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  1. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti.
    Avrei bisogno di un consiglio. Sto per acquistare un appartamento. La parte venditrice ha esplicitamente scritto nel compromesso che avrebbe fatto cancellare un’ipoteca volontaria iscritta nel 1969, per un mutuo poi rinnovato nel 1989, mutuo che è stato interamente saldato.
    Tuttavia, oggi, a pochi giorni dal rogito, il notaio mi ha chiamato per dirmi che non è possibile avere la cancellazione di questa ipoteca, ma che comunque per me non cambia nulla perché essendo passati più di vent’anni l’ipoteca risulta decaduta.
    Mi domando: è proprio così? Davvero per me non cambia nulla? E se un domani dovessi rivendere casa, non correrei il rischio di incontrare delle difficoltà per il fatto che sull’immobile grava comunque un’ipoteca non cancellata?
    Grazie in anticipo a tutti.
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Risulta anche a me che, essendo passati più di 20 anni, l'ipoteca è ormai inattiva!
    Ti consiglio però di approfondire il perchè non possa essere cancellata: se il problema sono i tempi, io scriverei comunque nell'atto che il venditore si impegna alla cancellazione! :occhi_al_cielo:
     
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  3. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio. In realtà, il venditore s'era impegnato esplicitamente nel compromesso alla cancellazione - ed ha avuto quasi 2 mesi di tempo... non capisco dunque perché non l'abbia fatto.

    Quello che però temo è che un domani qualcuno cui potrei vendere l'appartamento pretenda quella cancellazione da me: infatti ho letto in rete (posterei il link ma pare non possa):

    "Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta "estinzione" dell'ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia."

    tra esse, il caso in cui: "[...] decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo"

    Ma "bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.
    L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.
    Per esempio l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora.
    Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto."


    che fare, dunque?
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' appunto quello che è successo a me tanti anni fa (facevo un altro mestiere), quando ho venduto una casa acquistata dai miei genitori: l'acquirente, pur con una ipoteca inefficace, ne ha preteso la cancellazione! :occhi_al_cielo:
    Questo credo sia il massimo che possa succederti (consultati ovviamente con il Notaio) ma credo che, pressando sufficientemente il tuo venditore, riuscirai ad aver ragione della sua pigrizia! :^^:
     
  5. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma come hai potuto poi cancellarla? Quanto ti è costato?
     
  6. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Pare che sia prevista la cancellazione automatica fra gli emendamenti della nuova legge finanziaria.....di fatto trattasi di ipoteca perenta assolutamente inefficace
     
  7. ledzeppelin

    ledzeppelin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a me è capitato l'anno scorso con un ' ipoteca volontaria del 1971 , sono andato in Conservatoria a Roma per verificare se era ancora in essere , ma il funzionario mi ha detto che dopo 40 anni non esiste più.
     
  8. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino

    Capisco. Ma ad oggi l'ipoteca resta non cancellata. E dunque?

    Credo che se un domani rivendessi casa e un ipotetico compratore rileva un'ipoteca non cancellata sull'appartamento, potrebbe farmi dei problemi, o no?
     
  9. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Intervento del notaio con relativo costo, sembra l'unica alternativa; tenterei anche la procedura direttamente presso l'ufficio cancellazione ipoteche della banca che aveva erogato il mutuo, in forma scritta e con richiesta danni conseguenti in caso di inadempimento (consiglio a tal proposito una attenta lettura della legge del 2007 e ad alcune sentenza versus istituti bancari per la mancata cancellazione, reperibili su internet).
    Per quanto concerne la futura vendita in ogni caso, se la cancellazione non verrà effettuata, consiglio di rendere edotto da subito il futuro acquirente della iscrizione della ipoteca non efficace in modo da consentirgli gli approfondimenti del caso ....
     
  10. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sì, il problema in effetti è anche questo: ammesso che la cancellazione sia possibile, quanto potrebbe esserne il costo tramite notaio? Perché non vorrei essere io, che ora acquisto, a doverlo sostenere un domani...
     
  11. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dipende dal notaio, in generale circa 600 €......dipende se fatta in concomitanza con altro atto (vendita / mutuo et..), in ogni caso consigli vivamente di verificare presso un notaio di fiducia e chiedere preventivamente alla banca che aveva erogato il mutuo di provvedere a loro spese in tal senso...a volte funziona !
    Non tralasciare di approndire con il notaio scelto la possibilità che era previsto nell'emendamento "in corso" e cioè la cancellazione automatica.
    Aggiornaci al riguardo.
     
