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  1. kimimaro

    kimimaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, vorrei prima di tutto farvi i complimenti per come è strutturato il forum.
    Allora...sarei interessato all'acquisto di un terreno di 1800 mq ad edificabilità diretta a detta dell'agenzia, con su un fabbricato..inizialmente abusivo, classificato poi da qualche anno al catasto come magazzino per motivi fiscali. La cosa che mi lascia da pensare è che l'agente mi parla di vendermi il magazzino, ed essendo stati fatti altri ampliamenti non regolarizzati mi ha sconsigliato di richiedere un mutuo in quanto il perito poi dovrebbe segnalare il tutto. Allora la cosa più logica che mi è venuta in mente è.. ma se il mutuo lo richiedo per l'acquisto del terreno?? Non penso che in caso i periti si mettono ad esaminare anche il magazzino sito nel terreno in caso di mutuo...o sbaglio?? In caso di presenza di fabbricato su terreno la vendita si fa sempre sul fabbricato tenendo conto del terreno?? Mi è stato consigliato un prestito calcolando che posso anticipare gran parte del valore del bene. Quindi eviterei tutta la questione dei periti e roba varia... vedremo...

    La cosa che mi preme sapere è...calcolando che io sarei interessato prevalentemente al terreno...acquistando questo magazzino automaticamente acquisterei il terreno? Oppure devo controllare qualcosa per non farmi fregare?? Perchè non viene venduto come terreno con annesso fabbricato?? Chiedo questo perchè da ammissione dell'agente..i terreni edificabili da 1000 mq in quella zona vengono venduti a 15.000 euro in meno rispetto alla cifra che pagherei io per averci sopra anche il magazzino e ben 800 mq in più... Il che mi sembra un controsenso..

    cioè.. ho 1800 mq anzi che 1000 ed in più un magazzino di 65 mq e pago il tutto solo 15000 euro in più?

    Ultima domanda prima che mi uccidiate.. Volendo demolire il magazzino, posso costruire una casa molto più grande dei 65 mq del magazzino o devo per forza mantenere la stessa metratura nonostante non sia una ristrutturazione ma una nuova costruzione? Tenendo ovviamente conto dell'indice di edificabilità di 0.4.

    Vi ringrazio anticipatamente e mi scuo per le tante domande.
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se il magazzino è stato accatastato anche il terreno o parte di esso è passato all'urbano (con una semplice visura lo vedi)
    premesso che ogni Comune ha un suo modus operandi dubito che il perito possa ignorare la presenza del magazzino pergiunta accatastato ...


    Questo lo puoi appurare solo presso l'ufficio tecnico del tuo comune in base a quello che prevede il piano regolatore di quella zona.
    Se devi fare un acquisto con l'intenzione di demolire per poi presentare un nuovo progetto ti consiglio di affidarti ad un tecnico che conosce il territorio prima di procedere nell'acquisto.
     
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  3. kimimaro

    kimimaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A quanto pare il terreno non è di 1800 mq ma di 1702 mq secondo una visura del terreno appena fatta online.. e viene classificato come ente urbano. Quindi per quel poco che posso capire.. tutto il terreno è divenuto il cortile del fabbricato, in questo caso del magazzino che vi sorge sopra. In caso cosa dovrei chiedere a questo ufficio tecnico?? Serve qualche documento? Devo andarci con la mappa catastale??
     
  4. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La cosa mi sembra un pò nebulosa, ti consiglierei di munirti di un tecnico e fargli fare le necessarie indagini sullo stato dei luoghi.
    E' importante capire intanto la situazione del capannone, se ci sono delle "questioni" con l'ufficio tecnico tanto per dirne una...
    Inoltre il tecnico dovrà verificare la possibilità di edificazione, la metratura, le altezze massime, i distacchi e tante altre cose

    PS va da sè che se il capannone ha degli abusi, comprandolo, divieni responsabile di quegli abusi
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    chiedi i permessi autorizzativi anche quelli in sanatoria


    non si può separare il terreno da ciò che c'è di sopra

    pensi di no? Provaci e vedrai, controllano pure i pozzi se per questo a meno che tu non sia David Capperfield

    certo

    Bravo, così subentri alla situazione urbanistica non conforme.
    Il mio consiglio è quello di rivolgerti ad un notaio ed ad un bravo geometra per la verifica della sussistenza di tutti i requisiti, titoli edili e altro per procedere all'acquisto IN CONFORMITA' CON LA LEGGE.
     
