Informazione su un atto di compravendita con riserva di proprietà

[brina82]

Francesca63, chi paga l'IMU nella vendita con riserva di proprietà? E' una tassa che grava sul proprietario. Secondo me la proprietà rimane in una sorta di "limbo", in attesa che si verifichi la condizione sospensiva. Forse c'è un termine specifico che non conosco...

Ma quale limbo! In linea teorica a chi resta proprietario, salvo diversi accordi tra le parti (comunque ne risponde il proprietario, poi se l'altra parte glieli rimborsa, sono accordi loro).

Ciò che conta ai fini della proprietà è quanto riportato nei registri immobiliari. In questo caso vi è stato un trasferimento (e la visura catastale non potrà che confermare; per come è stata impostata la pratica in questo caso, deve pagarla il nuovo proprietario, ma appunto non si ha certezza sul fatto che tale trasferimento sia stato impostato correttamente in termini di riserva di proprietà).

 

[Andrea Russo]

La vendita con riserva di proprietà si usa anche quando vuoi spogliarti della proprietà per acquistare un altro immobile come prima casa e vendere il vecchio con un pagamento rateale. Pertanto è giusto quello che ha fatto il notaio nell'atto.

 

[francesca63]

Francesca63, chi paga l'IMU nella vendita con riserva di proprietà? E' una tassa che grava sul proprietario. Secondo me la proprietà rimane in una sorta di "limbo", in attesa che si verifichi la condizione sospensiva. Forse c'è un termine specifico che non conosco...

Secondo la teoria più condivisa, l’IMU spetta al venditore, che resta proprietario fino al pagamento dell’ultima rata.
Il “limbo” riguarda l’incertezza sulla vendita, che resta fino al totale pagamento.
Ma la proprietà non passa fino alla fine, come anche riportato nel documento postato #5.
Non mi pare si debba firmare altro, visto che il contratto dovrebbe essere risolto di diritto, con l’invio della raccomandata a seguito del mancato pagamento delle rate previste.
Andrebbe letto il contratto, perché ho anche il dubbio che il venditore non potrebbe trattenere tutto quanto incassato, ma solo l’equivalente dell’affitto è un equo compenso.

 

[brina82]

Secondo la teoria più condivisa, l’IMU spetta al venditore, che resta proprietario fino al pagamento dell’ultima rata.
Il “limbo” riguarda l’incertezza sulla vendita, che resta fino al totale pagamento.
Ma la proprietà non passa fino alla fine, come anche riportato nel documento postato #5.

In linea teorica sono d'accordo con te, qualora la trascrizione avvenisse alla fine del pagamento da parte dell'acquirente, ma se così fosse, chi sarebbe così fesso da pagare in anticipo una casa che diverrà propria solo dopo tot. pagamenti? Non sarebbe tutelato da un eventuale creditore del venditore. A meno che non si trascriva un preliminare...

Di recente mi è capitata una compravendita condizionata. Il Notaio ha trascritto subito sui registri immobiliari, e poi ci è voluto un secondo atto, dopo qualche mese, a conferma (o smentita del primo). Da visura ipotecaria, appunto è annotata la conferma (o smentita) della compravendita (nella trascrizione della prima compravendita). Da visura catastale (normalmente interrogata dagli organi comunali al fine di riscuotere l'IMU), compare solamente la prima compravendita.

Non mi pare si debba firmare altro, visto che il contratto dovrebbe essere risolto di diritto, con l’invio della raccomandata a seguito del mancato pagamento delle rate previste.

Penso siano necessarie entrambe le parti: non penso che il Notaio possa annotare dalla semplice raccomandata, anche per quanto tu indichi rispetto alle somme da regolarizzare...

Comunque è un caso interessante: sarebbe utile che il postante ci indicasse quanto gli dirà il Notaio.

 

[francesca63]

Non sarebbe tutelato da un eventuale creditore del venditore. A meno che non si trascriva un preliminare...

Si trascrive il contratto di vendita con riserva di proprietà, da cui risulta che il venditore è proprietario fino al pagamento totale del prezzo.
E' sicuramente un caso interessante, questo studio spiega alcune cose :

https://www.notaiotorroni.it/application/documenti/vendita_a_rate_patto_riservato-02044.pdf

 

[Grasy1991]

Buongiorno a tutti, oggi con il vecchio acquirente andiamo a firmare la chiusura dell'atto. Non appena mi é possibile vi posto gli allegati del contratto

 

[brina82]

Si trascrive il contratto di vendita con riserva di proprietà, da cui risulta che il venditore è proprietario fino al pagamento totale del prezzo.
E' sicuramente un caso interessante, questo studio spiega alcune cose :

https://www.notaiotorroni.it/application/documenti/vendita_a_rate_patto_riservato-02044.pdf

25 pagine!

Ho letto rapidamente qualcosa, e in effetti sembrerebbe che la trascrizione della compravendita debba avvenire subito (con pagamento immediato delle imposte di registro), il che porterebbe a ipotizzare che l'immobile sia stato trasferito, ma appunto l'indicazione nella nota di trascrizione toglie ogni dubbio: l'immobile è ancora di proprietà del venditore, tuttavia eventuali creditori del venditore possono compiere un sequestro conservativo (che poi si trasformerebbe in pignoramento in caso di inadempienza del compratore, ovvero nel caso in cui l'immobile "tornasse" nelle mani del venditore).

Non ho ben capito come possano agire i creditori del compratore. Credo possano iscrivere ipoteca o trascrivere pignoramento (fermorestando il pagamento totale del prezzo da parte dell'acquirente, altrimenti non avrebbero valenza).

Quindi a questo punto direi che il Notaio possa aver agito correttamente. Credo che in ogni caso sia necessario il secondo atto, ma @Grasy1991 potresti chiedere al Notaio e farci sapere?

Il pagamento dell'IMU, a questo punto, direi che resta in capo all'effettivo proprietario (il venditore, salvo diverso accordo).

Sarei curioso di capire se la visura catastale riporta il vecchio, o il nuovo proprietario...

 

[Grasy1991]

Buona sera a tutti la visura catastale risultata intestata al nuovo proprietario, comunque ho dovuto fare un nuovo atto per far passare la proprietà di nuovo a me, dove ho pagato 1300€

 

[brina82]

Buona sera a tutti la visura catastale risultata intestata al nuovo proprietario, comunque ho dovuto fare un nuovo atto per far passare la proprietà di nuovo a me, dove ho pagato 1300€

Hai chiesto se anche nel caso in cui il vecchio proprietario avesse pagato, sarebbe stato necessario un secondo atto?

 

[Grasy1991]

Si mi ha risposto il notaio che se mi avesse pagato, dovevamo fare un atto per far passare la proprietà al vecchio e il costo era di 1500€