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Taigete

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Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
Chiedo un parere circa un frazionamento per la vendita di un appartamento, senza mutuo, con agenzia immobiliare. Vi espongo l'annosa questione...

Il notaio della parte acquirente, mentre era intento a redigere il rogito, ha constato un problema relativo all’immobile in vendita.
L'immobile è un A/2 nel centro storico di un paese. L’appartamento è sito all'interno di un condominio e fu acquistato regolarmente (con atto notarile) nel 1980 da mio padre, trattasi di condominio del primo ‘900.
In principio era un appartamento unito di circa 250mq appartenente a 2 sorelle che, quando hanno venduto la loro proprietà a mio padre e ad un altro signore (tuttora proprietario e mio dirimpettaio, ndr), NON hanno partizionato/frazionato l'appartamento, o comunque partizionato in modo irregolare secondo il Notaio a cui si è rivolto l'acquirente.

Oggi, quello in possesso della mia famiglia, è l'appartamento di circa 90mq. Il Catasto ha già l'appartamento frazionato nelle loro planimetrie, così il condominio e anche il Comune visto che riceviamo tasse sui rifiuti etc. e la planimetria comunale corrispondono allo stato attuale, infatti negli anni non sono stati fatti abusi, se non il mancato frazionamento: quindi muro divisorio ed entrata in comune cd. "bussola" che porta verso due distinte porte blindate (rilievi che sono presenti sia su planimetria catastale sia comunale... infatti l'altra unità viene definita "A.U.A Aliena").

Nasce ora il problema con la vendita di uno di questi due appartamenti (quello della mia famiglia, ndr). Il Notaio, come dicevo, sostiene che nel 1980 non è stato frazionato a dovere e bisogna procedere con una sanatoria in Comune per redigere l'atto di trasferimento di proprietà.

Abbiamo già interpellato un tecnico (ingegnere), e ha consigliato di procedere con la CILA, tuttavia ci ha avvisati che non è certo che il Comune approvi il frazionamento cioè che faccia partire la CILA in sanatoria.

Mi domando e umilmente chiedo:
- Per casi come questi, la sanatoria è sempre possibile?
- la CILA è corretta o è più idonea una SCIA in sanatoria? Se non addirittura PdC? In rete ho trovato pareri discordanti.
- Avete consigli su come procedere?

Qualora non fosse possibile, cosa che non mi auguro, come fare per vendere l’appartamento e sanare la difformità tra catasto e comune in modo che si possa poi rogitare?

Ringrazio infinitamente, ed auguro buona giornata.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Mi pare che avendo già interpellato un tecnico, che ha visto i documenti e fatto un sopralluogo, non si possa aggiungere molto .
Forse potrebbe essere utile mettere in contatto il tuo tecnico con il tecnico di fiducia del notaio, in modo da essere certi della procedura da seguire perché il notaio ritenga soddisfatte le sue ragioni.
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Mi pare che avendo già interpellato un tecnico, che ha visto i documenti e fatto un sopralluogo, non si possa aggiungere molto .
Forse potrebbe essere utile mettere in contatto il tuo tecnico con il tecnico di fiducia del notaio, in modo da essere certi della procedura da seguire perché il notaio ritenga soddisfatte le sue ragioni.
Grazie per la celere risposta.

Il notaio invero non ha interpellato nessun tecnico di sua fiducia né tantomeno la parte acquirente ha mai portato un geometra-architetto-ingegnere nel nostro appartamento.
Il notaio ha "semplicemente" ricevuto dall'agenzia immobiliare le planimetrie catastali-comunali + rogito con il quale mio padre acquistò l'immobile.
Da lì, dopo alcuni giorni (in realtà quasi 2 settimane), ha sentenziato che per rogitare necessita di CILA in sanatoria perché l'immobile non è frazionato " a dovere ". Sebbene le planimetrie corrispondano.

