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  1. Copingo

    Copingo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.

    Mi chiamo Daniele e ho 26 anni.

    Nel giugno del 2011 io e la mia ragazza siamo andati a vivere in un appartamento di proprietà di una società immobiliare facente capo ad un gruppo assicurativo. Tipico contratto 4+4

    Nel dicembre del 2011 l'intero immobile è stato venduto ,dalla società immobiliare, ad un gruppo d'investimento immobiliare , la quale ha creato un fondo della durata di 5 anni.

    Oggi abbiamo avuto la conferma che la nuova proprietà ha intenzione di vendere e che ci farà pervenire la proposta prima dell'estate.

    Ora le mie domande sono le seguenti:

    1) In questo caso, sussiste il diritto di prelazione da parte nostra? (tolto il fatto che hanno detto che ci faranno avere una proposta di vendita! Ma si sa, tra dire e il fare....:) )

    2) Il valore dell'appartamento è dato SOLO dal valore di mercato o dobbiamo considerare una diminuzione del 25/30%?

    3) Spulciando in internet ho letto che, nel caso sussista il diritto di prelazione, il proprietario NON può proporre un prezzo superiore al conduttore rispetto a quello proposto a terzi! E' corretto?


    Spero di esser stato chiaro! Purtroppo, dato che si tratta della prima casa, abbiamo molta confusione al riguardo.

    Grazie mille in anticipo per i vostri consigli.

    Daniele.
     
  2. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Non esiste diritto di prelazione nel caso di vendita di immobili ad uso abitativo,ma è buona cosa del proprietario farlo.
     
  3. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
  4. Copingo

    Copingo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta!

    Quindi dopo aver appurato che non sussiste il diritto di prelazione; vi chiedo se la proprietà nel caso di effettiva proposta di vendita ci indicherà un prezzo dato dal valore di mercato o qualcosa in meno (leggevo di un 25/30% ) dato la difficoltà di vendere con inquilino.

    Esempio:


    Se la casa vale 200.000 euro , la proprietà ci proporrebbe 150.000 ( il 25% in meno) o 200.000? Oppure a noi 200.000 ed eventualmente, ad un terzo 150.000?

    Ovviamente vi chiedo un parere in base alle vostre esperienze! Quello che realmente faranno ve lo dirò non appena so qualcosa di più.

    Grazie.
     
  5. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ma non mi risulta quest agevolazione sul prezzo per l inquilino.Magari qualcun altro saprà meglio di me
     
    A STUDIOMINUCCI piace questo elemento.
  6. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    In teoria forse quel che hai letto é messa che il proprietario non può proporre alle inquilino un prezzo Superiore a quello a cui venderà ?
     
  7. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La prelazione a favore dell'inquilino, per vendita dell'immobile, spetta quando (ai sensi dell'art 3, comma 1, lettera g della legge 431 del 1998) il proprietario che non abbia intestati altre abitazioni oltre quello in cui abita, dia disdetta al locatore alla prima scadenza perché voglia vendere l'immobile a terzi. In questo caso il proprietario dovrà comunicare al conduttore i termini e le condizioni della vendita. Il conduttore, entro 60 giorni dal recapito della comunicazione del locatore, potrà esercitare tale diritto comunicandolo al proprietario (tutto ciò ai sensi degli articoli 39 e 39 della legge 392 del 1978)
     
  8. Copingo

    Copingo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi nel mio caso , dato che la proprietà è una SGR immobiliare con vari fondi immobiliari , la prelazione non sussiste, giusto?

    Poi per quanto riguarda l'agevolazione del prezzo mi riferivo esattamente a quello.

    Ho letto in giro che il proprietario non può proporre all'inquilino un prezzo superiore rispetto a quello a cui venderà a terzi in caso di rifiuto dell'inquilino.

    Però non capivo se questo diritto è collegato alla prelazione a favore dell'inquilino o meno!!
     
  9. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Mi sembra un copia e incolla fatto male.. Il diritto di prelazione di cui al 38 e 39 riguarda jj immobili ad uso commerciale. Siamo infatti in un altra rubrica del testo di legge.
     
  10. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
  11. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ...penso siano collegati
     
  12. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    effettivamente è un copia incolla, ma sono sicurissima che è riferito alla locazione residenziale. E' l'unico caso di prelazione dell'inquilino introdotto con la 431/98
     
  13. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ma non esiste proprio! Questo è il risultato dei copia e incolla. Quello che hai scritto riguarda immobili uso commerciale. Bisogna leggere il testo di legge non così e dare info sbagliate. Poi ho messo pure il link di un articolo in merito.vedilo
     
  14. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi occupo di locazioni da anni e ti garantisco che esiste. La 431/98 non riguarda i commerciali ma solo i residenziali. Ti incollo un altro testo che ti farà chiarezza:
    La legge 9 dicembre 1998 n. 431 disciplina all’art. 3, i motivi in base al quale alla prima scadenza dei contratti così detti “a canone libero” ed a “canone concordato” il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.
    Di tutto rilievo per la sua novità é il motivo
    di cui alla lettera g) del citato articolo, che prevede la facoltà di disdetta “quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventual-mente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore é riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della lege 27 luglio 1978, n. 392.”
    La norma quindi prevede un diritto di prelazione
    a favore del conduttore che, tuttavia, non é generalizzato ma sussistesolo ove l’intenzione del locatore di vendere l’immobile locato, sia dedotto quale motivo di diniego di rinnovo del contratto locatizio alla prima scadenza. Ciò significa che qualora il proprietario non si avvalga della facoltà di inviare la disdetta alla prima scadenza del contratto, potrà vendere l’immobile a terzi ed il conduttore non avrà alcun diritto di prelazione; conseguentemente il rapporto locatizio proseguirà con il nuovo acquirente.
     
  15. Copingo

    Copingo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate, purtroppo faccio fatica a capire! Troppi termini difficili :)

    Sono un pò confuso.

    Per riepilogare:

    Io e la mia ragazza siamo in affitto in un'appartamento dal giugno 2011. Contratto 4 + 4.

    Ad oggi, la società proprietaria (SGR immobiliare) di tutto l'immobile, sta procedendo alla vendita degli appartamenti.

    In questo caso noi che siamo inquilini ,con ancora 3 anni e qualche mese dalla prima scadenza, abbiamo diritto di prelazione sull'acquisto?

    Questa cosa m'interessa sinceramente più per capire se sussiste la possibilità di acquistare ad un prezzo agevolato (20/30% in meno rispetto al valore).



    Grazie.
     
  16. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    hai la prelazione solo se ti danno lo sfratto
     
  17. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    La 431/98 si.Riguarda solo gli immobili urbani e ci siamo ovvio. L articolo 38 e 39 a cui fai riferimento sono della 392/78 e quelli riguardano proprio gli immobili ad uso commerciale a cui la lettera g fa appunto riferimento. Ma mi pare che non rientrano in questo caso..
     
  18. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Quindi prelazione solo se il locatore intende vendere l immobile a terzii e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il diritto di prelazione negli abitativi c'è solo in caso di vendita alla scadenza dei primi 4 anni (solo se il locatore non ha altri immobili oltre, eventualmente, la propria abitazione principale) e solo se il locatore è persona fisica.

    lo sfratto? :shock:
     
  20. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e solo se dà lo sfratto, l'inquilino ha la prelazione. se il proprietario vende a terzi e cede il contratto in essere, l'inquilino non ha prelazione
     

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