche di parte anche riferite all'origine ... analizzando gli atti d'acquisto dei terreni (particelle) originarie comprese gli eventuali permessi a costruire di questo locale (sempreche esistano) ... ma a sensazione mi verrebbe da pensare che non esistono .. Fino a poi giungere dopo l'intervento di un CTU all'interpretazione del Giudice che dovrà dare un verdetto ... un Odissea.

Il fatto che un unica unità immobiliare che ricade su più particelle possa essere di più proprietari non è cosa affatto strana, come è ovvio che qualora prima delle costruzioni i lotti sono rimasti distinti non avendo fatto una fusione è cosa normalissima che in catasto quell'immobile risulti avere delle particelle graffate tra di loro ed un un subalterno ... (non può essere altrimenti) ..... ma questo non vuol dire nulla.

Ogni variazione catastale, così come è stata fatta, la si poteva fare solo se esisteva un titolo sia urbanistico che di carattere giuridico che lo motivasse e lo avallasse (quello che è stato fatto senza queste caratteristiche è stato realizzato impropriamente) stop. sorvoliamo su tale aspetto altrimenti ci ripetiamo all'infinito.

Una cosa non ho capito anzi due.
1) --- c'è spazio di parcheggio per tutti gli aventi diritto (reale o presunto che esso sia) o no?

2) --- ad oggi ognuno vanta un diritto (reale o presunto) su una parte specifica della costruzione ?
della serie dal primo pilastro sulla destra fino alla porta dell'intercapedine sinistra ci ha sempre parcheggiato Mario il proprietario dell'appartamento del primo piano, di fianco fino all'accesso del vano scala Anselmo con la Fiat Duna o robe simili?

oppure chi primo arriva meglio alloggia?

 

[Bastimento]

1. Lo spazio è quasi un imbuto rovesciato. 3 auto messe bene potrebbero entrare ed uscire indipendenti. Abbiamo messo anche 5 auto, oggi direi che ci starebbero 4.
2. Fino allaltro ieri chi non prevedeva di movimentare spesso la auto si metteva in fondo.

Poi è venuto il "bello": l'ultimo arrivato ha cominciato a pretendere di utilizzare in modo esclusivo l'area sottostante la sua fetta che si trova in fondo al tubo. e visto che ci stanno gradirebbe metterci 2 auto. Gli altri due con diritto certo vorrebbe si mettessero in modo da non ostacolargli i movimenti, almeno per un mezzo.

Poi ci sarebbe il quarto col diritto d'uso un pò fantomatico, che non avendo mai brillato nelle manovre, ha sempre messo l'auto in prossimità dell'ingresso fortunatamente con una macchina corta.
Potrei continuare. Il quinto ha preso atto di non avere un diritto vero, e non crea problemi. Ma siamo amici di famiglia da sempre e sa che comunque se io non sono presente può usare il box al mio posto. Il sesto attuale ha acquistato solo la sua fetta e sa di non vantare diritti. Se il box è vuoto a volte lascia l'auto, ma appena c'è traffico ... esce.