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  1. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    I costruttori adottano nuove strategie per combattere il male oscuro del mattone milanese: 52% di nuove abitazioni ancora in cerca di compratore nelle zone centrali, il 70% in periferia. Ecco alcuni casi

    Attacco all`invenduto http://www.milanofinanza.it/articoli-preview/attacco-all-invenduto-1934773
    di Teresa Campo

    Il mattone milanese migliora ma ha ancora un grosso problema da risolvere: che fare dei tanti cantieri aperti e soprattutto del vasto stock dí invenduto? Il tasso di abitazioni rimaste al palo è del 52% rispetto al totale costruito negli ultimi anni, pari a 4 mila unità abitative, e questo limitandosi ai soli edifici del centro e semicentro cittadino (86 cantieri in tutto), insomma la crème del mercato.

    Diversamente la percentuale di invenduto schizza a quota 10 mila, il 60-70% di quanto costruito, per arrivare a 30 mila se si considera anche l`usato, mentre una quota di invenduto fisiologicain genere non dovrebbe superare il 20%. Si tratta dunque di una zavorra che pesa parecchio su un mercato che pure, negli ultimi tre trimestri, ha visto un deciso aumento delle transazioni oltre a prezzi a fine discesa grazie anche all`Expo 2015 ormai alle porte.

    Colpa della crisi, ma anche di una spirale negativa da cui è difficile uscire, soprattutto per quanto riguarda i 2 mila appartamenti in cerca di compratore situati nelle zone centrali, apparentemente i più facili di vendere perché indirizzati a una clientela medio-alta, quindi meno colpita dalla crisi, che spesso paga in contanti. Basta pensare che gli 86 cantieri in questione, oltre a essere costituiti dai tre maxi progetti meneghini, ovvero CityLife (470 unità abitative), Porta Nuova (400) e Parco Vittoria (537), che da soli rappresentano il 65% del costruito, vede cantieri a Brera, Corso Magenta, Foro Bonaparte, Carducci tra costruzioni ex novo o ristrutturazione totale di palazzi storici. «E invece il prezzo conta, eccome», premette subito Enzo Albanese di Sigest, società che ha appena curato uno studio approfondito sulla Milano in costruzione, <anzi è la ragione prima che blocca il mercato».
    La maggior parte di questi immobili è stata progettata e avviata prima della crisi, ovvero nel periodo 2005-2009, partendo da valori e concetti molto diversi dagli attuali. E questi valori non sono facilmente ribassabili perché legati a terreni pagati salati, piani economici presentati alle banche, finanziamenti stipulati su altre basi, pena il rischio di uscire tutti in grave perdita. «Da qui anche il blocco o comunque rallentamento di molti cantieri, oltre che delle opere di urbanizzazione, fattori che a loro volta allontanano ancora di più i compratori», prosegue Albanese. «Il tutto mentre l`offerta aumenta perché nel frattempo arrivano sul mercato costruzioni partite successivamente». Non a caso oggi a soffrire di più sono proprio gli immobili iniziati ante crisi, mentre gli altri se la cavano meglio perché partiti fin dall'inizio da una base di prezzo più congrua.
    Ma il problema a questo punto è: come se ne esce? Il tutto tenendo conto che, casomai non bastasse, nel frattempo è anche cambiato íl gusto dei milanesi, oggi più attenti al layout ma anche ai costi di gestione, col risultato che i nuovi edifici o rispettano i nuovi criteri oppure non si vendono.
    Le misure in campo sono diverse a seconda che l`edificio sia pronto, in costruzione o ancora da avviare. Si va quindi da sconti a mani basse, ma sotto forma di materiali migliori a parità di costo, cucina arredata inclusa nel prezzo, box in comodato d`uso gratuito per un certo numero di anni, per arrivare all`affitto di una parte delle abitazioni (come accaduto a CityLife e Porta Nuova) in attesa che passi la bufera. Ma non è escluso il blocco delle operazioni in corsa e contestuale ripensamento degli edifici ancora da costruire. Per chi riprogetta, i nuovi diktat dicono innanzitutto stop agli sprechi: nel senso che le spese condominiali devono essere contenute per non trasformarsi in una zavorra da doversi trascinare dietro per sempre, e di spazio, perché per tre camere, soggiorno, tripli servizi, devono bastare 110 metri quadri e non 160 (che comporterebbero 150 mila euro di spesa in più). Dopodiché si passa al layout. Qui stop ai loculi, dunque camere più grandi, anche 14 metri quadri rispetto ai precedenti 9. E poi soggiorno grande ma con terrazzo collegato (almeno 15-20 metri quadri) e grandi vetrate, così da creare un continuum tra ambiente interno ed esterno.
    La cucina a vista continua a piacere ma solo nei bilocali oppure se è la prima casa che si compra o non si cucina mai: le famiglie insomma non la amano molto. Ancora: i bagni devono essere numerosi (due nella zona notte e uno in quella a giorno più la lavanderia) perché mentre salone e cucina sono sempre più aperti a ospitare amici e parenti, le camere e i servizi si vogliono quanto più possibile privati. Cucina arredata e soffitti alti sono invece i nuovi must secondo Giuseppe Pízzutí, responsabile commerciale di Bnp Paribas di Real Estate. «I nostri nuovi progetti si ispirano appunto ai nuovi criteri, e i risultati ci stanno dando ragione: a Roma abbiamo già venduto oltre il 50% degli 86 appartamenti del primo edificio del progetto Domus Aventino».
    A Milano invece Sigest, sempre per conto di Bnp, in un mese ha già piazzato 26 dei 110 appartamenti del complesso Mia, che sorgerà proprio di fronte a CityLife.
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    riflessione personale:
    sul layout suggerito in un range di spazio di 110mq si può discutere ma in generale le osservazioni sul perchè dell'invenduto e sulla necessità di radicali cambiamenti di progettazione sono condivisibili..
     
