Ipoteca di più di vent'anni non cancellata: che rischi ci sono?

[Pil]

Dipende dal notaio, in generale circa 600 €......dipende se fatta in concomitanza con altro atto (vendita / mutuo et..), in ogni caso consigli vivamente di verificare presso un notaio di fiducia e chiedere preventivamente alla banca che aveva erogato il mutuo di provvedere a loro spese in tal senso...a volte funziona !
Non tralasciare di approndire con il notaio scelto la possibilità che era previsto nell'emendamento "in corso" e cioè la cancellazione automatica.
Aggiornaci al riguardo.

 

[svankmajer]

Pare che l'ipoteca non sia cancellabile, la banca in questione ha cambiato tre intestazioni e non si capisce più dove sia finita la pratica di cancellazione. Risultato: dovrebbero ripartire da capo e - dice il notaio - la cosa potrebbe richiedere molto tempo, forse mesi. Di sicuro non riusciranno a cancellare l'ipoteca entro il rogito.


Io però non intendo comprare una casa con un'ipoteca: visto che il venditore si è impegnato per iscritto nel compromesso a far cancellare l'ipoteca entro il rogito e non l'ha fatto, posso impugnare il contratto e pretendere la restituzione della caparra e relativa penale (credo pari alla caparra stessa)?

 

[Valerio Spallina]

Il Decreto Bersani del 2007 ha istituito la cancellazione semplificata dell'ipotca da parte della Banca alla Conservatoria, direttamente e senza intervento del Notaio.
Per quanto ricordo, la parcella del Notaio è anche rapportata in parte all'entità del mutuo. Per un mutuo di 100.000,00 euro, circa 800,00 di parcella.

 

[Maurizio Zucchetti]

Penso anch'io che possa ricadere nella Bersani, e quindi che si possa fare senza costi! A mio avviso la soluzione alternativa, se proprio non ti senti di rogitare in queste condizioni con l'impegno scritto del venditore a provvedere, è spostare il rogito!
A termini di legge potresti richiedere il doppio della caparra per inadempienza, ma sicuramente dovresti passare attraverso una causa lunga e probabilmente costosa e, soprattutto, non credo che in questo caso si possa parlare di malafede da parte del venditore, no?

 

[svankmajer]

Penso anch'io che possa ricadere nella Bersani, e quindi che si possa fare senza costi! A mio avviso la soluzione alternativa, se proprio non ti senti di rogitare in queste condizioni con l'impegno scritto del venditore a provvedere, è spostare il rogito!
A termini di legge potresti richiedere il doppio della caparra per inadempienza, ma sicuramente dovresti passare attraverso una causa lunga e probabilmente costosa e, soprattutto, non credo che in questo caso si possa parlare di malafede da parte del venditore, no?

Certo, come minimo si dovrebbe spostare il rogito, sempre ammesso che il venditore riesca poi (ma nell'arco di quanto?) a ottenere la cancellazione. Visto che non c'è riuscito nei 2 mesi che ha chiesto per il rogito (che io avrei voluto fare in tempi molto più ristretti, visto che oltretutto pago in contanti e non ho bisogno di mutuo), dubito ci riesca ora. Ma ammesso che ci riesca, rimandare di qualche mese è per me un danno economico non indifferente.
D'altro canto, non voglio rimetterci io. Perché devo accollarmi un immobile in condizioni diverse da quelle che sono state garantite nel compromesso?

Perché dici che la causa sarà lunga e costosa? Mi pare una questione evidente: il venditore ha promesso una condizione che non ha mantenuto. Non credo c'entri o meno la malafede, il punto non è, penso, se era in malafede o meno, ma se ha mantenuto quanto promesso o no.

Non so nemmeno se sia possibile/sensato contrattare a questo punto un indennizzo che mi tuteli dalle possibili beghe derivanti dalla mancata cancellazione. Non saprei nemmeno quantificarlo... ma d'altro canto, credo che se invece m'impunto, sia abbastanza evidente che prima o poi riavrò il doppio della caparra (caparra che, per la cronaca, era di 15.000 euro), e che la causa, per quanto costosa, sarà a carico del venditore, visto che io non ho responsabilità alcuna nella sua inadempienza. Non vedo perché debba rimetterci io per un errore altrui.

Sbaglio in qualcosa? Sottovaluto qualche aspetto? Cosa mi consigliate di fare?

 

[Maurizio Zucchetti]

No, penso che tu non sbagli in nulla ... a mio avviso da parte tua c'è solo un po' di disinteresse per la posizione in cui si troverebbe il venditore che, sempre a mio modo di vedere, a parte forse un po' di superficialità non ha grandi colpe. Pensa a come ti troveresti al posto suo .... forse, volendone uscire, potresti considerare la restituzione della caparra con una ragionevole penale per il tempo perso (1.000 euro?)
Non credo comunque che ti darà facilmente i 15.000 euro di penale prima di qualche anno ... considerando i tempi della giustizia italiana!

 

[svankmajer]

con una ragionevole penale per il tempo perso (1.000 euro?)

E' un po' più difficile di così: ho già comprato un divano per la casa nuova, dimensionato per quel salotto; chiamato cinque imprese per fare il preventivo della ristrutturazione che dovrò farci, perso giornate a confrontare costi e a scegliere materiali. Ho già traslocato gran parte dei miei vecchi arredi nella cantina della casa. In più, sono stato fermo 2 mesi nella ricerca di una casa, convinto d'averla trovata - dopo il compromesso e 15.000 euro di caparra.
Direi che 1000 euro per tutta questa fatica e denaro sprecati sarebbe una cifra ridicola.

