Fondo Cassa disponibile per spese interventi straordinari

[Fletcher]

Cosa avete scritto nel preliminare? Che non vi sono debiti ecc...?

Esattamente: alla data del rogito il venditore attesta che non vi sono debiti

La razio mi suggerisce che così come non vi siano debiti, non vi siano neppure crediti,

Vero, ma il fondo di cui parliamo non è un credito, ma, appunto, un fondo spese che, una volta versato, diventa una sorta di proprietà condominiale che viaggia con l'alloggio (lo dice la cassazione), ragion per cui l'amministratore non può in alcun modo ridare al venditore ciò che ha versato.

E' lasciata all'accordo fra le parti la decisione se parte acquirente rifonde a parte venditrice quanto versato nel fondo, accordo che deve essere scritto nel rogito. Una volta rogitato non sembra esserci modo di riavere le somme.

Se non viene pattuito nulla esplicitamente, l'acquirente non deve nulla al venditore.

Questo è quanto ho capito leggendo in internet.

La parte che mi preoccupa un pochino è il fatto che tra me e il venditore non è stato pattuito nulla nel compromesso, ma il venditore ha tempo fino al rogito per pattuire con me la restituzione....e io posso accettare (tutto bene) o non accettare (e qui ci sono punti interrogativi su cosa farà il venditore se io non accetto di rifondere il fondo....scusate il gioco di parole!)

@francesca63
Naturalmente hai ragione: l'amministratore non ha alcun obbligo nei miei confronti, ma se non ho le info almeno sull'assicurazione condominiale che copre le singole unità abitative mi muoverei alla cieca nella stipula dell'assicurazione scoppio e incendio a favore della banca....e sono info che il venditore dice di non sapere e non mi dà. Per questo mi sono rivolto all'amministratore.

Vi farò sapere!

 

[Fletcher]

Ed eccomi qui a darvi aggiornamenti:

- Il fondo cassa per spese straordinarie segue l'immobile e non è esigibile come un credito verso il condominio dal venditore (lo dice la cassazione)

- Devono esserci accordi precisi tra venditore e acquirente prima del rogito per poter richiedere all'acquirente di rifondere quanto versato dal venditore

- Dopo il rogito è difficilissimo (se non impossibile) riuscire per il venditore a recuperare quanto versato

- Non vi è obbligo per l'acquirente di rifondere quanto versato al venditore salvo patto contrario

Quindi se si è un venditore e si vuole rientrare di questa somma, sarebbe bene conteggiarla e scriverla nel preliminare di vendita

Se si è un acquirente si deve sapere che se non si stipulano precisi accordi in tal senso prima del rogito, tale somma non è dovuta.


Siccome io sono uno fortunato di natura, dopo questa disamina e dietro mia richiesta al venditore dei conteggi di questo fondo, lui ha cambiato strategia: a 2 settimane dal rogito mi ha aumentato il prezzo di vendita e si rifiuta di fornirmi dei prodotti che erano presenti nella proposta di acquisto....dicendo che, siccome la data per il rogito era prevista per il 31/01, la stessa è scaduta e non vale nulla.

Alle volte resto basito dalla bassezza dell'essere umano

 

[MauroScherlin]

Io starei molto attento alla qualità del costruito, inoltre non ho ben capito se tu hai comprato un immobile in costruzione o al grezzo avanzato. In ogni caso più che una proposta dovrebbe esserci un preliminare e, se in costruzione, fidejussioni etc. Il costruttore sarà probabilmente il solito immobiliarista che apre un srl e costruisce con questa un solo immobile, se fosse così e il suo intento è quello di chiudere la società una volta venduto tutto, potresti, con una causa, creargli non pochi problemi e costi. Hai bisogno di un tecnico in gamba che faccia le pulci su tutto e un avvocato altrettanto in gamba che si coordini col tecnico. A quel punto, chiariti tutti gli aspetti che potrebbero creargli problemi, gli proponi una transazione con l'abbassamento del prezzo di acquisto di 30.000 euro a fronte del tuo impegno a non fargli causa.
Quando si ha a che fare con tipi del genere occorre tutelarsi e picchiare duro.