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  12. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Pare che l'ipoteca non sia cancellabile, la banca in questione ha cambiato tre intestazioni e non si capisce più dove sia finita la pratica di cancellazione. Risultato: dovrebbero ripartire da capo e - dice il notaio - la cosa potrebbe richiedere molto tempo, forse mesi. Di sicuro non riusciranno a cancellare l'ipoteca entro il rogito.


    Io però non intendo comprare una casa con un'ipoteca: visto che il venditore si è impegnato per iscritto nel compromesso a far cancellare l'ipoteca entro il rogito e non l'ha fatto, posso impugnare il contratto e pretendere la restituzione della caparra e relativa penale (credo pari alla caparra stessa)?
     
  13. Il Decreto Bersani del 2007 ha istituito la cancellazione semplificata dell'ipotca da parte della Banca alla Conservatoria, direttamente e senza intervento del Notaio.
    Per quanto ricordo, la parcella del Notaio è anche rapportata in parte all'entità del mutuo. Per un mutuo di 100.000,00 euro, circa 800,00 di parcella.
     
  14. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Penso anch'io che possa ricadere nella Bersani, e quindi che si possa fare senza costi! A mio avviso la soluzione alternativa, se proprio non ti senti di rogitare in queste condizioni con l'impegno scritto del venditore a provvedere, è spostare il rogito! :confuso:
    A termini di legge potresti richiedere il doppio della caparra per inadempienza, ma sicuramente dovresti passare attraverso una causa lunga e probabilmente costosa e, soprattutto, non credo che in questo caso si possa parlare di malafede da parte del venditore, no? :occhi_al_cielo:
     
  15. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Certo, come minimo si dovrebbe spostare il rogito, sempre ammesso che il venditore riesca poi (ma nell'arco di quanto?) a ottenere la cancellazione. Visto che non c'è riuscito nei 2 mesi che ha chiesto per il rogito (che io avrei voluto fare in tempi molto più ristretti, visto che oltretutto pago in contanti e non ho bisogno di mutuo), dubito ci riesca ora. Ma ammesso che ci riesca, rimandare di qualche mese è per me un danno economico non indifferente.
    D'altro canto, non voglio rimetterci io. Perché devo accollarmi un immobile in condizioni diverse da quelle che sono state garantite nel compromesso?

    Perché dici che la causa sarà lunga e costosa? Mi pare una questione evidente: il venditore ha promesso una condizione che non ha mantenuto. Non credo c'entri o meno la malafede, il punto non è, penso, se era in malafede o meno, ma se ha mantenuto quanto promesso o no.

    Non so nemmeno se sia possibile/sensato contrattare a questo punto un indennizzo che mi tuteli dalle possibili beghe derivanti dalla mancata cancellazione. Non saprei nemmeno quantificarlo... ma d'altro canto, credo che se invece m'impunto, sia abbastanza evidente che prima o poi riavrò il doppio della caparra (caparra che, per la cronaca, era di 15.000 euro), e che la causa, per quanto costosa, sarà a carico del venditore, visto che io non ho responsabilità alcuna nella sua inadempienza. Non vedo perché debba rimetterci io per un errore altrui.

    Sbaglio in qualcosa? Sottovaluto qualche aspetto? Cosa mi consigliate di fare?
     
  16. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, penso che tu non sbagli in nulla ... a mio avviso da parte tua c'è solo un po' di disinteresse per la posizione in cui si troverebbe il venditore che, sempre a mio modo di vedere, a parte forse un po' di superficialità non ha grandi colpe. Pensa a come ti troveresti al posto suo .... forse, volendone uscire, potresti considerare la restituzione della caparra con una ragionevole penale per il tempo perso (1.000 euro?) :confuso:
    Non credo comunque che ti darà facilmente i 15.000 euro di penale prima di qualche anno ... considerando i tempi della giustizia italiana!
     
  17. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    E' un po' più difficile di così: ho già comprato un divano per la casa nuova, dimensionato per quel salotto; chiamato cinque imprese per fare il preventivo della ristrutturazione che dovrò farci, perso giornate a confrontare costi e a scegliere materiali. Ho già traslocato gran parte dei miei vecchi arredi nella cantina della casa. In più, sono stato fermo 2 mesi nella ricerca di una casa, convinto d'averla trovata - dopo il compromesso e 15.000 euro di caparra.
    Direi che 1000 euro per tutta questa fatica e denaro sprecati sarebbe una cifra ridicola.