    A miciogatto e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  6. kimimaro

    kimimaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La cosa certa è che se fosse tutto nella norma col terreno e potessi costruire senza problemi calcolando l'indice di edificabilità dello 0.4 il magazzino verrebbe demolito, e con esso sparirebbe quasiasi problema con posizioni non totalmente in regola. Da quanto ho capito poi si sarebbe aggiunta una stanza di 4 mq rispetto a ciò che è stato effettivamente accatastato..cosa che si potrebbe eliminare benissimo anche da soli.[DOUBLEPOST=1410281490,1410281297][/DOUBLEPOST]
    Che tipo di tecnico mi servirebbe? Ci sono magari albi a cui rivolgersi per essere sicuri di trovare persone piuttosto competenti??
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un geometra o un architetto comunque un tecnico abilitato e soprattutto che conosca il territorio e soprattutto abbia domestichezza con l'ufficio tecnico del luogo al fine di avere risposte certe ....

    Ti consiglio inoltre di fare, oltrte la visura catastale che hai già fatto, anche una visura in conservatoria al fine di vedere se ci siano stati provvedimenti da parte del Comune che di fronte a manufatti abusivi prima richiede il ripristino dei luoghi e se questo non avviene dispongono d'ufficio all'acquisizione gratuita del bene al patrimonio Comunale ...

    ovviamente non voglio spaventarti :confuso:
     
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  8. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare

    Ok, l'immobile è stato accatastato ma in comune risulta ancora abusivo?

    Primo elemento da considerare perchè è l'ufficio tecnico del comune che ti dice se l'immobile è regolare urbanisticamente e non il catasto.

    Questo punto è interessante. Fiscalmente non cambia un granché per il compratore acquistare il magazzino od il terreno edificabile. Mentre molta differenza potrebbe esserci per il venditore. In particolare, qualora il cedente, soggetto privato, sia proprietario del magazzino da più di 5 anni, la vendita dell'immobile non sarebbe soggetta a tassazione, mentre nel caso di vendita del terreno edificabile, la vendita sarebbe soggetta al versamento delle plusvalenze.


    L'acquisto del terreno può avvenire attraverso l'acquisto del magazzino di cui il lotto costituirà pertinenza o attraverso l'acquisto del lotto, con specificazione dei parametri urbanistici. Nel secondo caso io consiglio sempre di subordinare l'acquisto all'approvazione dell'eventuale permesso di costruire.

    In bocca al lupo
    Gianluca
     
    A sarda81 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  9. kimimaro

    kimimaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusami..per visuria in conservatoria intendi la visura ipotecaria dell'immobile??


    Dovrei andare quindi all'ufficio tecnico... ma cosa dovrei chiedere? Ci sono documenti che dovrei avere con me per chiedere queste info?

    Da quanto ho capito loro tenderebbero per farmi acquistare il magazzino con il terreno a fare da pertinenza...probabilmente anche per motivi di tasse come giustamente dici te...
     
  10. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    @kimimaro ,
    se è tua intenzione comprare un terreno edificabile, a prescindere dalle modalità con le quali porterai a compimento l'acquisto (fabbricato/terreno), è indispensabile che ti avvalga di un tecnico di fiducia (un architetto, un ingegnere, un geometra) che possa effettuare i dovuti controlli e verificare le effettive potenzialità del terreno. Recandoti direttamente in comune da solo potresti non essere in grado di comprendere ogni cosa alla perfezione o addirittura creare un danno al venditore.
    Questi acquisti, sopratutto quando non siano subordinati al vero e proprio rilascio del permesso comunale (e per il quale comunque non si potrebbe prescindere dall'impiego di un tecnico), contengono delle insidie che potresti non riuscire ad evitare senza l'aiuto di uno specialista.
     