 

[francesca63]

a 2 settimane dal rogito mi ha aumentato il prezzo di vendita e si rifiuta di fornirmi dei prodotti che erano presenti nella proposta di acquisto....dicendo che, siccome la data per il rogito era prevista per il 31/01, la stessa è scaduta e non vale nulla.

Premetto che bisognerebbe leggere il contratto completo; la proposta (atto unilaterale), se accettata non esiste più, è diventata un contratto, e i contratti non scadono.
Perché non avete ancora fatto il rogito ?
Perché il costruttore pensa di poter impunemente disattendere gli obblighi contrattuali ?
C’è fideiussione ?
A quando risale la licenza edilizia ? Se posteriore a marzo 2019, il preliminare andava fatto dal notaio, e trascritto.
Insomma, mancano diverse informazioni, per capire come muoversi.

 

[il_dalfo]

Può farlo? Nel senso: può addebitarmi il fondo cassa anche avendo già pattuito il prezzo dell'immobile senza aver previsto nulla circa il fondo cassa nella proposta di acquisto?

come già detto è stato già discusso in cassazione e resta un credito non esigibile. Cass. sent. n. 17036/2016

 

[Fletcher]

come già detto è stato già discusso in cassazione e resta un credito non esigibile. Cass. sent. n. 17036/2016

è un credito inesigibile nei confronti del condominio, come detto dalla cassazione, ma non nei confronti dell'acquirente, con il quale ci possono essere accordi in tal senso.

 

[il_dalfo]

è un credito inesigibile nei confronti del condominio, come detto dalla cassazione, ma non nei confronti dell'acquirente, con il quale ci possono essere accordi in tal senso.

Accordi che van fatti "prima"...
Penso sia logico supporre che a saper di dover sborsare Xmila € a fondo cassa, chiunque possa valutare di fare una proposta d'acquisto tenendo conto anche di questa spesa. Se la cosa è una "sorpresa" dell'ultimo minuto, forse, io non l'accetterei di buon grado.

Si tenga conto inoltre che l'amministratore condominiale, a fronte di una corretta gestione dei conti, non può creare un ammanco di cassa. Sicchè l'accordo tra le parti (qualora fosse a favore della restituzione dei denari) dovrebbe essere gestito direttamente tra le parti (acquirente versa a venditore € xxx a titolo di xxxx).

Nel caso di specie, nulla è stato citato dalle parti. Ne consegue che l'acquirente nulla deve al venditore (quest'ultimo nulla avrà a pretendere dall'acquirente ne dall'amministratore condominiale).

 

[Fletcher]

Accordi che van fatti "prima"...
Penso sia logico supporre che a saper di dover sborsare Xmila € a fondo cassa, chiunque possa valutare di fare una proposta d'acquisto tenendo conto anche di questa spesa. Se la cosa è una "sorpresa" dell'ultimo minuto, forse, io non l'accetterei di buon grado.

Si tenga conto inoltre che l'amministratore condominiale, a fronte di una corretta gestione dei conti, non può creare un ammanco di cassa. Sicchè l'accordo tra le parti (qualora fosse a favore della restituzione dei denari) dovrebbe essere gestito direttamente tra le parti (acquirente versa a venditore € xxx a titolo di xxxx).

Nel caso di specie, nulla è stato citato dalle parti. Ne consegue che l'acquirente nulla deve al venditore (quest'ultimo nulla avrà a pretendere dall'acquirente ne dall'amministratore condominiale).

Dalfo,

Hai ragione da vendere. Infatti per me è stato così: nulla era stato pattuito e nulla è stato dato da me (acquirente) al venditore in sede di rogito.

Ora, due giorni dopo il rogito, il venditore mi dice che lui chiederà all'amministratore di versare a lui (venditore) il fondo cassa e che dovrà essere riversato da me. Ovviamente non sono d'accordo e se l'amministratore rifonderà il fondo cassa, lo ricostituirà a spese sue. Ho anche scoperto a quanto ammonta: sono poche centinaia di €, ma il punto è una questione di principio.

Stiamo a vedere se l'amministratore farà questa mossa sconsiderata e se mi toccherà litigarci dopo 2 giorni dall'acquisto dell'immobile: penso che sarebbe un record!