Chiedo consiglio, o ulteriore parere, circa il da farsi, e se il tecnico da noi interpellato stia agendo correttamente, e che la CILA in sanatoria sia l'unica soluzione (l'ultima spiaggia), eventualmente.

Grazie ancora.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Quando si parla di frazionare un unità edilizia maggiore (appartamento in questo caso) si intende la divisione in 2 o più unità minori e distinte.
Per porre in essere il tutto si deve obbligatoriamente passare attraverso la presentazione al comune di una pratica edilizia di frazionamento.
Da quanto è esposto sopra sembra che la pratica edilizia non sia stata presentata, ma di contro sia stato posto in essere il solo frazionamento catastale..
Da tutto questo ne discende che il frazionamento edilizio non esiste in termini di consenso comunale.

è giusto adesso presentare una pratica edilizia tardiva, se vogliamo in sanatoria, per ovviare agli aspetti autorizzativi di natura comunale.
Da questo punto di vista non dovrebbero esserci problemi perché è stata fatta una divisione in 2 su di un appartamento che prima era unico e quindi il tutto non (o non dovrebbe) incidere sui parametri edilizi urbanistici del sito.
che risponde alla domanda
"Per casi come questi, la sanatoria è sempre possibile? "
fatti salvi particolari vincoli imposti dallo strumento urbanistico locale, che certo qui non possiamo conoscere.

per quanto concerne quale pratica edilizia usare CILA, SCIA, PdC .......vi è un tecnico in opera che provvede quindi questi sono incombenze che risolverà lui.
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quando si parla di frazionare un unità edilizia maggiore (appartamento in questo caso) si intende la divisione in 2 o più unità minori e distinte.
Per porre in essere il tutto si deve obbligatoriamente passare attraverso la presentazione al comune di una pratica edilizia di frazionamento.
Da quanto è esposto sopra sembra che la pratica edilizia non sia stata presentata, ma di contro sia stato posto in essere il solo frazionamento catastale..
Da tutto questo ne discende che il frazionamento edilizio non esiste in termini di consenso comunale.

è giusto adesso presentare una pratica edilizia tardiva, se vogliamo in sanatoria, per ovviare agli aspetti autorizzativi di natura comunale.
Da questo punto di vista non dovrebbero esserci problemi perché è stata fatta una divisione in 2 su di un appartamento che prima era unico e quindi il tutto non (o non dovrebbe) incidere sui parametri edilizi urbanistici del sito.
che risponde alla domanda
"Per casi come questi, la sanatoria è sempre possibile? "
fatti salvi particolari vincoli imposti dallo strumento urbanistico locale, che certo qui non possiamo conoscere.

per quanto concerne quale pratica edilizia usare CILA, SCIA, PdC .......vi è un tecnico in opera che provvede quindi questi sono incombenze che risolverà lui.
Anzitutto grazie per la tempestiva risposta.

Un quesito mi attanaglia; come è possibile, burocraticamente parlando, che non vi sia il frazionamento in Comune se:

- i miei genitori pagano le tasse al Comune (spazzatura, etc) da 40 anni;
- siamo anche riusciti a comprare, 15 anni fa, un box pertinenziale di 25mq rendendolo pertinenza dell'appartamento di cui sopra (frazionato);
- nel 2003 sono stati eseguiti dei lavori di ammodernamento (idraulico, elettrico) all'appartamento. Senza tuttavia toccare gli spazi interni né i muri esterni. Con beneplacito del Comune e relativa domanda (non ricordo la sigla, forse DIA?).
- la planimetria del Comune è identica alla planimetria del catasto, cioè dai prospetti planimetrici risulta frazionata, difatti l'altra unità del mio dirimpettaio è definita "ALIENA" o A.U.A;

Circa la pratica, chiedevo qualora non dovesse andare in porto la CILA tardiva o non possibile per "n" motivi, se è di fatto possibile procedere con gli altri strumenti ovvero sia SCIA e PdC, proprio perché dalle mie ricerche in rete non è molto chiara la cosa.

