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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sottopongo in questo 3D in sostanza due gruppi di domande distinti:
    col primo gruppo di domande, di cui mi interessa maggiomente avere il vs parere, vorrei sapere cosa succede se si accertasse un errore di sostanza nella formulazione di atti di compravendita che non riflettono la situazione di provenienza.

    col secondo gruppo accenno a cosa consisterebbero i conflitti ed i nodi da sciogliere.

    A) Senza entrare nel merito sul contenuto vorrei avere una idea di massima sull'aspetto procedurale-normativo:
    1) Qualora si riscontrasse in atto un errore non semplicemente materiale ma di sostanza, come se ne esce? (a parte le ossa rotte?)
    2) Quale iter procedurale è previsto per la rettifica?
    3) Se l'errore viene sancito, bonariamente o in sede di giudizio, che conseguenze provoca? Se viene dichiarata la nullità, viene ad essere cancellato tutto l'atto o cade solo la parte contestata?

    Ho visto su
    http://blog.solignani.it/2009/02/03/per-colpa-del-notaio-la-mia-casa-non-risulta-mia/

    un intervento del Notaio Massimo D'Ambrosio di Pescara, mi pare presente anche su immobilio, ma che non sono riuscito a rintracciare, che in sostanza accenna a questa tematica senza però entrare nelle conseguenze ove l'errore effettivamente esistesse.

    B) In subordine sintetizzo in modo sommario due casi di atti notarili, sui quali ci stiamo interrogando.

    Parto dal presupposto, e correggetemi se sbaglio, che i diritti fondiari di lotti contigui nati a seguito di frazionamento e venduti in proprietà esclusiva , si tramandino nei successivi passaggi tali e quali senza aggiunte o sottrazioni unilaterali, se non intervengono pattuizioni bilaterali successive.

    1) Premessa: a seguito di frazionamento A-B-C-D-E-F ciascuno compra in via esclusiva i singoli lotti a-b-c-d-e-f; ognuno singolarmente costruisce sul proprio lotto. Un sig D subentrato dopo varie compravendite pacifiche, e confinante con C, 20 anni dopo, vende il suo immobile esclusivo, cedendo insieme un novellato diritto di co-uso perpetuo su un locale garage realizzato sotto le proprietà appartenenti solo ad A-B e C Faccio notare che non esiste alcuna cessione di servitù prediale.
    Per correttezza potrei aggiungere che D aveva convenuto privatamente, senza trascrizione, con A-B-C e a titolo personale, il diritto d'uso comune (si era tra amici conoscenti di lunga data), a fronte di alcune condizioni di reciprocità ed obblighi tipo la ripartizione comune allargata delle spese e delle imposte, cosa per altro mai avvenuta: ora mi risulta che il diritto d'uso si contraddistingua dall'usufrutto per avere carattere personale e non essere cedibile a terzi .(vedi cc... non ricordo l'art.) . In comune con l'usufrutto ha l'estinzione con la morte del beneficiario.
    A che titolo giuridico ha potuto il Notaio aggiungere questa cessione di diritto d'uso addirittura dichiarandolo perpetuo, non contemplato negli atti originari non trascritto e non cedibile? Ormai la questione si trascina e si sovrappone ad altre anomalie: non si è ancora arrivati ad una lite, si tratta di 2° case, e si è cercato sempre di mantenere un buon rapporto di vicinato, e non farsi venire un attacco di bile almeno in vacanza. Oggi altri successivi eventi portano a dover definire la cosa in modo certo.
    2) Il secondo oggetto di esame è anche più delicato. A raccontarla sembra una telenovela inventata: ma assicuro che quanto sto riportando è reale.
    La famosa autorimessa realizzata su a,b,c, è di fatto un unico locale indiviso unito di fatto. Tralascio i casini catastali riferibili a questo locale, in cui sono note imprecisioni di forma ma corrette fiscalmente, cui si sono sovrapposte modifiche generate da geometri alle prese con l'obbligo recente di conformità catastale
    La autorimessa in questione è stata oggetto di compravendita da parte di C, il quale con atto vende l'immobile di sua proprietà esclusiva, che comprende 1° e 2° piano, ma anche la parte si seminterrato sottostante, costituente insieme all'equivalenti aree a+b un unico locale indiviso. Poichè ciascuno era proprietario esclusivo del proprio terreno, giustamente tutto ciò che sta sotto o sopra questi suoli appartiene ai proprietari dei suoli.
    Ora l'acquirente C" si ritiene proprietario esclusivo dell'area c dell'autorimessa, e fin qui non gli darei torto: ma aggiunge una sua personale interpretazione. E' contrario ad una regolamentazione d'uso dell'unico locale unito di fatto, (cosa di fatto avvenuta per 56 anni in precedenza), rivendica il suo pieno diritto esclusivo sulla sua particella, ma in sostanza nega analogo diritto dei proprietari A e B su a+b, e rivendica una sorta di servitù di passaggio su a e b per accedere a c, che per questi lotti non è mai stata concessa e sancita. (del tipo: io sul mio ho posto per due macchine: voi non ci accedete, ma sul vostro lotto dovete disporvi con limitazioni perchè io voglio entrare ed uscire senza dipendere da voi)
    Il suo notaio avrebbe assicurato che lui gode di questo diritto di servitù, ma forse non sapeva che questo seminterrato è stato urbanisticamente al momento della costruzione, presentato come 3 cantine di proprietà esclusiva, e così compaiono rappresentate nelle schede originarie associate alla planimetria della parte abitativa come accessori non collegati direttamente.
    Solo a cose fatte si è deciso di usarle unite come unica autorimessa, accatastarla "impropriamente" come unico sub, con proprietà indivisa per 1/3 ciascuno senza cessioni di diritti di superficie, assegnazione di posti auto e via discorrendo, gestendoci in modalità LIFO, e salvo i periodi di ferragosto, con una certa indipendenza di movimento.

