Immobiliare italiano fermo al palo. Ripresa lontana

[epenco]

Io parlo da investitore che da anni compra in Francia. In Francia nel 2010 il mercato è letteralmente esploso, con incrementi di vendite e di prezzi in molti casi addirittura astronomici (si sono toccati aumenti per zona del 40%) e sta continuando nel 2011. Ma oltre a dispositivi fiscali estremamente interessanti, c'è da dire che molte aree erano sottoquotate. Vedi Parigi per citare il caso più clamoroso.
In Italia in moltissimi casi oggi si proviene dal contrario: un'iperquotazione a volte folle.
Ancora oggi la maggior parte della Costa Azzurra costa meno di quanto molti proprietari pretendono a Ospedaletti... per terreni edificabili in prima collina di Bordighera vengono richieste quotazioni più alte che a Beaulieu o Villefranche... ci sono venditori che chiedono fino a 10000/mq a Ventimiglia (!!!), e allo stesso prezzo si compra una villa sul mare a Cap Martin... e mi viene letteralmente da ridere, conoscendo molto bene (e per esperienza diretta) la differenza stratosferica di mercato internazionale che c'è tra il ponente ligure e la costa azzurra.
Oppure prova a comprare in tante stazioni di sci italiane: prezzi persino superiori alle alpi francesi, che - di nuovo - hanno un mercato anni luce maggiore... se non altro perchè oggi il mercato lo fanno gli investimenti internazionali, cosa che i francesi hanno capito da un pezzo mentre gli italiani stanno ancora a menarsela con commendatore lombardo... e gli investitori stranieri comprano dove c'è infrastruttura per il trasporto, in primo luogo aeroporti vicini. E allora dov'è che si vuole presentare il ponente ligure, quando la costa azzurra ha Nizza, Toulon, Marsiglia etc? Dove si presentano le dolomiti, quando le alpi francesi offrono aeroporti a Grenoble, Ginevra, Annecy, Lione, Chambery, Saint Etienne... e varie linee di TGV... e autostrade... che gli arrivano quasi sotto allo chalet.
Finchè in Italia i proprietari terranno prezzi che non stanno nè in cielo nè in terra rispetto ai competitor, non venderanno che al mercato interno. Chi si accontenta gode

 

[Alessandro Frisoli]

Lascia stare Ospedaletti

Hai perfettamente ragione, analisi di mercato ineccepibile

 

[Sergio Caruso]

Io parlo da investitore che da anni compra in Francia. In Francia nel 2010 il mercato è letteralmente esploso, con incrementi di vendite e di prezzi in molti casi addirittura astronomici (si sono toccati aumenti per zona del 40%) e sta continuando nel 2011. Ma oltre a dispositivi fiscali estremamente interessanti, c'è da dire che molte aree erano sottoquotate. Vedi Parigi per citare il caso più clamoroso.
In Italia in moltissimi casi oggi si proviene dal contrario: un'iperquotazione a volte folle.
Ancora oggi la maggior parte della Costa Azzurra costa meno di quanto molti proprietari pretendono a Ospedaletti... per terreni edificabili in prima collina di Bordighera vengono richieste quotazioni più alte che a Beaulieu o Villefranche... ci sono venditori che chiedono fino a 10000/mq a Ventimiglia (!!!), e allo stesso prezzo si compra una villa sul mare a Cap Martin... e mi viene letteralmente da ridere, conoscendo molto bene (e per esperienza diretta) la differenza stratosferica di mercato internazionale che c'è tra il ponente ligure e la costa azzurra.
Oppure prova a comprare in tante stazioni di sci italiane: prezzi persino superiori alle alpi francesi, che - di nuovo - hanno un mercato anni luce maggiore... se non altro perchè oggi il mercato lo fanno gli investimenti internazionali, cosa che i francesi hanno capito da un pezzo mentre gli italiani stanno ancora a menarsela con commendatore lombardo... e gli investitori stranieri comprano dove c'è infrastruttura per il trasporto, in primo luogo aeroporti vicini. E allora dov'è che si vuole presentare il ponente ligure, quando la costa azzurra ha Nizza, Toulon, Marsiglia etc? Dove si presentano le dolomiti, quando le alpi francesi offrono aeroporti a Grenoble, Ginevra, Annecy, Lione, Chambery, Saint Etienne... e varie linee di TGV... e autostrade... che gli arrivano quasi sotto allo chalet.
Finchè in Italia i proprietari terranno prezzi che non stanno nè in cielo nè in terra rispetto ai competitor, non venderanno che al mercato interno. Chi si accontenta gode