Grazie per la spiegazione molto esaustiva.
Un saluto.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
- la planimetria del Comune è identica alla planimetria del catasto,
per planimetria del comune quale intendi:
1) il progetto dell'immobile unico senza la divisione in 2 unità ?
2) quella del progetto che prevedeva la separazione in 2 appartamenti ?
bisogna chiarire/sapere questo .....altrimenti è inutile chiarire altro

proprio perché dalle mie ricerche in rete non è molto chiara la cosa.
Ti sei affidata ad un Ing. quindi non hai bisogno di fare ricerche che non evidenziano le questioni locali .....in questo senso le ricerche ti confondono solo le idee.
Se usare una CILA, SCIA oppure altro non è importante saperlo, questi sono problemi che risolve il tuo tecnbico e a te non deve interessa quale pratica adottare
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
per planimetria del comune quale intendi:
1) il progetto dell'immobile unico senza la divisione in 2 unità ?
2) quella del progetto che prevedeva la separazione in 2 appartamenti ?
bisogna chiarire/sapere questo .....altrimenti è inutile chiarire altro
La planimetria del Comune è quella del progetto che prevede la separazione (tra l'altro identica alla planimetria catastale).
Sulla piantina del Comunque c'è il mio solo appartamento, senza quello del vicino (che è contrassegnato come unità aliena).
Per questo motivo non mi spiego come sia possibile che il Notaio dica che non è stato frazionato correttamente all'epoca (senza titolo) e chiede la CILA in sanatoria al Comune con relativa variazione per rogitare.

Ti sei affidata ad un Ing. quindi non hai bisogno di fare ricerche che non evidenziano le questioni locali .....in questo senso le ricerche ti confondono solo le idee.
Se usare una CILA, SCIA oppure altro non è importante saperlo, questi sono problemi che risolve il tuo tecnbico e a te non deve interessa quale pratica adottare
E' vero, ma cercavo anche un parere diverso.
Sentire più campane a volte può tornare utile.
Secondo l'ingegnere è il notaio che cerca "rogne" e lavoro con eccesso di zelo, tuttavia se dovesse esserci realmente una difformità noi vogliamo sanare per poi vendere all'attuale futuro acquirente o a terzi.
Grazie ancora.
Resto a disposizione per eventuali chiarimenti.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Sulla piantina del Comunque c'è il mio solo appartamento, senza quello del vicino (che è contrassegnato come unità aliena).
Per questo motivo non mi spiego come sia possibile che il Notaio dica che non è stato frazionato correttamente
perchè la pratica edilizia di frazionamento DEVE contemplare entrambe le unità, non 1 si e l'altra no.
E' problema è in questo, ossia esiste una pratica edilizia di frazionamento che contempla una sola delle 2 unità che sono derivate dall'appartamento unico.

in questo contesto non si potrebbe neppure parlare di pratica in sanatoria .......ma più di rettifica/correzione della pratica di frazionamento non corretta.
per questo contesto ci si deve interfacciare con l'ufficio comunale competente per cercare, appunto, questa soluzione alternativa
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
perchè la pratica edilizia di frazionamento DEVE contemplare entrambe le unità, non 1 si e l'altra no.
E' problema è in questo, ossia esiste una pratica edilizia di frazionamento che contempla una sola delle 2 unità che sono derivate dall'appartamento unico.

in questo contesto non si potrebbe neppure parlare di pratica in sanatoria .......ma più di rettifica/correzione della pratica di frazionamento non corretta.
per questo contesto ci si deve interfacciare con l'ufficio comunale competente per cercare, appunto, questa soluzione alternativa
Grazie infinite Ingegnere,

tempo qualche giorno e aggiornerò voi tutti giacché mercoledì l'Ingegnere da noi incaricato andrà all'ufficio tecnico del Comune.

In sostanza se così dovesse essere hanno fatto casini al comune 40 anni fa?
E ora dovremmo risponderne noi?!