    Ora l'atteggiamento nasce dal fatto che ciascuno dei litiganti si appella al proprio rogito, "il notaio non sbaglia", non vuol sentir ragioni, e nemmeno è disposto ad ascoltare ed analizzare con chi cerca sulla base della concatenazione degli atti e degli eventi, una via d'uscita di compromesso visto che non sono in gioco diritti vitali: notare che questo atteggiamento si scontra sul medesimo appiglio visto che ci troviamo due atti in palese conflitto fra loro, se nel primo non si riconosce il vizio, e se i titolari (non è novità) tendono ad attribuire ai propri, diritti esclusivi, ed a quelli degli altri che nascono dal medesimo titolo originario diritti parziali o servitù.

    Non è una ulteriore domanda, ma la segnalazione di una ulteriore anomalia generata dai tecnici preposti: oggi sono presenti a catasto sia la autorimessa intera, sia una autorimessa equivalente al terzo, non meglio definita in fatto di "graffature esistenti" che invece di sostituirsi parzialmente con rendita autonoma ai soli fini fiscali, si aggiunge a quella da sempre esistente: con evidenti fonti di distorsioni ai fini fiscali ....
    (non è stata evidentemente fatta una variazione di sostituzione, ma si è generata una moltiplicazione e nuova generazione di beni imponibili....!)

    Graditi contributi anche parziali, meglio se argomentati.[/FONT]
     
    Ultima modifica: 9 Agosto 2014
  2. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ci vuole molta più dedizione di quanta se ne possa dare su un forum. Va valutata ogni virgola e sono implicati diritto civile e legge notarile, fisco, urbanistica e diritto urbanistico, procedura civile, catasto. Tuttavia lavorandoci con convinzione in 3 mesi si può risolvere tutto. Se la paga è buona... procedi, se no molla, non vale la pena.
     
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  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Semplificando la domanda, cosa succede se l'errore in atto viene confermato?
    Annulla l'atto?
    Suppongo che la correzione richieda un nuovo atto.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si lo annulla e proprio per questo é prevista una procedura di rinnovo del contratto lasciando perdere la classica certificazione che seppur trascritta può non accompagnare il rogito sbagliato nei vari passaggi.
     
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  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Deduco che sarà un bel rebelotto
     
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  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si sopratutto perché ho letto ci sono state delle compravendite e qui bisogna verificare i diritti verso i terzi.
     
  7. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Bastimento, veramente troppo audace chiedere simili pareri su un forum....
     
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  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    oddio avvocato mi dica la verità ho toppato?
     