Siccome però ho già avuto dei problemi (ne scrissi qui sul forum: nella proposta d'acquisto l'agenzia m'aveva presentato spese condominiali minori e un posto auto di proprietà; al momento del compromesso, le spese si rivelarono più alti e il posto auto non di proprietà ma in assegnazione condominale), mi sono rotto le scatole sia dell'agente incapace, sia del venditore che non so più se ingenuo o in malafede. Il mio non è disinteresse verso di lui, è fastidio per il tempo perso sinora e per le continue imprecisioni in questa compravendita - tutte a mio danno. A questo punto è una questione di principio. E, dati i tempi che corrono, non credo riuscirà tanto facilmente a trovare un'altro acquirente disposto a comprargli la casa in contanti...

Ma a questo punto non so nemmeno più cosa convenga, per così dire. Mettendomi nei suoi panni, ammetterei d'aver fatto un errore (e/o che l'ha fatto l'agenzia); la terza di una serie di gravi errori; e concorderei un congruo indennizzo al compratore, visto che se s'impuntasse potrebbe facilmente bloccare la vendita e costringermi a versargli 15.000 - più, immagino, spese legali e danni facilmente dimostrabili...

 

[svankmajer]

in più, a giudicare da quello che trovo in rete, un'ipoteca perenta non è sempre innocua:

"Oggetto: "IPOTECA PERENTA" di mila del 22/01/2009, 01:25
Buonasera,io nel 2003 febbraio ho acquistato, un appartamento,con un ipoteca perenta, essendo passati 20 anni e 6 mesi,mi e' arrivato un decreto ingiuntivo, per conoscenza dove, si evince che il mio ex proprietario dovrebbe pagare questa ipoteca mai pagata......io ho fatto un mutuo,la banca me lo fece proprio perche' l'ipoteca era perenta,ma il bello che l'ipoteca l'hanno riscritta nel 2002 dopo due anni dalla morte della prorpretaria, perche' l'erede me la venduta a me nel 2003....Mo' dico io potevano riscrivere una ipoteca per altro perenta, ad un morto, da due anni?Infatti sula visura ipotecaria c'e che hanno riscritto l'ipoteca dopo 6 mesi , dei trascorsi due anni, ma alla proprietaria, quando era morta da 2 anni, non la dovevano fare a nome dell'erede,figlio, se si poteva fare?La banca che mi ha fatto il muto non si accerteva che il mutuo non era possibile?Essendoci una ipoteca attiva? Cosa mi puo' succedere...l' ex proprietario non si rintraccia....posso mettermi la casa ll'asta, io ho provveduto a fare la visura ipotecaria ed a mio nome non c'e niente.......solo l'ipoteca volontaria per il mutuo.grazie mille..."

 

[svankmajer]

In più, se ho capito bene, l'ipoteca perenta potrebbe pure rappresentare un problema nel caso un futuro venditore volesse accendere un mutuo, o sbaglio?

L'ho desunto da questo passaggio: "

Va detto che, venuta meno la causa dell'ipoteca (perché il debito sia nel frattempo stato onorato), la cancellazione non è nei fatti di grande utilità: l'ipoteca deprivata di funzione di garanzia (ipoteca perenta, a fronte di mutuo già rimborsato) non produce effetti di sorta, salvo nel caso che se ne debba iscrivere un'altra"​

 

[Valerio Spallina]

No, penso che tu non sbagli in nulla ... a mio avviso da parte tua c'è solo un po' di disinteresse per la posizione in cui si troverebbe il venditore che, sempre a mio modo di vedere, a parte forse un po' di superficialità non ha grandi colpe. Pensa a come ti troveresti al posto suo .... forse, volendone uscire, potresti considerare la restituzione della caparra con una ragionevole penale per il tempo perso (1.000 euro?)
Non credo comunque che ti darà facilmente i 15.000 euro di penale prima di qualche anno ... considerando i tempi della giustizia italiana!

Il parere di Maurizio mi sembra di gran buon senso perchè l'esito di un giudizio in Tribunale è sempre incerto, ma soprattutto spesso i magistrati danno in sentenza la compensazione delle spese legali, come è successo a me che ho vinto la causa ma tra spese legali ( compensate, cioè ognuno paga il suo avvocato), le spese di CTU divise in parte uguali fra le parti, le spese di registrazione della Sentenza, che anche se da dividere in parti uguali dovrai anticipare tu alla Agenzia delle Entrate e poi aspettare la restituzione della parte di competenza dell'avversario, le varie notifiche etc........possono finire in fumo i 15000,00 euro e magari dovrai fare altre azioni legali per recuperare il credito.

Qualche avvocato non spiega al cliente tutto questo ( ci sono passato io ). Tanto paga il cliente.

Forse, come dice Maurizio, meglio trovare un accordo transattivo amichevole .
Prendere la casa + le spese della futura cancellazione, oppure avere indietro la caparra + più una penale ragionevole (il costo del divano su misura ?).
Bisogna parlare chiaro con l'eventuale avvocato quanto mi può costare ?

Auguri.