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lunachesorge

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Privato Cittadino
Buonasera a tutti,
da diversi mesi sto dietro ad una casa all'asta che mi interessa molto. Si tratta di una casa in campagna con terreno circostante completamente recintato .
Quando sono riuscita a fare l'accesso, l'esecutato che vive nell'immobile e mi disse che chi si aggiudicherà il bene non avrà alcun diritto sul terreno in quanto non oggetto di pignoramento, il custode che mi accompagnava mi rimproverò di non avere letto bene la perizia dando ragione all'esecutato. L'esecutato inoltre mi disse che rimarrà a vivere in una costruzione in cemento armato interrata che insiste sul terreno dentro al recinto e che quindi avremmo dovuto spiacevolmente convivere.
In quella sede non ho fatto inutili discussioni, vista anzi la posizione del custode ho pensato di avere effettivamente interpretato male la perizia, ma una volta a casa rileggo e non mi ero sbagliata cito da perizia al punto descrizione dei beni "l resede è ben tenuto e costituito da un giardino con piante ad alto fusto e completamente recintato. Vi si accede attraverso una cancellata sorretta da pilastri in muratura" più sotto nella valutazione del valore si indica "resede esclusivo mq. 2700 a corpo ".
Per maggiore sicurezza chiamo il perito che mi conferma che la terra fa parte del pignoramento, anche se non ha eseguito le misurazioni nè ha verificato se quella costruzione in cemento armato dove l'esecutato dice andrebbe a vivere fosse o meno abusiva. Il perito comunque cita nella perizia "nel resede si segnala la presenza di due manufatti B e C senza alcun titolo. Con B si indica una terrazza che presenta sotto la linea del suolo alcuni volumi destinati a ripostiglio e con C una tettoia aperta per il ricovero attrezzi". Provo a chiamare l'avvocato delegato alla vendita che non risponde mai al telefono e alle ripetute email ha riposto una sola volta dicendo che avrebbe verificato e mai più si è fatta sentire, malgrado avessi scritto sempre tramite pec.
Decido di far fare degli accertamenti ad un tecnico, che fa una verifica al catasto da dove emerge che la particella pignorata comprende anche il terreno, ma non esiste al catasto alcuna costruzione eccetto la casa fatto che mi fece pensare che la costruzione fosse abusiva e che quindi mi sarei forse dovuta far carico in caso di aggiudicazione della demolizione della stessa.
Continuo con le mie ricerche e finalmente trovo un sito che sovrappone le mappe catastali e le immagini satellitari e mi accorgo che l'esecutato ha eseguito le recinzioni al di fuori della particella (vi metto la foto in arancio i confini del catasto e si può vedere come il giardino e le recinzioni si estendano ben oltre i limiti, anzi google maps quantifica i terreni in mq 3500 circa) la costruzione in cemento armato in cui l'esecutato dice andrà a vivere e che il perito descrive come costruzione nel resede è in parte fuori dalla particella pignorata è identificabile dai terrazzi nella foto in altro a destra una parte di colore marrone e una parte grigia la parte grigia appunto insiste in una porzione di particella del vicino. Faccio presente che per raggiungere il manufatto l'unico modo è tramite il resede della casa pignorata e l'esecutato ha creato un ulteriore recinto che divide la particella 333 da quella parte da lui occupata senza alcun titolo mettendo anche un cancello tra le due parti.
Ho scoperto tutto questo dopo mesi di ricerche e a soli 5 giorni dall'asta, sono quindi andata da un avvocato per capire a che problemi sarei potuta andare incontro con una eventuale aggiudicazione, ma avendo poco tempo a disposizione mi ha sconsigliato di partecipare e rimandare la discussione alla prossima asta se fosse andata deserta. Ho coinvolto anche un geometra che ha cercato nelle immagini satellitari e visto che questa costruzione in cemento armato è comparsa nel 1996, quindi più di 20 anni fa facendo emergere il problema dell'usucapione.
L'asta è andata deserta io vorrei cominciare a capire meglio la questione prima della prossima asta per questo chiedo un parere a voi.