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  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    diciamo che ipotecaria in gergo ci può stare .... in conservatoria dei registri immobiliari trovi tutte le "Note Prò e contro" riferite all'immobile in oggetto
    ipoteche (e relative ed eventuali cancellazioni), trascrizioni, iscrizioni pregiudizievoli, privilegi ... etc


    Secondo me tu non dovresti chiedere nulla ma bensì lasciarlo fare a chi lo fà per mestiere ....
    fai bene a documentarti e chiedere nel Forum consigli e pareri ...
    ma l'acquisto fai da te in questi casi può essere molto rischioso ;)
     
    A sarda81, Bagudi, Rosa1968 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  12. kimimaro

    kimimaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh...spero di riuscire a trovare un geometra / ingegnere che sia abbastanza competente e che non mi chieda uno sproposito per tutti questi controlli...
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pensa quanto ti costerebbe non farli ....
     
    A sarda81, CheCasa!, cafelab e 1 altro utente piace questo messaggio.
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    capisco che in un momento come questo si cerchi di risparmiare ma a volte spendere qualche centinaio di euro te ne può far risparmiare molti di più ...


    mi hai preceduto di un soffio :D
     
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  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sono una farfalla io ....
     
  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    evvaiiiiii ora ti riconosco (sempre metà testa però) :amore:
     
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  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
  18. kimimaro

    kimimaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Deve avere una particolare specializzazione oppure basta che sia del mestiere? Vorrei farmi una vaga idea di cosa cercare con precisione...
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se ti rileggi tutta la discussione capirai quali cose sono essenziali... e per un tecnico sono il pane quotidiano...
     
  20. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Appunto devi (far) verificare, poniamo il caso che il comune abbia aperto un fascicolo in procura e sia in causa con l'attuale proprietario per l'ampliamento o la costruzione abusiva, anche con un ordine di ripristino, non è che puoi prendere e buttare giù cosi, andrebbe seguito un iter burocratico che essendo in italia chissà quanto tempo richiederebbe.
    E' solo un esempio, noi a studio ci siamo trovati in mezzo a una storia del genere e t'assicuro che non è bello.

    Attenzione che:
    1. il catasto non è probante ai fini dell'autorizzazione urbanistica
    2. le demolizioni comportano lo smaltimento dei rifiuti in discariche speciali, fatto da ditte con mezzi autorizzati a seguito di pratica burocratica autorizzativa
    un geometra o un architetto che conoscano la normativa urbanistica.

    Però, a parte verificare la situazione del lotto e del capannone è molto importante fare uno studio di fattibilità per la nuova costruzione, oltre all'indice di edificabilità per valutare se quello che è realizzabile fa al caso tuo c'è ben altro da controllare:
    • I distacchi, quanto terreno si mangiano?
    • Ci sono vincoli?
    • Ci sono fasce di rispetto per elettrodotti o altre strutture tecniche?
    • Ci sono fossi?
    • Altezze massime?
    • Materiali?
    • Obbligo di falda?
    • L'orientamento ipotetico dell'abitazione come sarebbe?
    • Gli allacci ad acqua, luce, gas, fognature sono nei pressi?
    • la lista è lunga
    Puoi sempre farti fare un preventivo.
    Comunque per la nuova costruzione la spesa va dai 1500€/mq in su
    e ti serviranno varie figure professionali:

    un geometra per il rilievo preciso del lotto e alla fine dei lavori per segnalare il nuovo edificio in catasto,
    un architetto per il progetto vero e proprio,
    un geologo per la relazione geologica,
    uno strutturista per la struttura portante,
    un impiantista per la relazione energetica,
    un direttore dei lavori,
    un responsabile della sicurezza.
     
    A Bagudi, ingelman e Rosa1968 piace questo elemento.

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