Evitare il diritto di prelazione durante i primi 4 anni di contratto di locazione

[tomasniki]

buon giorno a tutti,
la mia domanda è questa:
nei primi 4 anni anni di contratto, esiste un modo per evitare il diritto di prelazione al conduttore in caso di alienazione dell'immobile?
grazie

 

[elio lucarini]

scusa,il contratto commerciale o artigianale è di sei anni, solo per tali categorie e non tutte è previsto il diritto di prelazione.Per le abitazioni non esiste il diritto di prelazione.
saluti elio

 

[mf.gestimm]

Re: Evitare il diritto di prelazione durante i primi 4 anni di c

Non vorrei dire una sciocchezza ma a me risulta che nel contratto uso abitazione, il diritto di prelazione in caso di vendita non sia esercitabile nei primi 4 anni ma solo alla scadenza di questi (cioè se il proprietario decide di vendere proprio in quel momento)
Per questo si può dire che praticamente non esiste più perchè si può tranquillamente ovviare.
Ma non sono sicurissima!

 

[Umberto Granducato]

Il diritto di prelazione non esiste x gli immobili ad uso abitativo, ma solo per i commerciali che abbiano un contatto diretto col pubblico. Quindi per i magazzini/depositi o laboratori non c'è quasi mai. Per essere sicuro puoi inserire una clausola nel contratto dove si dice espressamente che il locatario non ha prelazione
saluti

 

[sfilasto]

Il diritto di prelazione a favore del conduttore matura SOLO nel caso in cui - alla prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) il locatore (cioè il proprietario) NON intende rinnovare il contratto all'inquilino per i successivi quattro anni. Ciò significa anche che la vendita in corso di locazione è sempre possibile e l'inquilino non ha prelazione, in quanto la sua posizione non subisce pregiudizio. Infatti il nuovo proprietario è obbligato ad attendere la scadenza del quadriennio se desidera avere la detenzione dell'immobile.
Cito il dettato della legge che regola le locazioni abitative:
Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore).
----omissis-----
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Qui di seguito si parla delle modalità di esercizio della prelazione e degli obblighi delle parti:
Legge 392/78
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Art.39. (Diritto di riscatto) Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Diverso è il caso delle locazioni ad uso diverso, dove il conduttore ha sempre il diritto di prelazione anche in corso di locazione.

 

[sfilasto]

Quindi se il proprietario desidera vendere l'immobile locato ad uso abitativo durante il corso del contratto, può farlo liberamente senza dover dare la prelazione all'inquilino. L'acquirente potrà però prendere possesso dell'immobile solo alla scadenza del contratto, preoccupandosi di disdettarlo preventivamente e motivando la disdetta secondo i casi previsti dalla medesima normativa, ovvero necessità di adibire l'alloggio a propria abitazione principale etc. etc.

 

[tomasniki]

è più chiaro ora, cmq ricordavo diversamente o forse confondevo con il commerciale

 

[Umberto Granducato]

Il diritto di prelazione a favore del conduttore matura SOLO nel caso in cui - alla prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) il locatore (cioè il proprietario) NON intende rinnovare il contratto all'inquilino per i successivi quattro anni. Ciò significa anche che la vendita in corso di locazione è sempre possibile e l'inquilino non ha prelazione, in quanto la sua posizione non subisce pregiudizio. Infatti il nuovo proprietario è obbligato ad attendere la scadenza del quadriennio se desidera avere la detenzione dell'immobile.
Cito il dettato della legge che regola le locazioni abitative:
Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore).
----omissis-----
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Qui di seguito si parla delle modalità di esercizio della prelazione e degli obblighi delle parti:
Legge 392/78
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Art.39. (Diritto di riscatto) Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Diverso è il caso delle locazioni ad uso diverso, dove il conduttore ha sempre il diritto di prelazione anche in corso di locazione.

Ottima rispolverata dell'argomento..
La domanda del post era riferita al 'durante' i primi 4 anni quindi durante non c'è diritto di prelazione, mentre alla prima scadenza si come dici tu..
Non sono d'accordo per le locazioni ad uso diverso: NON per tutte c'è il diritto di prelazione. Se non viene svolta un'attività a diretto contatto col pubblico non c'è prelazione. Mi è capitato da poco con un magazzino.