La mia preoccupazione è che l'esecutato abbia diritto di usucapione su quella striscia di terreno che ha occupato in questi anni e che io non abbia possibilità di mandarlo via perchè quella striscia di terreno non fa di fatto parte della procedura e quindi io me lo troverei sempre nel mio giardino perchè l'unico modo che lui avrebbe di arrivare a questa costruzione abusiva sarebbe attraverso la strada che anche oggi percorre e che attraversa completamente il terreno di pertinenza della casa. Lui potrebbe fare usucapione su quella terra e io non avrei modo di evitare questo problema.
Lui potrebbe vivere in questa costruzione abusiva e oltre tutto non abitabile anche da un punto di vista igienico e sanitario in caso di condono? La struttura è quasi completamente interrata io la definisco bunker, il perito la chiama ripostiglio.
Possibile che il perito se ne sia totalmente disinteressato? Il fatto che il perito abbia indicato nella relazione tecnica questo manufatto potrebbe implicare che passa comunque all'aggiudicatario la sua proprietà o la possiblità di usucapire il terreno? A me di questa striscia di terra e di questa costruzione non importa nulla, l'importante è non trovarmi questa persona tra i piedi tutti i giorni.

Grazie scusate se mi sono dilungata, ma la questione è un po' complicata
 

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Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Prima regola anche sacita da legge che nessun terzo interessato al asta debba avere contatti con l esecutato e o occupante. Premesso cio ,non c'è da meravigliarsi che che l esecutato tenti di fare terrorismo su ogni visitatore . A parte questa premessa , l usocapione è un diritto che dave esser riconosciuto da una sentenza giudiziale che andra a costituire il diritto di prorieta nel registro immobiliare. Secondo il diritto di passaggio nel fondo altrui ha dei criteri e di certo non puo essere invasiva dividendo in due un fondo altresi la servitu di cui sopra per essere costituita deve avere il presupposto di accesso ad un fondo ed ad una proprietà. Detto cio nella parte esecutata dove in parte insiste l immobile abusivo , tale immobile sara soggetto a denuncia al comune di abbattimento ad opera del proprietario aggiudicatario , e si ha tempo se non erro 120 giorni dal decreto di trasferimento ( termine analogo nella durata al pagamento del saldo d asta) , diciamo che a volte le perizie sono carenti nel indicare l obbligo di abbattimento che gravera sul aggiudicatario ed in teoria viziate . Passando al atto pratico in caso di aggiudicazione l essecutato verra al limite anche con la forza pubblica a rilasciare l immobile sotto sequestro e ora trasferito all aggiudicatario, pertanto non vedo come potra abitare un manufatto sito anche se in parte sula proprieta del aggiudicatario nel tantomeno come possa accedervi , vista l affermazione che egli per transitare dovra entrare nella proprieta ,non avendone alcun titolo ne del resto la proprieta in esecuzione non prevede alcuna servitu du accesso. in altre parole il custode dovra far sloggiare obbligatoriamente su ordine del giudice che è dato anche alle forze di polizia l occupante non piu AUTORIZZATO DAL GIUDICE , ad occupare il bene SEQUESTRATO. Pertanto bastera demolire il solaio del immobile abusivo rendendolo inabitabile/INACCESSIBILE , e comunque in ogni caso qualora essi dovesse prendere con la forza clandestinamente il possesso una volta sloggiato dell immobile abusivo sara soggetto da parte tua oltre che a denuncia penale sia per invasione della proprieta che per aver ignorato un ordine del Autorita Giudiziaria , ad azione di rivindica . Altra questione se ho ben capito sia stata chiesta se la parte di immobile abusivo sia idoneo a costituire un presupossto di usocapione , la risposta è no in quanto divenendo proprietariol aggiudicatario il manufatto eventualemnte insistente sul confinante è di proprieta del confinante e non di chi abusivamente lo abbairealizzato ed occupato col fine di proporre poi una azione di usocapione . Viste che hai effetuato erifiche ma la prima esistono confinanti che esrcitano il didritto di propieta oppure tali fondi sono abbandonati? Poiche in tal caso il problema puo presentarsi per una vicinanza dell esecutat che abusivamente occupi uno dei fondi confinanti ( non nel manufatto di cui si è disquisito ) , che se abbandonati puo costituire un problema pratico di vicinanza ma qui entrnoin gioco valutazioni personali , ed a meno che siamo siti in zone particolari , esistono sempre le forze dell ordine a tutela contro di azioni di disturbo .
 
Ultima modifica:

angy2015

Membro Attivo
Professionista
certo che il prezzo deve essere molto conveniente per invogliare a cimentarsi in questa avventura. Io comincerei col segnalare al comune l'immobile abusivo per vedere se viene emessa ordinanza di demolizione che sarebbe un freno all'occupazione da parte dell'esecutato.
 

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