Che io sappia comunque il mio dirimpettaio ha, negli anni, eseguito svariati lavori di manutenzione (l'immobile è del primo 900) e ha acquistato anch'egli il box pertinenziale... come noi del resto.

Comunque Lei dice che la cosa è risolvibile?

Non nascondo lo stato d'agitazione della mia famiglia, e anche del sottoscritto a dire il vero.

Buona serata e buon weekend!
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
tempo qualche giorno e aggiornerò voi tutti giacché mercoledì l'Ingegnere da noi incaricato andrà all'ufficio tecnico del Comune.
Si, tienici aggiornati.
Comunque penso sia una questione di tempi, e se il tuo acquirente è disponibile ad attendere il tempo necessario a risolvere il problema, potrai vendere e toglierti il pensiero e l'agitazione ( che comprendo bene, perché i problemi creati da altri sono davvero fastidiosi, soprattutto per chi di suo è preciso).
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Si, tienici aggiornati.
Comunque penso sia una questione di tempi, e se il tuo acquirente è disponibile ad attendere il tempo necessario a risolvere il problema, potrai vendere e toglierti il pensiero e l'agitazione ( che comprendo bene, perché i problemi creati da altri sono davvero fastidiosi, soprattutto per chi di suo è preciso).
Ciao francesca63,
Lo spero vivamente, perché quello che era il sogno di mio padre si sta trasformando nel peggior incubo.
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
L ing incaricato a tal proposito come si pronuncia ?
ciao,
L'ingegnere è stato molto laconico e conciso, di poche parole.
Sostiene solo che il notaio sia pignolo e fiscale. Il che potrebbe anche essere vero, ma se il notaio ha trovato un'irregolarità è giusto che lo riporti alla controparte; del resto è il notaio a suggellare il trasferimento, non l'ingegnere (purtroppo).

Aspettiamo il responso del funzionario comunale dello sportello comunale etc.

buon weekend a tutti.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
A mio avviso quello che è certo e' che il problema dovrebbe (e') condiviso tra le due unità, a maggior ragione se l'altra unità non veniva riportata nella pratica edilizia di frazionamento .

Dovresti informare l'altra parte interessata e farla partecipare ....per questo ti domandavo cosa ti riferiva il tuo ing
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
A mio avviso quello che è certo e' che il problema dovrebbe (e') condiviso tra le due unità, a maggior ragione se l'altra unità non veniva riportata nella pratica edilizia di frazionamento .

Dovresti informare l'altra parte interessata e farla partecipare ....per questo ti domandavo cosa ti riferiva il tuo ing
Buongiorno ingegnere,
Le farò sapere appena l'ingegnere da noi incaricato avrà notizie certe dall'ufficio tecnico del Comune.

Qualora l'altra parte (dirimpettaio) non volesse partecipare (del resto non deve vendere casa, ndr), potrei farmi carico anche delle sue spese? Ovvero il pagamento di ulteriori 1000 eu per CILA in sanatoria tardiva. O è necessario un suo parere in merito?

Mi sembra impossibile che per un errore di 40 anni fa l'immobile non presenti commerciabilità... Se lo avessimo saputo prima avremmo usufruito dei 3 condoni edilizi avvenuti negli anni.

Rinnovo i saluti
 

Taigete

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Pongo ulteriore domanda, forse stupida, ma frutto della mia curiosità.

Ipotizzo lo scenario peggiore: abuso non sanabile (magari perché all'epoca non era possibile frazionare o non lo è, paradossalmente, oggi).

Da quel che ho letto in rete, in presenza di un abuso NON sanabile, bisognerebbe demolire l'abuso (nella fattispecie il frazionamento) e ripristinare lo stato dei luoghi.
In tal caso, visto che le unità abitative appartengono a due famiglie distinte e separate (da 40 anni!) e non parenti tra loro, acquistate regolarmente, cosa avverrebbe in sostanza?


Grazie
 

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