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  1. sd2103

    sd2103 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongionro, un saluto a tutto il forum.
    Vi scrivo per porvi un quesito, ci stiamo accengendo all'acquisto della prima casa, della quale una porzione di terreno di pertinenza attualmente non è di proprietà del venditore, mi spiego meglio.
    L'attuale proprietario dal 1986 mediante atto notarile diventa proprietario della casa e relative particelle di terreno adiacente, è rimasta usufruttuaria la venditrice fino al ricongiungimento del 2011. Unico problema, nell'atto del 1986 la particella che comprende l'abitazione e una porzione di terreno non corrisponde sui due catasti (fabbricati e terreni), infatti la suddetta particella non è divisa (nell atto di acquisto) ma lo è in realtà sul catasto terreni, una visura attuale conferma la proprietà ad oggi di una persona defunta. Quindi 1 sola particella casa+terreno nel catasto edilizio urbano e dichiarata in atto, 2 particelle sul catasto terreni.
    Ci è stato detto che al rogito potrà l'alienante avvalersi della usucapione in merito alla particella "non regolare", dichiarando il possesso ultraventennale del bene che è effettivamente di pertinenza del fabbricato e recintato assieme al resto del terreno. Immagino si parli di usucapione ma non accertata giudizialmente, in quanto dalla visura appare ancora il proprietario originale. Si tratta così di una vendita "imperfetta" ma possibile, solo che in questa maniera non ci sentiamo garantiti.
    La domanda è, appreso che:
    Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorchè l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario, come possiamo noi acquirenti avere la garanzia "completa" che nessuno dei possibili eredi naturali della particella in questione possa vantare il proprio diritto, la sua prorpietà sul quel terreno, rendendo di fatto nullo l'acquisto su quella parte? Esiste un sistema per assicurare la prorpietà definitivamente agli acquirenti, una forma abbreviata di accertamento giudiziale che permetta in poco tempo di "ecludere" gli eredi dalla proprietà in maniera definitiva?
    Spero di essere stato chiaro,
    vi ringrazio anticipatamente, un saluto
     
  2. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ......fai bene a preoccuparti.La posizione al catasto e' conseguente all'atto di vendita ma potrebbe esserci un errore.La particella al catasto fabbricati dovrebbe avere graffettata l'area di giardino pertinente all'abitazione , mentre al catasto terreni trovi le altre particelle perché terreni agricoli.Quindi questa distinzione può anche starci . Quello che non va bene e' che non sia trascritta in atto ( io sentire il notaio che ha redato l'atto) . Per il resto credo sia onere dell'attuale proprietario/venditore sbrogliare la matassa e nell'eventuale proposta o preliminare metterei come condizione essenziale questo punto....
     
  3. sd2103

    sd2103 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio dell'intervento, infatti credo proprio ci sia stato un errore alla stipula dell'atto del 1986. Sul catasto dei fabbricati la particella è una e comprende sia la casa che il terreno adiacente di pertinenza senza nessuna menzione a particelle collegate e nessuna graffatura ne divisione, mentre al catasto terreni la stessa porzione di beni è divisa in due, una (quella relativa al fabbricato) ha lo stesso numero della particella del catasto fabbricati, l'altra un numero diverso. Chiaramente l'unione delle due particelle coincide con la superficie della particella fabbricati. Penso che nell'atto sia stata considerata solo la visura dei fabbricati che abbracciava la totalità dei beni oggetto della compravendita, ma la differenza tra i due catasti ha prodotto la mancata trascrizione della particella ignorata da tutti e quindi ancora intestata ai vecchi prorpietari.
    L'attuale proprietario, ha appreso da poco il problema che grava su quella porzione di terreno ed in accordo con il notaio propongono di scrivere contestualmente in atto che quella porzione sarebbe da me acquisita in virtù del fatto che il venditore ne è divenuto proprietario per usucapione ultraventennale.
    Mi domando, ragionandoci bene, nel 1986 l'attuale proprietario acquista la casa, l'ex proprietaria ne mantiene l'usufrutto, il ricongiongimento poi avviene nel 2011, l'ex proprietaria che gode fino al 2011 del bene è anche effettiva prorpietaria del terreno "incriminato" di fatto mai venduto e di pertinenza del fabbricato. Può in una condizione del genere venire richiesta l'usucapione ventennale?
    Ancora grazie, è per avere un pò più chiara la situazione in attesa dell'incontro con il notaio.
    Un saluto
     

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