    Siccome però ho già avuto dei problemi (ne scrissi qui sul forum: nella proposta d'acquisto l'agenzia m'aveva presentato spese condominiali minori e un posto auto di proprietà; al momento del compromesso, le spese si rivelarono più alti e il posto auto non di proprietà ma in assegnazione condominale), mi sono rotto le scatole sia dell'agente incapace, sia del venditore che non so più se ingenuo o in malafede. Il mio non è disinteresse verso di lui, è fastidio per il tempo perso sinora e per le continue imprecisioni in questa compravendita - tutte a mio danno. A questo punto è una questione di principio. E, dati i tempi che corrono, non credo riuscirà tanto facilmente a trovare un'altro acquirente disposto a comprargli la casa in contanti...

    Ma a questo punto non so nemmeno più cosa convenga, per così dire. Mettendomi nei suoi panni, ammetterei d'aver fatto un errore (e/o che l'ha fatto l'agenzia); la terza di una serie di gravi errori; e concorderei un congruo indennizzo al compratore, visto che se s'impuntasse potrebbe facilmente bloccare la vendita e costringermi a versargli 15.000 - più, immagino, spese legali e danni facilmente dimostrabili...
     
  18. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    in più, a giudicare da quello che trovo in rete, un'ipoteca perenta non è sempre innocua:

    "Oggetto: "IPOTECA PERENTA" di mila del 22/01/2009, 01:25
    Buonasera,io nel 2003 febbraio ho acquistato, un appartamento,con un ipoteca perenta, essendo passati 20 anni e 6 mesi,mi e' arrivato un decreto ingiuntivo, per conoscenza dove, si evince che il mio ex proprietario dovrebbe pagare questa ipoteca mai pagata......io ho fatto un mutuo,la banca me lo fece proprio perche' l'ipoteca era perenta,ma il bello che l'ipoteca l'hanno riscritta nel 2002 dopo due anni dalla morte della prorpretaria, perche' l'erede me la venduta a me nel 2003....Mo' dico io potevano riscrivere una ipoteca per altro perenta, ad un morto, da due anni?Infatti sula visura ipotecaria c'e che hanno riscritto l'ipoteca dopo 6 mesi , dei trascorsi due anni, ma alla proprietaria, quando era morta da 2 anni, non la dovevano fare a nome dell'erede,figlio, se si poteva fare?La banca che mi ha fatto il muto non si accerteva che il mutuo non era possibile?Essendoci una ipoteca attiva? Cosa mi puo' succedere...l' ex proprietario non si rintraccia....posso mettermi la casa ll'asta, io ho provveduto a fare la visura ipotecaria ed a mio nome non c'e niente.......solo l'ipoteca volontaria per il mutuo.grazie mille..."
     
  19. svankmajer

    svankmajer Membro Junior

    Privato Cittadino
    In più, se ho capito bene, l'ipoteca perenta potrebbe pure rappresentare un problema nel caso un futuro venditore volesse accendere un mutuo, o sbaglio?

    L'ho desunto da questo passaggio: "
    Va detto che, venuta meno la causa dell'ipoteca (perché il debito sia nel frattempo stato onorato), la cancellazione non è nei fatti di grande utilità: l'ipoteca deprivata di funzione di garanzia (ipoteca perenta, a fronte di mutuo già rimborsato) non produce effetti di sorta, salvo nel caso che se ne debba iscrivere un'altra"
     
  20. Il parere di Maurizio mi sembra di gran buon senso perchè l'esito di un giudizio in Tribunale è sempre incerto, ma soprattutto spesso i magistrati danno in sentenza la compensazione delle spese legali, come è successo a me che ho vinto la causa ma tra spese legali ( compensate, cioè ognuno paga il suo avvocato), le spese di CTU divise in parte uguali fra le parti, le spese di registrazione della Sentenza, che anche se da dividere in parti uguali dovrai anticipare tu alla Agenzia delle Entrate e poi aspettare la restituzione della parte di competenza dell'avversario, le varie notifiche etc........possono finire in fumo i 15000,00 euro e magari dovrai fare altre azioni legali per recuperare il credito.

    Qualche avvocato non spiega al cliente tutto questo ( ci sono passato io ). Tanto paga il cliente.

    Forse, come dice Maurizio, meglio trovare un accordo transattivo amichevole .
    Prendere la casa + le spese della futura cancellazione, oppure avere indietro la caparra + più una penale ragionevole (il costo del divano su misura ?).
    Bisogna parlare chiaro con l'eventuale avvocato quanto mi può costare ?

    Auguri.
     

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