eldic

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Privato Cittadino
per come la vedo io (non del mestiere) e scusandomi in anticipo per evidenziare, in modo antipatico alcune criticità di queste operazioni.

lo scopo dell'operazione è, ovviamente, quello di creare un "valore aggiunto", ovvero di far si che il costo di vendita sia superiore a quello di acquisto e ristrutturazione, di una cifra tale da coprire il tuo tempo e il rischio di impresa.

hai tre modi in cui creare valore aggiunto:

1) comprando bene
2) mettendoci "di tuo" nella fase di ristrutturazione (p.es. o sei un muratore, un architetto, un geometra... insomma facendo tu il lavoro che un altro dovrebbe far fare a un professionista
3) vendendo bene.

ora, sul punto 3) si apre un mondo.
so bene che ci sono le trasmissioni dei gemelli scott e di mille altri rehabbisti che prendono i rottami e li trasformano in favolose maison.
però, oltre all'ovvio fatto che sono trasmissioni "di fantasia", la ristrutturazione è "guidata" sempre da chi la casa la andrà ad abitare.
questo non solo per l'ovvio motivo che "se la ristruttura come gli pare", ma anche perché in questo periodo gli incentivi sono tali da rendere assai poco conveniente lasciare fare la ristrutturazione a terzi.

sul punto 2) va da sé che se sei un bravo architetto puoi anche vendere il tuo servizio.
ma per quanto bravo rimane il fatto che difficilmente si azzecca il desiderata di un compratore che ancora non si conosce.

rimane, come giustamente hai intuito, nel "creare valore" comprando sottocosto.
ma sottocosto non vuol dire "spuntando uno sconto" (l'1,49%, ovviamente!) rispetto al prezzo richiesto; le cifre richiesta già incorporano lo sconto che verrà concesso.

il punto è: tu sei in grado di valutare l'effettivo valore di un immobile nonché di fare una stima di massima delle inevitabili rogne che saltano fuori quando si fa una ristrutturazione importante?
 
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Marik89a_roma

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per come la vedo io (non del mestiere) e scusandomi in anticipo per evidenziare, in modo antipatico alcune criticità di queste operazioni.

lo scopo dell'operazione è, ovviamente, quello di creare un "valore aggiunto", ovvero di far si che il costo di vendita sia superiore a quello di acquisto e ristrutturazione, di una cifra tale da coprire il tuo tempo e il rischio di impresa.

hai tre modi in cui creare valore aggiunto:

1) comprando bene
2) mettendoci "di tuo" nella fase di ristrutturazione (p.es. o sei un muratore, un architetto, un geometra... insomma facendo tu il lavoro che un altro dovrebbe far fare a un professionista
3) vendendo bene.

ora, sul punto 3) si apre un mondo.
so bene che ci sono le trasmissioni dei gemelli scott e di mille altri rehabbisti che prendono i rottami e li trasformano in favolose maison.
però, oltre all'ovvio fatto che sono trasmissioni "di fantasia", la ristrutturazione è "guidata" sempre da chi la casa la andrà ad abitare.
questo non solo per l'ovvio motivo che "se la ristruttura come gli pare", ma anche perché in questo periodo gli incentivi sono tali da rendere assai poco conveniente lasciare fare la ristrutturazione a terzi.

sul punto 2) va da sé che se sei un bravo architetto puoi anche vendere il tuo servizio.
ma per quanto bravo rimane il fatto che difficilmente si azzecca il desiderata di un compratore che ancora non si conosce.

rimane, come giustamente hai intuito, nel "creare valore" comprando sottocosto.
ma sottocosto non vuol dire "spuntando uno sconto" (l'1,49%, ovviamente!) rispetto al prezzo richiesto; le cifre richiesta già incorporano lo sconto che verrà concesso.

il punto è: tu sei in grado di valutare l'effettivo valore di un immobile nonché, di fare una valutazione di massima delle inevitabile rogne che saltano fuori quando si fa una ristrutturazione importante?
Se sono in grado di dare una valutazione esatta di un immobile? In questo momento ancora no…è per questo che sono ancora in attesa di fare il mio primo investimento immobiliare. Per il momento mi sto dedicando allo studio di una zona ben precisa della mia città…analizzando le compravendite degli ultimi mesi, i prezzi delle case attualmente in vendita e cercando di capire quali elementi fanno alzare il prezzo di un immobile e cosa lo fa scendere.
 

