I costruttori adottano nuove strategie per combattere il male oscuro del mattone milanese: 52% di nuove abitazioni ancora in cerca di compratore nelle zone centrali, il 70% in periferia. Ecco alcuni casi
Attacco all`invenduto http://www.milanofinanza.it/articoli-preview/attacco-all-invenduto-1934773
di Teresa Campo
Il mattone milanese migliora ma ha ancora un grosso problema da risolvere: che fare dei tanti cantieri aperti e soprattutto del vasto stock dí invenduto? Il tasso di abitazioni rimaste al palo è del 52% rispetto al totale costruito negli ultimi anni, pari a 4 mila unità abitative, e questo limitandosi ai soli edifici del centro e semicentro cittadino (86 cantieri in tutto), insomma la crème del mercato.
Diversamente la percentuale di invenduto schizza a quota 10 mila, il 60-70% di quanto costruito, per arrivare a 30 mila se si considera anche l`usato, mentre una quota di invenduto fisiologicain genere non dovrebbe superare il 20%. Si tratta dunque di una zavorra che pesa parecchio su un mercato che pure, negli ultimi tre trimestri, ha visto un deciso aumento delle transazioni oltre a prezzi a fine discesa grazie anche all`Expo 2015 ormai alle porte.
Colpa della crisi, ma anche di una spirale negativa da cui è difficile uscire, soprattutto per quanto riguarda i 2 mila appartamenti in cerca di compratore situati nelle zone centrali, apparentemente i più facili di vendere perché indirizzati a una clientela medio-alta, quindi meno colpita dalla crisi, che spesso paga in contanti. Basta pensare che gli 86 cantieri in questione, oltre a essere costituiti dai tre maxi progetti meneghini, ovvero CityLife (470 unità abitative), Porta Nuova (400) e Parco Vittoria (537), che da soli rappresentano il 65% del costruito, vede cantieri a Brera, Corso Magenta, Foro Bonaparte, Carducci tra costruzioni ex novo o ristrutturazione totale di palazzi storici. «E invece il prezzo conta, eccome», premette subito Enzo Albanese di Sigest, società che ha appena curato uno studio approfondito sulla Milano in costruzione, <anzi è la ragione prima che blocca il mercato».
La maggior parte di questi immobili è stata progettata e avviata prima della crisi, ovvero nel periodo 2005-2009, partendo da valori e concetti molto diversi dagli attuali. E questi valori non sono facilmente ribassabili perché legati a terreni pagati salati, piani economici presentati alle banche, finanziamenti stipulati su altre basi, pena il rischio di uscire tutti in grave perdita. «Da qui anche il blocco o comunque rallentamento di molti cantieri, oltre che delle opere di urbanizzazione, fattori che a loro volta allontanano ancora di più i compratori», prosegue Albanese. «Il tutto mentre l`offerta aumenta perché nel frattempo arrivano sul mercato costruzioni partite successivamente». Non a caso oggi a soffrire di più sono proprio gli immobili iniziati ante crisi, mentre gli altri se la cavano meglio perché partiti fin dall'inizio da una base di prezzo più congrua.
Ma il problema a questo punto è: come se ne esce? Il tutto tenendo conto che, casomai non bastasse, nel frattempo è anche cambiato íl gusto dei milanesi, oggi più attenti al layout ma anche ai costi di gestione, col risultato che i nuovi edifici o rispettano i nuovi criteri oppure non si vendono.
Le misure in campo sono diverse a seconda che l`edificio sia pronto, in costruzione o ancora da avviare. Si va quindi da sconti a mani basse, ma sotto forma di materiali migliori a parità di costo, cucina arredata inclusa nel prezzo, box in comodato d`uso gratuito per un certo numero di anni, per arrivare all`affitto di una parte delle abitazioni (come accaduto a CityLife e Porta Nuova) in attesa che passi la bufera. Ma non è escluso il blocco delle operazioni in corsa e contestuale ripensamento degli edifici ancora da costruire. Per chi riprogetta, i nuovi diktat dicono innanzitutto stop agli sprechi: nel senso che le spese condominiali devono essere contenute per non trasformarsi in una zavorra da doversi trascinare dietro per sempre, e di spazio, perché per tre camere, soggiorno, tripli servizi, devono bastare 110 metri quadri e non 160 (che comporterebbero 150 mila euro di spesa in più). Dopodiché si passa al layout. Qui stop ai loculi, dunque camere più grandi, anche 14 metri quadri rispetto ai precedenti 9. E poi soggiorno grande ma con terrazzo collegato (almeno 15-20 metri quadri) e grandi vetrate, così da creare un continuum tra ambiente interno ed esterno.
La cucina a vista continua a piacere ma solo nei bilocali oppure se è la prima casa che si compra o non si cucina mai: le famiglie insomma non la amano molto. Ancora: i bagni devono essere numerosi (due nella zona notte e uno in quella a giorno più la lavanderia) perché mentre salone e cucina sono sempre più aperti a ospitare amici e parenti, le camere e i servizi si vogliono quanto più possibile privati. Cucina arredata e soffitti alti sono invece i nuovi must secondo Giuseppe Pízzutí, responsabile commerciale di Bnp Paribas di Real Estate. «I nostri nuovi progetti si ispirano appunto ai nuovi criteri, e i risultati ci stanno dando ragione: a Roma abbiamo già venduto oltre il 50% degli 86 appartamenti del primo edificio del progetto Domus Aventino».
A Milano invece Sigest, sempre per conto di Bnp, in un mese ha già piazzato 26 dei 110 appartamenti del complesso Mia, che sorgerà proprio di fronte a CityLife.
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riflessione personale:
sul layout suggerito in un range di spazio di 110mq si può discutere ma in generale le osservazioni sul perchè dell'invenduto e sulla necessità di radicali cambiamenti di progettazione sono condivisibili..
