Fine cedolare secca e ritorno al canone indicizzato

salve
se si stipula
un contratto a canone libero con la clausola di adeguamento del canone all'indice istat,
ma si esercita subito l'opzione per la cedolare secca, si rinuncia agli aumenti del canone.

Mettiamo che dal primo anno al quinto anno si è scelto il regime di cedolare e quindi il canone non auemnta mai.
Se alla fine del quinto anno si rinuncia alla cedolare a questo punto si può applicare la clausola di indicizazione.
la domanda è:
l'adeguamento del canone è a partire dal sesto anno o è retroattivo anche per i primi 5?

 

grazie della risposta.
Quindi non è retroattivo per gli anni in cui vigeva la cedolare.

 

Che io sappia tu puoi rinunciare anche anno per anno come riattivarla.

 

cioè in 8 anni è possibile passare piu volta dal regime ordiario (730) a quello della cedolare con aumenti di canone?

 

http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ERES&CACHEID=cf039c0046691034b9c6fb46ae696f42

 

A costo di attirarmi gli strali dei forumisti, mi chiamo fuori dal coro, azzardando il mio pensiero, più o meno condivisibile.

Procediamo con ordine. Andiamo al decreto attuativo, una buona volta, e lasciamo perdere, per un attimo, i glossatori (Befera, tanto per non far nomi....). Il comma 11, primo periodo, dell'art. 3, D.Lgs. 23/2011, stabilisce - con disposizione definita inderogabile - quanto segue: "Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di aggiornamento del canone [...]". Ora, questo stato di "limbo" o di "sospensione" quali conseguenze pratiche comporta? Posto che quello della cedolare è un regime fiscale sostitutivo che il locatore può scegliere o meno di utilizzare con riferimento ad ogni singola annualità contrattuale, quale è la sorte degli aggiornamenti relativi alle annualità contrattuali per le quali il locatore non ha usufruito di tale regime? Secondo il glossatore più accreditato , gli aggiornamenti di cui non ci si è avvalsi nelle annualità di applicazione del regime fiscale ordinario, sono persi irrimediabilmente: "Dimenticate ogni aggiornamento pregresso, o voi che entrate in cedolare!" (non a caso l'Agenzia delle Entrate è comunemente abbreviata Ade = divinità degli inferi nella mitologia greca ). A pagina 12, il luciferino glossatore - che non nominiamo, per cortesia - scrive: "In applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende accedere al regime alternativo della cedolare secca è tenuto a rinunciare, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, alle variazioni del canone che derivino dall'applicazione di indici di aggiornamento [...]".

La norma - tengo a sottolineare - parla di "sospensione", per il periodo di durata dell'opzione, della facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone. Poiché il regime della cedolare può essere scelto dal locatore per singola annualità contrattuale, l'effetto della norma non deve riverberarsi anche sulle annualità nelle quali il regime sostitutivo non venga applicato. E sarebbe proprio questo che si verificherebbe, qualora non si consentisse al locatore di considerare gli aggiornamenti maturati nelle annualità di applicazione del regime di tassazione ordinaria. Il legislatore, del resto, ha volutamente - a mio modesto avviso - fatto riferimento (se le parole hanno un senso), non a caso, ad una "sospensione" della facoltà di avvalersi dell'aggiornamento e non già ad una "non applicazione" dell'aggiornamento, come ad esempio fece 28 anni fa (si veda in proposito l'art. 1, legge 25 luglio 1984, n°337). Espressione che avrebbe impedito le conclusioni sopra evidenziate. Soltanto "chi vivrà, vedrà" (tanto per restare in tema Ade ) se le conseguenze ipotizzate in codesto post risultino fondate o meno. In ogni caso, si tratta di una questione non solo tributaria, che verrà risolta in sede civilistica e che necessita - tanto per cambiare - di chiarimenti.

 

Il legislatore italiano è un folle, ma anche noi a interpretarlo mica siamo meglio

 

veramente
greazie a tutti per le gentili risposte.
Ehi ma è vero che nel 213 la cedolare secca passa dal 21% al 25% ? ? ? ?

 

Era una manovra prevista dal precedente governo che prevedeva anche tagli sulla deduzione forfettaria del 15% e del 30% sui redditi da locazione: saltando il governo, è saltata pure la manovra. Comunque se si pensava di averla sfangata, la nuova IMU si mangerà in media il 30% del risparmio fiscale della cedolare sulle locazioni. Per i proprietari a basso reddito e per le città in cui i canoni sono più vicini alle rendite catastali, l'erosione del vantaggio fiscale sarà ancora maggiore.

 

Mi aggrego, c'è troppo gusto a fare ammuina tra i forumisti ... e dire cose già dette .......

1) Non mi è chiaro cosa intendesse veramente con retroattivo....: diciamo che non si possono chiedere gli arretrati per il periodo antecedente in cui vigeva la CD. Ma credo sia lecito calcolare la rivalutazione del canone dall'anno 0 all'anno 6, ed a partire dall'anno 6 (è un esempio ) chiedere il nuovo canone rivalutato con la variazione assoluta intervenuta durante i 5 anni precedenti.

2) Poi un pò delicato è definire da quando si può far decorrere: andando a memoria, mi pare che la circolare faccia chiaro riferimanto non solo alle annualità contrattuali, ma anche alle annualità solari IRPEF; per cui per le mensilità solari rimanenti di una annualità in cui vigeva la CD si proietta ancora il divieto di mutamento del canone. E' come dire che si potrà iniziare ad applicare la rivalutazione non dalla data di scadenza dell'annualità del contratto, bensì dal gennaio successivo: sullo stesso contratto, tutta la annualità fiscale deve rimanere costante. Se ricordo male, grazie a chi mi rinfresca le idee.