Cos'è che è esploso nel 2010???
Scusa ma a me non è proprio sembrato sia esploso nulla! Semmai i prezzi in costa Azzurra sono scesi un pochino ma non tanto per la crisi, il problema in Costa Azzurra è che gli italiani investitori si sono rivolti verso altri mercati. Mettere piede a Nizza a volte sembra di essere in Senegal.
Ventimiglia 10.000 €/mq????????????????
Ho già capito con chi hai parlato, ma quel personaggio non fa né testo né mercato.
La differenza dei prezzi tra Ponente ligure e Costa Azzurra è dovuta a molti fattori ( e comunque in certe zone non regalano nulla), primo fra tutti direi il fattore extracomunitario molto meno manifesto in Liguria che oltre confine dove trovare un francese sta diventando raro, altro punto importante è costituito dalla qualità costruttiva dove, le nostre case saranno pure meno belle esteticamente ma almeno non sentiamo i vicini che russano, il costo di mantenimento dell'immobile notevolmente più alto, le spese di amministrazione alle stelle, e tante altre più o meno evidenti motivazioni.
Io lavoro sia in Liguria che in Costa Azzurra e posso garantirti che la bilancia delle chiusure di Agenzie Immobiliari in questi momenti pende fortemente sulla costa francese.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Lascia stare Ospedaletti

Hai perfettamente ragione, analisi di mercato ineccepibile

Ospedaletti ............ piccolo paradiso della riviera !!!
Ti aspetto per la rievocazione storica del circuito! ... e magari ci pappiamo 2 pescetti al Cantuccio !!!

 

[Alessandro Frisoli]

sono giù a Pasqua... e scusate l'O.T.

 

[Mil]

dicono che gli insorti in Libia a maggio saranno al potere ed offriranno vacanze low cost cosi come tutti gli altri stati del Nord africa
Leonard...........sveglia a jesolo bisogna che abbassiate i prezzi se volete vedere ancora gente..... coi stessi soldi vanno tutti a Sharm sull'acqua pulita... e per via delle compravendite mi è arrivata mail che neanche il famoso nuovo fronte mare JLV dell'architetto newyorkese sta vendendo sono aperte le visite in cantiere mi hanno scritto ..... si a chi ha voglia di farsi inchiap.... spendendo 1 million per non avere neanche spazio per piantare un ombrellone

w l'Italia

Ancora una volta impittaro concordo. Non illudiamoci che la crisi del nordafrica porti tutti i turisti da noi e non ricominciamo con la stupidaggine della ripresa...abbiamo la Croazia, la Spagna, la stessa Grecia, tutti paesi ben pronti ad accogliere turisti...
Il nord Italia soprattutto continua a soffrire di un carovita troppo esasperato rispetto all'appiattimento complessivo dei redditi. Al sud se non alto mi risulta che le richieste siano molto più ragionevoli, anche nelle località turistiche. Mi spiace per i liguri ma temo che l'aria stia decisamente cambiando e la gente sia un po' stanca di cifre folli...concordo su tutta la linea con chi dice che nel complesso la costa azzurra non è tanto distante come quotazioni ed offre servizi migliori. Provare per credere. Però ricordiamoci che la crisi sta impattando su tutti i comparti e a pagare non è solo l'immobiliare (anche se sarà veramente sempre più dura)...consoliamoci!

Aggiunto dopo 4 minuti :

E comunque da Jesolo alla Romagna non siamo competitivi come sistema Paese, non c'è niente da fare. Le case sono troppo care e gli stabilimenti balneari chiedono cifre assurde. Se nelle metropoli è dura vendere non sarei baldanzoso pure sul turismo....

 

[leonard]

...........

E comunque da Jesolo alla Romagna non siamo competitivi come sistema Paese, non c'è niente da fare. Le case sono troppo care e gli stabilimenti balneari chiedono cifre assurde. Se nelle metropoli è dura vendere non sarei baldanzoso pure sul turismo....

...........parlavo di opportunità dato che il mercato si "restringe", di dati incoraggianti di richieste di soggiorno qui da noi e di pensieri espressi da clienti i quali "vedono" con una certa serenità un eventuale investimento nella mia città. Mentre per il "caro " stabilimento ti informo che la ns. spiaggia è libera e se vuoi servizi eventualmente "scuci" non certo a cifre folli..........
P.s. sono decenni che sento sempre le stesse cose sul prezzo delle case e osservo solo un rallentamento del resto già in altre "epoche" avvenuto..............
..non spetta certo a me spiegare ai vari colleghi che se il mercato "varia" dobbiamo eventualmente pure noi cercare nuove soluzioni allargando nei settori consentiti il ns. agire senza sprecare tempo, energie e soldi in psicofarmacifarmaci ..........