Attacco all`invenduto http://www.milanofinanza.it/articoli-preview/attacco-all-invenduto-1934773
di Teresa Campo
Il mattone milanese migliora ma ha ancora un grosso problema da risolvere: che fare dei tanti cantieri aperti e soprattutto del vasto stock dí invenduto? Il tasso di abitazioni rimaste al palo è del 52% rispetto al totale costruito negli ultimi anni, pari a 4 mila unità abitative, e questo limitandosi ai soli edifici del centro e semicentro cittadino (86 cantieri in tutto), insomma la crème del mercato.
Diversamente la percentuale di invenduto schizza a quota 10 mila, il 60-70% di quanto costruito, per arrivare a 30 mila se si considera anche l`usato, mentre una quota di invenduto fisiologicain genere non dovrebbe superare il 20%. Si tratta dunque di una zavorra che pesa parecchio su un mercato che pure, negli ultimi tre trimestri, ha visto un deciso aumento delle transazioni oltre a prezzi a fine discesa grazie anche all`Expo 2015 ormai alle porte.
Colpa della crisi, ma anche di una spirale negativa da cui è difficile uscire, soprattutto per quanto riguarda i 2 mila appartamenti in cerca di compratore situati nelle zone centrali, apparentemente i più facili di vendere perché indirizzati a una clientela medio-alta, quindi meno colpita dalla crisi, che spesso paga in contanti. Basta pensare che gli 86 cantieri in questione, oltre a essere costituiti dai tre maxi progetti meneghini, ovvero CityLife (470 unità abitative), Porta Nuova (400) e Parco Vittoria (537), che da soli rappresentano il 65% del costruito, vede cantieri a Brera, Corso Magenta, Foro Bonaparte, Carducci tra costruzioni ex novo o ristrutturazione totale di palazzi storici. «E invece il prezzo conta, eccome», premette subito Enzo Albanese di Sigest, società che ha appena curato uno studio approfondito sulla Milano in costruzione, <anzi è la ragione prima che blocca il mercato».
La maggior parte di questi immobili è stata progettata e avviata prima della crisi, ovvero nel periodo 2005-2009, partendo da valori e concetti molto diversi dagli attuali. E questi valori non sono facilmente ribassabili perché legati a terreni pagati salati, piani economici presentati alle banche, finanziamenti stipulati su altre basi, pena il rischio di uscire tutti in grave perdita. «Da qui anche il blocco o comunque rallentamento di molti cantieri, oltre che delle opere di urbanizzazione, fattori che a loro volta allontanano ancora di più i compratori», prosegue Albanese. «Il tutto mentre l`offerta aumenta perché nel frattempo arrivano sul mercato costruzioni partite successivamente». Non a caso oggi a soffrire di più sono proprio gli immobili iniziati ante crisi, mentre gli altri se la cavano meglio perché partiti fin dall'inizio da una base di prezzo più congrua.
Ma il problema a questo punto è: come se ne esce? Il tutto tenendo conto che, casomai non bastasse, nel frattempo è anche cambiato íl gusto dei milanesi, oggi più attenti al layout ma anche ai costi di gestione, col risultato che i nuovi edifici o rispettano i nuovi criteri oppure non si vendono.
Le misure in campo sono diverse a seconda che l`edificio sia pronto, in costruzione o ancora da avviare. Si va quindi da sconti a mani basse, ma sotto forma di materiali migliori a parità di costo, cucina arredata inclusa nel prezzo, box in comodato d`uso gratuito per un certo numero di anni, per arrivare all`affitto di una parte delle abitazioni (come accaduto a CityLife e Porta Nuova) in attesa che passi la bufera. Ma non è escluso il blocco delle operazioni in corsa e contestuale ripensamento degli edifici ancora da costruire. Per chi riprogetta, i nuovi diktat dicono innanzitutto stop agli sprechi: nel senso che le spese condominiali devono essere contenute per non trasformarsi in una zavorra da doversi trascinare dietro per sempre, e di spazio, perché per tre camere, soggiorno, tripli servizi, devono bastare 110 metri quadri e non 160 (che comporterebbero 150 mila euro di spesa in più). Dopodiché si passa al layout. Qui stop ai loculi, dunque camere più grandi, anche 14 metri quadri rispetto ai precedenti 9. E poi soggiorno grande ma con terrazzo collegato (almeno 15-20 metri quadri) e grandi vetrate, così da creare un continuum tra ambiente interno ed esterno.
La cucina a vista continua a piacere ma solo nei bilocali oppure se è la prima casa che si compra o non si cucina mai: le famiglie insomma non la amano molto. Ancora: i bagni devono essere numerosi (due nella zona notte e uno in quella a giorno più la lavanderia) perché mentre salone e cucina sono sempre più aperti a ospitare amici e parenti, le camere e i servizi si vogliono quanto più possibile privati. Cucina arredata e soffitti alti sono invece i nuovi must secondo Giuseppe Pízzutí, responsabile commerciale di Bnp Paribas di Real Estate. «I nostri nuovi progetti si ispirano appunto ai nuovi criteri, e i risultati ci stanno dando ragione: a Roma abbiamo già venduto oltre il 50% degli 86 appartamenti del primo edificio del progetto Domus Aventino».
A Milano invece Sigest, sempre per conto di Bnp, in un mese ha già piazzato 26 dei 110 appartamenti del complesso Mia, che sorgerà proprio di fronte a CityLife.
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riflessione personale:
sul layout suggerito in un range di spazio di 110mq si può discutere ma in generale le osservazioni sul perchè dell'invenduto e sulla necessità di radicali cambiamenti di progettazione sono condivisibili..
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