  9. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    No bastimento, assolutamente!
    Volevo solo dirmi d'accordo con desmo.... sono questioni troppo complesse per un blog. bisogna avere le carte davanti, leggerle, porre domande, il blog è limitato.
     
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  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Hai ragione: ma in realtà ho aggiunto dettagli per indicare su quali problematiche si basava la domanda generale, cui desideravo una risposta altrettanto di massima, a prescindere dal caso particolare. Cioé:

    1) ammesso (ovvio da dimostrare) risultasse un errore su un atto (es cessione di un diritto non cedibile per legge), cosa succede? Come se ne esce, cioè con che procedura?

    Anche questa risposta mi porta ad una domanda generale in relazione agli art. 2643, e in partic il 2652. Cioè, se per errore Tizio cede impropriamente a Caio (ad es. perche non ne aveva il diritto, o non poteva cederlo) un diritto di uso perpetuo su un immobile di Sempronio, sembrerebbe che passati 5 anni il terzo acquirente in buona fede Caio conservi questo diritto: allora Sempronio si viene a trovare privato a sua insaputa di un bene?
    I 5 anni decorrono da quando Sempronio viene a conoscenza di questo atto irregolare, o decorrono dalla datadi stipula^

    Fino a quando e da quando Sempronio può impugnare la situazione?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 11 Agosto 2014
  11. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Dipende dal diritto che è stato ceduto, dipende dalle ragioni per cui la cessione non poteva essere compiuta (esiste infatti anche la vendita di cosa altrui), dipende da quel che è accaduto dopo la cessione (fattispecie di usucapione, che possono atteggiarsi in maniera diversa a seconda della vicenda negoziale)..... non credo si possa dare una risposta generale.
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non se ne viene fuori da Bastimento così facilmente, attendiamo due minuti e wallà è già pronto.
    Bastimento :amore:
     
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  13. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    tenace come un giapponese....
     
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  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A Polidoro ero pronto a replicare, ...
    Poi mi è caduto l'occhio sulla risposta di Rosa... altro che 2 minuti...., 30 secondi dopo aver letto....; poi vedo anche la replica di polidoro...

    Visto che siamo a ferragosto , ... il giapponese alza bandiera bianca e desiste...

    A proposito, mentre vi seguo in campo di internamento e rieducazione ... mi spiegate perchè gli avvocati non danno mai una risposta di carattere generale, anche se quando li interpelli ufficialmente non ti risparmiano il rito della consultazione del vangelo generale... ohps... del Codice Civile?
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bastimento é tutta strategia ....
     
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  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Appunto ... se no che causidici sono...? (ma l'aggettivo giusto lo ha inventato Manzoni...):maligno:
     
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  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Comunque ho il sospetto di averne imparata una nuova.

    Recentemente avevamo saputo che ti potevano comprare un attico a tua insaputa,... ma in fondo faremmo la firma tutti.

    Adesso sembra che possano anche vendertelo ... l'appartamento, a tua insaputa...!.: il che è molto ma molto più preoccupante!
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'azzecca garbugli eh. Avevo un avvocato di una certa esperienza, la portata dello studio parlava da solo. Arredi che sembravano più di un negozio di antiquario che altro. Appena potevo portavo mio figlio con me. Aveva due anni. entriamo e il mio cucciolo si mise a correre e andò a sedersi su una sedia .... Si ruppe la seduta. La mia preoccupazione fu sul bambino ....che non si fosse fatto nulla. Lui rimase impietrito e borbottò ad alta voce ..non ci sarà bisogno di guardare i documenti so già che ti costerà cara molto cara ......
     
    A CheCasa!, Ale. e Bastimento piace questo elemento.
  19. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    Toglimi una curiosità ....perché appena potevi portavi un bimbo di 2 anni in uno studio avv. Che sembrava un museo?
     
  20. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    perché non appena dài una risposta di carattere generale esce subito qualcuno che cita la sentenza X che dice tutto il contrario di quel che hai appena consigliato e quindi devi poi analizzare, iniziano i distinguo, le sfumature, i diversi orientamenti.... in Italia non c'è nulla di sufficientemente certo.
    E' per questo che gli avvocati, a volte, vi sembrano eccessivamente prudenti nell'esprimersi.
     
    A Irene1, Bastimento, ingelman e 1 altro utente piace questo messaggio.

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