 

[immpittaro]

.........parlavo di opportunità dato che il mercato si "restringe", di dati incoraggianti di richieste di soggiorno qui da noi e di pensieri espressi da clienti i quali "vedono" con una certa serenità un eventuale investimento nella mia città

nessuno dice che non sia sereno un investimento a Jesolo.... a certi costi ovviamente. Un mio cliente facoltoso parlando di 600 k per un appartamento non ha usato il termine "serenità " ma piuttosto mi ha invitato a riflettere su quanti anni servono perchè quel suo investimento possa vedersi rivalutato oppure quanti affitti perchè possa essere ripagato.......dopo c'è chi vuol solo apparire ma il mondo è vario

per il resto è vero che in giornata jesolo è comoda a molti e puoi spendere anche solo il costo della benzina per arrivarci......ma se vuoi passare qualche giorno mangiando centomila volte meglio e spendendo la metà sia di alloggi che di servizi e ristorazione basta andare nella bellissima riviera del Conero e da li in giù...oppure nella vicina Croazia....e ti assicuro che sono in molti a fare così.....intanto voi leggetevi pure i dati del vs ufficio turistico che ve la racconta come vuole........ma a 800 euri per una settimana su appartamenti che non vedono un rinnovamento dagli anni 60 penso che non ci caschino più neanche i tedeschi

 

[epenco]

Sergio, sul mercato francese e del ponente ligure mi ci muovo anche io un bel po'. Per capire l'impennata dei prezzi in Francia basta che ti guardi qualsiasi pubblicazione francese.

Ti confermo richiesta di 10000 al mq a Ventimiglia, dove lo so benissimo che operi anche tu
E ti dico anche di una richiesta di pochi giorni fa, per terreno edificabile con progetto *non ancora approvato* a 12000 al mq. Ma due mesi fa ho ricevuto richieste per 9000 euro al mq in abruzzo, sia pure sul mare! E non parliamo di Venezia o altre cose.
Adesso, come ripeto, i prezzi in Francia si sono alzati ma prendi esattamente un anno fa, aprile 2010... era incredibile: nel mercato di un minimo di livello, diciamo dal milione di euro in su... in ponente ligure, una marea di case invendute e invendibili... molte erano in vendita da anni.... e che io sappia, molte di esse sono ancora là. Non perchè siano brutte, fatiscenti, inaccessibili... ma per l'eccesso di prezzo che limita l'appetibilità a chi vuole proprio "quel posto là".
Ma il mercato di quelli che "vogliono proprio quel posto lì" è un mercato di nicchia che, secondo me, si stringerà sempre più, a mano a mano che i voli low cost si diffondono. Gli investimenti immobiliari, non solo i miei, vanno semplicemente là dove più conviene andare, a parità di prezzo, non solo per bellezza delle posizioni ma anche per gli aspetti fiscali e legali, e anche per l'appetibilità di un sistema paese, della stabilità della sua politica nei confronti degli investitori, persino delle sue reti di telecomunicazione, e forse soprattutto dei suoi trasporti.

Infine, il problema degli Agenti Immobiliari troppo esosi è, almeno nella mia esperienza, più vero in francia del sud (ma anche a parigi e in molte zone delle alpi) che in italia. In italia di solito i matti non sono gli Agenti Immobiliari... sono i proprietari. Secondo me, beninteso.

 

[leonard]

ma se vuoi passare qualche giorno mangiando centomila volte meglio e spendendo la metà sia di alloggi che di servizi e ristorazione basta andare nella bellissima riviera del Conero e da li in giù...oppure nella vicina Croazia....e ti assicuro che sono in molti a fare così.....

........i servizi in croazia non sono all'altezza di quelli delle ns. zone mentre se non erro gli alberghi nel conero si contano sulle dita di un "piede".......................
E' vero che ci sono appartamenti costosi qui da noi ma ci sono anche ottimi investimenti.
P.s. 800 euro alla settimana ora li pagano volentieri i russi..........................

 

[immpittaro]

Amico Leonard la tua difesa di jesolo è comprensibile ma hai mai visto le code per la Croazia ? Io trovo comunque sistemazione nel Conero perchè per ora i fessi vanno a rimini riccione jesolo ti vorrei invitare al ristorantino che vado io li in zona ed a fare una escursione tra le baiette del posto poi....cambieresti idea.
Per il resto è vero che la fortuna di Jesolo sono i Russi e i tedeschi ma anche il suo limite dato che non ha una connotazione caratteristica italiana, non c'è un centro storico con locali caratteristici ma solo tanti Wurstel e birra che sembra di stare all' October fest....
Devo anche dire che comunque ultimamente jesolo sta migliorando da questo punto di vista.....ma ripeto la mia idea......se guardo la spiaggia ( Piccola ,praticamente un carnaio umano ) i bagni ( assolutamente insufficenti , per farsi un idea di servizi decenti fate un giro a Lignano pineta ) e la viabilità ( se ci sono più di 4 macchine che tornano alla stessa ora si fa già coda per non parlare dello sfigatissimo Cavallino ) rimango dell'idea che certe cifre sono da inchiapp... dopo si sa che c'è chi gode in certe pratiche....