    Ultima modifica: 4 Novembre 2014
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  2. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ohibò, persino 14 metri quadri!

    Ecco proprio l'iniziativa media, che dimostra chiaramente come il trend sia:

    Mah...
     
  3. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    eehmm...non l'ho scritto io. Lo scrive la giornalista.
    In ogni caso dall'articolo si evincono 2 cose: che a Milano purtroppo la situazione è in verità catastrofica (cosa che sostengo da molto tempo) e che alla base dell'invenduto c'è sia un problema di costi eccessivi e immotivati sia soprattutto un problema di spazi risicati e costi che non trovano apprezzamento da parte della clientela.
    Il tutto senza considerare l'invendibilità pressochè assoluta di tutta quell'edilizia da socialismo reale a prezzi anni 2000 che doveva essere destinata al famoso "ceto medio"....
     
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  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma si daiii... mica mi riferivo a te.
    Anzi, grazie della lettura!

    Veramente l'articolo va in diverse direzioni non sempre concordanti.

    Prima mi dicono che:

    Che va nella direzione della riduzione delle dimensioni, poi che

    al di là dei numeri capisco il punto e sono d'accordo, ma non si lega benissimo con quanto detto sopra.

    Lascio da parte perché manifestamente fuori paragone il consiglio dei soffitti alti.
    Già non ho cubatura per fare la metratura ampia, figuriamoci se la uso per alzare il soffitto...

    E' ovvio che magari ha un senso per un iniziativa di un certo tipo, come quella di cui parla, ma che difficilmente è trasportabile nelle situazioni generali.
     
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  5. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Sono belle parole che lasciano il tempo che trovano, fanno il verso alle lamentele della gente comune ma non le metteranno mai in atto, non in questo millennio.

    Piuttosto studieranno soluzioni ancora più risparmiose sul fronte materiali e volumi, tipo l'angolo bagno in camera, i divani a castello e i letti verticali.
     
  6. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Complimenti , andiamo avanti cosi forzaaaaaa

    Ma il problema della crisi del mattone allora non sono più gli AI? :p:p:p:p:p:p:p
     
    Ultima modifica: 4 Novembre 2014
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mai stati.
    Bello i soffitti alti ..... E il risparmio energetico dove lo mettiamo? Bla Bla Bla. Non sanno che giustificazione dare. Bah
     
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Parla di soffitti alti e la spaccia come grande innovazione, ma quell'operazione è una ristrutturazione, se li è trovati così...
     
    A ingelman e Rosa1968 piace questo messaggio.
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Oltre alla palese pubblicità ... Lasciamo perdere perché scriverei a quel giornalista che ha finito per esaltare un progetto rispetto ad un altro ma che non conosce i termini economici che hanno giustificato quel risultato. Non certo il progetto. Ci sono fior fiori di cantieri che meriterebbero lo stesso risalto. Scusate.
     
  10. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    beh, qualcuno ha notato che c'è un problema... c'è voluto qualche annetto, però...
     