IL TRUCE

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Come ti hanno detto la cosa e' complessa.
E come ti ripeto persino io che modestamente di cose ancora da "sentire"
ne ho proprio pochette, in qualche caso mi sono salvato in corner pure se sulla carta sembrava dovesse andare meglio.
Certo non muovo un casino del genere per 10 pali ma penso che nessuno sano di mente lo farebbe..quindi quando si ragione su profitti notevoli il rischio la competenza e l impegno necessario vanno sempre di conseguenza,
 
Ultima modifica di un moderatore:

Balian

Membro Attivo
Professionista
Mi dispiace per quello che sto per dire , potrei distruggere molti sogni ed aspettative.

Un libricino che consiglio spesso si chiama "l"uomo piu' ricco di babilonia" ed e' la storia ovviamente di questo uomo quando era tutto fuor che l'uomo piu' ricco.

Uno dei passaggi piu' importanti di cui trarre lezione e' quando racconta di due amici che si mettono in affari per delle pietre preziose non sapendone nulla, e lui viene subito avvisato che non ha senso aspettare il ritorno dell'amico per vedere le fortune che lo seguiranno , i soldi sono gia' persi in quanto entrambi non sanno nulla del mercato e saranno presto preda di commercianti senza scrupoli.

Gli investimenti immobiliari se non hai doti commerciali adeguate ( negoziare , intavolare trattative , rete di contatti che non siano zii e familiari ) , doti professionali adeguate ( vedere immediatamente ad occhio i lavori , i costi , gli imprevisti ) e non sarebbe male una discreta manualita' per abbattere i costi , sempre che non hai una ditta edile di proprieta' .

In sintesi , non sei in grado di valutare un immobile , figuriamoci di capire abusi, abitabilità' informazioni omesse, eventuali trappole... non hai doti commerciali per trattare quindi rischi che l'immobile ti si accolli sul groppone per periodo indefinito... non hai un modo per evitarti IMU , recuperare IVA , scaricare lavori e fatture... sei la preda perfetta per un sacco di venditori e agenzie con pelo sullo stomaco...

Sono molto contento della tua scelta, visto la tua' eta' perche' non provi a lavorare 6 mesi in una agenzia, consideralo un investimento in Tempo e non in Soldi ( che sono spesso ma non sempre la stessa cosa, solo che il tempo vale infinitamente di piu' ) e vedi qualche volta il processo , la negoziazione e quanti imprevisti ci sono , poi quando capita un possibile affare allora ti muovi.

Altro fattore molto importante in questo campo avere un mentore da seguire se riesci , altrimenti rischi di intaccare il tuo capitale irrimediabilmente altro che investimenti.

E' come commerciare in auto d'epoca . yacht in legno , orologi , diamanti , oggetti d'arte , quadri di autore , ... senza avere le giuste competenze, che non si possono purtroppo imparare sui libri ( Bardolla non me ne voglia a male ) , viene tutto con la professionalita ed esperienza , replicando un processo imparato negli anni....

E siamo al primo passaggio COMPRARE --> aspetta di provare il secondo , RISTRUTTURARE ... il piu' doloroso... sopratutto ora che i prezzi sono oltre che raddoppiati...

Stai scalando l'Everest, ma non sai scalare , non sei in forma fisica e non hai mai fatto neanche una scalata in cordata , il tutto senza che ti accompagni un istruttore o una guida che lo fa abitualmente.

Spero che tu non la prenda come una offesa, non so neanche che lavoro fai , di quanto capitale potresti disporre ma mi suona tutto come una pessima idea, poi se hai bisogno di un consiglio su come cominciare a muovere i primi passi non hai che da chiedere ...
 

brina82

Membro Storico
Professionista
E siamo al primo passaggio COMPRARE --> aspetta di provare il secondo , RISTRUTTURARE ... il piu' doloroso... sopratutto ora che i prezzi sono oltre che raddoppiati...
Perchè il vendere dove lo lasci? Intanto quella è la prova del 9 che ti dirà se i conti sono stati fatti bene, poi c'è sempre il problema legato al "commercio" di un bene usato e non nuovo, per cui quando vendi erediti comunque i difetti dell'immobile, che 1) potrebbero esserti sfuggiti quando hai acquistato, e non sempre sono risolvibili, 2) potresti averli trascurati, attirati dal prezzo vantaggioso...

L'investitore immobiliare è l'unico che quando acquista lo deve fare con la testa, e non col cuore...
 

brina82

Membro Storico
Professionista
PS e quindi, quando erediti i difetti dell'immobile, che però vendi a prezzo pieno o quasi (per ovvi motivi), c'è anche il rischio di eventuali cause da parte degli acquirenti.

Chi prende soldi di altri facendo affari anche in associazione in partecipazione non lo capirò mai: personalizzi i rischi, che restano in capo alla società che guida l'operazione, e si socializzano i guadagni, una sorta di "comunismo". Bah, quanto sto ancora indietro...
 

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