 

interessante: l'ho scritto anche per verificare la razione.
Ma dove sta scritto che non è lecito? E' una questione, che legherai a quella annosa della variazione assoluta e relativa; ormai è assodato che è lecito e giusto considerare la variazione assoluta dall'anno 0 all'anno X in regime normale, e non quella relativa per differenza fra l'anno n ed n+1.

Qui il caso è vistoso : parto all'anno 0 (2011). Sto fermo per i successivi 4 anni (2015 incluso): poi riprendo dal 2016 ad applicare l'Istat: secondo te che variazione prenderesti in considerazione, partendo dal fatto che il canone del 2011 era 100€? Considereresti la variazione 2016-2011 ? (sono gli unici anni univocamente logici agganciati al contratto ed alla realtà temporale), 2016-2015 (e cosa c'entra il 2015?), 2012-2011 (e cosa significa il 2012 oggi che siamo al 2016? e dopo?)

Interpretazione azzardata, ma non ne vedo un'altra: mi confermi invece il fatto che il riflesso si estenda anche a mensilità successive? la circolare ne fa cenno, e l'avrei interpretata nel modo sopradescritto.

 

Premetto che anche a me piacerebbe sapere quale è la risposta esatta: e forse la signora Longari non si interessa di queste cose...

Però è bene in questo caso stare attenti ai termini usati: ad esempio il termine recuperare, mi semvra induca in errore.

recuperare per me suona che recupero soldi di anni arretrati, e questo non è di certo possibile.

Altra cosa è invece constatare che le 100 lire di 5 anni fa oggi sarebbero 110: ci sono arrivate attraverso 4 passaggi: 102, 105, 107, ed adesso 110 appunto: bene, quello che è stato in passato avevamo l'accordo di non applicarlo, ma oggi le 100 lire dell'altro ieri equivalgono a 110: quindi se posso di nuovo aggiornare il canone secondo l'incremento dell'indice del costo della vita, mi pare corretto vedere di quanto questo oggi è aumentato rispetto a quando avevamo stipulato il contratto, e da oggi in avanti attualizzerò il canone.

Non ne faccio un discorso di opportunismo o convenienza del locatore: è che non vedo un altro modo logicamente consistente da applicare. Ben accetti rilievi argomentati (more solito).

 

Azzardo un'ipotesi più "estrema":

- Applicazione della cedolare per tre annualità di contratto
- Revoca per la quarta e la quinta
- Nuovo inserimento nel regime sostitutivo con la sesta annualità

E' consentito al locatore aggiornare il canone relativo a tale annualità tenendo conto anche degli aggiornamenti di cui non si è avvalso nelle due annualità di applicazione del regime ordinario, fermo restando l'impossibilità di recuperare gli arretrati?

Al quesito io risponderei di sì, sia quando risulti applicabile il metodo della variazione assoluta, sia in caso di applicazione del metodo della variazione relativa.

Metodo della variazione assoluta: il metodo della variazione assoluta prevede che il dato sul quale operare annualmente l'aggiornamento sia il canone di partenza: il sistema consiste, in sostanza, nel considerare la variazione assoluta intervenuta tra l'indice del mese e dell'anno di stipulazione del contratto e l'indice del mese e dell'anno di applicazione dell'aggiornamento.

Parrebbe, dunque, evidente che, in applicazione del metodo della variazione assoluta, nell'esempio sopra prospettato, l'aggiornamento sarebbe nuovamente applicato per la sesta annualità e terrebbe automaticamente conto di quanto maturato nell'anno di mancata percezione dell'aggiornamento del canone.


Metodo della variazione relativa: il metodo della variazione relativa prevede che si considerino le variazioni mensili dell'indice verificatesi nel mese di applicazione dell'aggiornamento rispetto al corrispondente mese dell'anno precedente, applicando l'aumento sul canone già aumentato dell'anno precedente.

Anche nel corso delle normali vicende dei contratti di locazione, infatti, è ben possibile che il locatore non provveda - per qualsiasi ragione - alla riscossione degli aggiornamenti per uno o più anni: in questi casi, l'aggiornamento rispetto al corrispondente mese dell'anno precedente viene normalmente operato effettuando il conteggio sulla base del canone aggiornato, anche se tale aggiornamento non era stato applicato.

Il fatto che, nella fattispecie in questione, la mancata riscossione dell'aggiornamento sia dovuta all'applicazione di una norma di legge, nulla cambia con riferimento alle modalità di aggiornamento successive.

E' bene ricordare che se - seguendo l'esempio in ipotesi - si dovesse imporre al locatore di applicare l'aggiornamento per la sesta annualità (quella di reingresso nel regime della cedolare) sulla base del canone relativo alla quinta annualità, senza considerare gli aggiornamenti relativi alla quarta e quinta annualità (non applicati per effetto della scelta del regime sostitutivo), non verrebbe rispettata la ratio della norma.

Quanto finora esposto consentirebbe di fare, poi, un'ulteriore sottolineatura, ma - è meglio - fermarsi qui.

 

Ti ringrazio del dotto intervento, che se ho letto bene conferma la ratio da me seguita: ringrazio Granduvato della fiducia forse anche eccessiva, capisco che a volte prendere alla lettera i provvedimenti possa sembrare un azzardo, viste le male usanze, ma dovrebbe essere normale prassi. Se no si fa il processo alle intenzioni, e non si è più certi di niente.... (Non ho detto che non sia possibile una autorevole smentita, , ma saremmo alle solite...)