    A gmp e Rosa1968 piace questo messaggio.
  11. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    veramente lo dice "************ **********, responsabile commerciale di B********* di Real Estate.".
    che se ne capisce tanto quanto gli altri suoi colleghi bancari, appostostiamo...
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Novembre 2014
    A alessandro66, PROGETTO_CASA e ab.qualcosa piace questo elemento.
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tra i maggiori esperti mondiali in soffitti alti!
     
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  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    perché amante di abeti ..... al punto tale da desiderarli nelle abitazioni.
     
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  14. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Non ho detto che ciò che è scritto in quell'articolo sia vangelo, per quanto mi riguarda 110mq con tutti i layout che vuoi sempre quella metratura rimangono, insufficiente per un 6 locali. E' evidente che la giornalista ha scritto una corbelleria cerchiobottista, che da una parte segnala che la gente non compra perchè è tutto un grande vespasiano a cielo aperto, dall'altra dice che i loculi non vanno bene. Non dice come abbattere i costi e allargare gli spazi, cosa che però si evince dall'invenduto, che è la cartina tornasole del cuore del problema.
    Ciò non toglie che gli spunti di riflessione ci sono tutti e i dati pure.

    Damiameda: gli Agenti Immobiliari sono solo una parte del problema, la gran parte sono i costruttori idioti e i progettisti doppiamente idioti. Prima di arrivare alla catastrofe magari ci sarebbe stato bisogno di un Agenti Immobiliari che dicesse che il re è nudo. Questo sì, avrebbe aiutato.Qui non siamo nel settore dell'arte, dove puoi proporre qualsiasi idiozia peraltro riconosciuta come tale a caro prezzo: qui operiamo in un campo dove la gente vive concretamente e se proponi una boiata pazzesca non c'è attenuante di scarsa sensibilità artistica o pseudoconoscenza della materia che tenga.

    Soffitti: hanno detto una cosa vera pur essendo beceri bancari. Gli abeti non c'entrano.Puoi parlare di tutta l'efficienza che vuoi ma la gente vuole spazio e areosità. E sono la categoria top, i danarosi che spesso spendono un botto per un anni '70 da radere al suolo e con tutte le pecche strutturali del caso solo per questi motivi...forse urge una qualche riflessione. Non puoi parlare di evoluzione se la gente entrando in casa si ricorda più del tugurio di corte dei bisnonni che della casa normale dei genitori.
     
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  15. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    che "tutta quella roba" non possa entrare in 110 mq penso trovi tutti d'accordo, compresi i dritti che ce li hanno schiaffati comunque; spero gli rimangano sul groppo a vita.
    sull'altezza mah, ognuno la racconta un po' come vuole; pensa che ho letto anche opinioni di un tuo collega per il quale "si potrebbe benissimo mettere i soffitti a 2.40 che vanno bene uguale e si risparmia in riscaldamento".
    ora...tralasciando queste perle, io i soffitti nella maggioranza dei casi li ho visti a 2.70; anche in case ante anni 70 (seppur non di inizio secolo) e anche di taglio medio/medio alto.

    di contro, sono tantissimi quelli che, partendo da 2.70 la prima cosa che fanno è controsoffittare.
    si vede che gli piace l'amarcord dei tempi dei nonni contadini...
     
  16. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Ma sai, ci sono cose che cambiano. Dopo alcuni periodi di eccessi si rientra gradualmente nel cranio, di solito. Prova a guardare un tg1 anni '80 con la giornalista che indossa fieramente un maglione a coste giallo fluorescente...Sono periodi, mode. Nel tempo si rientra nei canoni e si ritorna a un sobrio tailleur.Quindi no, credo che la tendenza si invertirà, molto presto.Gli anni 2000 sono stati una specie di Woodstock...sono cose che passano, o il letto in verticale entrerà da altri anfratti. E dire che dietro al peace and love non c'era il giro di soldi che c'è in altri settori produttivi che se diventano improduttivi è un casino.
     
  17. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Invidio la tua vis idealista ;)
     
  18. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    idealista non direi proprio. Vis concreta piuttosto. Vedi, domina l'empirìa.
    Se allungo una mano sul fuoco la reazione è forte dolore e ustione...dunque la prossima volta che vedo il fuoco non mi avvicinerò. Ecco secondo me il metodo scientifico è un egregio strumento di analisi del mercato più di tante teorie.
     
  19. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Per me ci vuole ben altro che un articoletto di buoni propositi per spingermi a ritenere che qualcosa cambierà in tempi umani.
     
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  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Guarda che fino ad oggi erano pochi i costruttori che si affidavano al mediatore vendevano da soli con i capocconi dei progettisti.[DOUBLEPOST=1415190958,1415190849][/DOUBLEPOST]
     

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