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  1. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    Cari tutti,
    il mercato immobiliare di Milano è molto vivo al momento. Il centro continua a mantenere buone quotazioni e anzi in genere mediamente cresce, la periferia soffre un po' ma mi sembra guadagnare rispetto all'hinterland.
    Recentemente il Comune ha avviato una profonda revisione del PGT che prevede un inurbamento nei prossimi anni e la previsione di nuove realizzazioni sia in edilizia libera sia in edilizia convenzionata per soddisfare la presunta nuova domanda.
    I nuovi interventi sempre più saranno legati alle grandi trasformazioni urbane e progressivamente stanno sparendo (o sono a destinati ad esaurirsi presto) i piccoli operatori immobiliari privati.
    Come cambierà il mercato del nuovo? Verrà fagocitato dai grandi interventi (ex scali) o rimarrà una elite ristretta alle sole zone centralissime?
    Prospetto una rivalutazione dell'usato nelle zone centrali e semiperiferiche dal momento che costruire si sta rilevando sempre più costoso. Nei più recenti interventi di dimensione media e medio-piccola il costo vivo di costruzione al mq di SLP è di almeno 2.300 € ai quali vanno sommati i costi professionali, gli oneri, gli oneri finanziari e l'utile di impresa. Se si conta che nelle aree centrali il costo delle aree è di circa 2.000 €/mq, si trova che i costi minimi di vendita dei prossimi interventi non può essere inferiore a 5.000-5.500 €/mq.
    Il costo mi sembra possa variare poco nelle zone semicentrali.
    Nei grandi interventi le economie di scala permettono di ridurre il costo vivo di costruzione e parte dei soft cost accessori ma prevedo comunque che il nuovo abbia dei prezzi minimi in rialzo in tutto il territorio comunale.
    Tali costi sono derivati non solo da materiali e manodopera ma anche dai nuovi requisiti prestazionali che gli edifici devono avere. Gli edifici diventano sempre più performanti e, di conseguenza, costosi. Tra le altre cose la correlazione tra performante e costo di gestione inferiore non è sempre confemata.
    C'è qualche partecipante al forum di Milano che voglia condividere impressioni e suggestioni future?
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  2. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Già, ma non è una novità...il centro ha sempre mantenuto quotazioni alte anche in periodi più negativi, il vantaggio di avere investimenti stranieri è anche questo.
    Tutto il resto della città semplicemente in dieci anni di lievi cali di prezzi inizia da poco ad avere (ancora raramente) incontro domanda offerta, ma ciò è legato non certo ad un reale riposizionamento dei prezzi sulla realtà ma ad una situazione bancaria che finora è stata relativamente favorevole. Da qui a breve è molto probabile che le cose cambieranno e temo si sentirà veramente il contraccolpo della crisi.

    A mio parere rimarrà una elite.
    Rivalutazione no, appetibilità in mancanza d'altro e per nulla esente da rischio di perdite in caso di vendita dopo un recupero forse sì. Il prezzo da pagare per intercettare un mercato finale che esige molto e offre poco, sempre meno.
    Più che altro è prevedibile un ulteriore crollo nel costruire il nuovo, appunto. Il fatto che i prezzi non siano più di tanto abbattibili è in un certo senso insufficiente a "giustificare" la tenuta dei prezzi, piuttosto è proprio la causa della perdita di appetibilità del settore in quanto tale.
    D'altronde in mancanza di mercato non c'è economia di scala nè spiegazione tecnica all'utente finale che tenga. E' abbastanza comprensibile che le imprese vadano perciò in cerca di investimenti realmente convenienti o riservino il nuovo sempre più a nicchie di mercato di elite.
    Già..Fin quando non si risolverà il problema con qualche nuovo brevetto/soluzione gli edifici performanti continueranno a rimanere un investimento in perdita. Tanto più elevata quanto più le aree sono costose. Probabilmente rimarrà un mercato di nicchia, ma non avrà certo un'espansione da rivoluzione abitativa, sia per i costi proibitivi sia perchè la diminuzione della superficie abitabile per "starci dentro" nei costi si è dimostrata fallimentare poi concretamente a livello commerciale ed ha aperto voragini di perdite economiche..
     

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