Ipoteca di più di vent'anni non cancellata: che rischi ci sono?

[svankmajer]

Ciao a tutti.
Avrei bisogno di un consiglio. Sto per acquistare un appartamento. La parte venditrice ha esplicitamente scritto nel compromesso che avrebbe fatto cancellare un’ipoteca volontaria iscritta nel 1969, per un mutuo poi rinnovato nel 1989, mutuo che è stato interamente saldato.
Tuttavia, oggi, a pochi giorni dal rogito, il notaio mi ha chiamato per dirmi che non è possibile avere la cancellazione di questa ipoteca, ma che comunque per me non cambia nulla perché essendo passati più di vent’anni l’ipoteca risulta decaduta.
Mi domando: è proprio così? Davvero per me non cambia nulla? E se un domani dovessi rivendere casa, non correrei il rischio di incontrare delle difficoltà per il fatto che sull’immobile grava comunque un’ipoteca non cancellata?
Grazie in anticipo a tutti.

 

[Maurizio Zucchetti]

Risulta anche a me che, essendo passati più di 20 anni, l'ipoteca è ormai inattiva!
Ti consiglio però di approfondire il perchè non possa essere cancellata: se il problema sono i tempi, io scriverei comunque nell'atto che il venditore si impegna alla cancellazione!

 

[svankmajer]

Ti ringrazio. In realtà, il venditore s'era impegnato esplicitamente nel compromesso alla cancellazione - ed ha avuto quasi 2 mesi di tempo... non capisco dunque perché non l'abbia fatto.

Quello che però temo è che un domani qualcuno cui potrei vendere l'appartamento pretenda quella cancellazione da me: infatti ho letto in rete (posterei il link ma pare non possa):

"Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta "estinzione" dell'ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia."

tra esse, il caso in cui: "[...] decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo"

Ma "bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.
L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.
Per esempio l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora.
Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto."

che fare, dunque?

 

[Maurizio Zucchetti]

E' appunto quello che è successo a me tanti anni fa (facevo un altro mestiere), quando ho venduto una casa acquistata dai miei genitori: l'acquirente, pur con una ipoteca inefficace, ne ha preteso la cancellazione!
Questo credo sia il massimo che possa succederti (consultati ovviamente con il Notaio) ma credo che, pressando sufficientemente il tuo venditore, riuscirai ad aver ragione della sua pigrizia!

 

[svankmajer]

Ma come hai potuto poi cancellarla? Quanto ti è costato?

 

[Pil]

Pare che sia prevista la cancellazione automatica fra gli emendamenti della nuova legge finanziaria.....di fatto trattasi di ipoteca perenta assolutamente inefficace

 

[ledzeppelin]

a me è capitato l'anno scorso con un ' ipoteca volontaria del 1971 , sono andato in Conservatoria a Roma per verificare se era ancora in essere , ma il funzionario mi ha detto che dopo 40 anni non esiste più.

 

[svankmajer]

Pare che sia prevista la cancellazione automatica fra gli emendamenti della nuova legge finanziaria.....di fatto trattasi di ipoteca perenta assolutamente inefficace

Capisco. Ma ad oggi l'ipoteca resta non cancellata. E dunque?

Credo che se un domani rivendessi casa e un ipotetico compratore rileva un'ipoteca non cancellata sull'appartamento, potrebbe farmi dei problemi, o no?

 

[Pil]

Intervento del notaio con relativo costo, sembra l'unica alternativa; tenterei anche la procedura direttamente presso l'ufficio cancellazione ipoteche della banca che aveva erogato il mutuo, in forma scritta e con richiesta danni conseguenti in caso di inadempimento (consiglio a tal proposito una attenta lettura della legge del 2007 e ad alcune sentenza versus istituti bancari per la mancata cancellazione, reperibili su internet).
Per quanto concerne la futura vendita in ogni caso, se la cancellazione non verrà effettuata, consiglio di rendere edotto da subito il futuro acquirente della iscrizione della ipoteca non efficace in modo da consentirgli gli approfondimenti del caso ....

 

[svankmajer]

Per quanto concerne la futura vendita in ogni caso, se la cancellazione non verrà effettuata, consiglio di rendere edotto da subito il futuro acquirente della iscrizione della ipoteca non efficace in modo da consentirgli gli approfondimenti del caso ....

Sì, il problema in effetti è anche questo: ammesso che la cancellazione sia possibile, quanto potrebbe esserne il costo tramite notaio? Perché non vorrei essere io, che ora acquisto, a doverlo sostenere un domani...