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  1. dottorelle

    dottorelle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    vorrei esporvi il mio caso per chiedere dei pareri.
    L'anno scorso a maggio faccio un preliminare come scrittura privata con un costruttore (per un alloggio già costruito) in cui verso 25000 euro con l'impegno di rogitare a settembre.
    A luglio mi chiama e mi dice, con una certa urgenza, che vuole trascrivere il compromesso da un notaio e pagherà tutto lui. Io, in buona fede, accetto pensando che comunque una trascrizione è un elemento di sicurezza in più per me acquirente.
    Sulle scale, mentre saliamo dal notaio, mi dice: "guarda, il notaio ti dirà che ci sono 2 ipoteche ma abbiamo messo per iscritto che se non verranno cancellate tutto il contratto non è valido".
    Poichè ormai eravamo lì io mi sono fidato.
    Il notaio mi legge che delle due ipoteche, una era la classica del mutuo costruttore e l'altra giudiziale di 26000 eu da un privato: entrambe comunque dovevano essere cancellate all'atto del rogito.
    A settembre mi preparo per il rogito e vado dal mio notaio che scopre che, ad agosto, è arrivata una terza ipoteca anch'essa giudiziale (di un milione di euro!!!) che grava anche sul mio bene, anche se il preliminare trascritto, venendo prima, prende la precedenza.
    In realtà ,dovendo fare io un mutuo e, dovendo la mia banca mettere una (in questo caso "quarta") ipoteca sull'immobile, successiva alla terza, in ogni caso necessito che anche nella terza ipoteca venga cancellata perlomeno la parte sul mio immobile (restrizione).
    Da allora la situazione è in stallo.. Ci sono liti tra il costruttore e la banca che detiene sia il mutuo costruttore che la terza ipoteca.. fino a che, con l'anno nuovo, il costruttore mi dice che è pronto a rogitare e disposto ad accettare che la banca che detiene le ipoteche (la prima e la terza) e il privato che detiene la seconda, vengano in atto, si prendano tutto quello che vogliono e io possa comprare.
    Le mie domande però sono queste, essendomi documentato a questo punto: per cancellare un'ipoteca giudiziale serve un giudice e non basta il consenso dei creditori o il notaio (anche se può darti un titolo con cui POI effettuare la cancellazione, che costa e ha tempi lunghi)da quello che ho capito:
    quindi voi rogitereste sapendo poi di dover cancellare con il giudice le ipoteche?
    In secondo luogo, un'ipoteca giudiziale può subire o no restrizioni (da alcune leggi c.c. ho letto di no ma non capisco)?
    In terzo luogo, in caso di recesso ho delle possibilità di recupero dei 25000 eu?
    grazie mille... sono confuso
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il notaio non può rogitare perché da quello che ho capito l'immobile è di nuova costruzione e pertanto tu come acquirente godi della tutela della legge 122/2005
    Il notaio deve prendere in mano la situazione che è abbastanza complessa da quello che leggo. Per l'ipoteca giudiziale serve atto notarile di consenso del creditore. Tieni presente che questi titoli si dovranno avere prima o contestualmente il giorno del rogito per poter effettuare l'atto di trasferimento perché come ti ho detto su, sei tutelato dalla legge.

    iscriverai anche tu ipoteca sull'immobile.....

    liti? La banca forse non ha approvato il piano di frazionamento del mutuo. Anche questo è un documento obbligatorio per il rogito. Devi capire bene se è già in atto un pignoramento.

    solo se riduce l'esposizione debitoria può ottenere la restrizione oppure su domanda può chiedere l'iscrizione a una parte solo di beni.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 11 Gennaio 2016
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  3. dottorelle

    dottorelle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie!! Risposta molto competente.
    Quindi NON serve il giudice per cancellare l'ipoteca giudiziale. Questa mi è nuova perché in molti siti c'è scritto così. Anche la banca che deve farmi il mutuo mi ha detto che dovremmo rogitare dal giudice. Però non erano sicuri.
    Come faccio a sapere se non ci sono già pignoramenti?
    L'altra cosa che ho capito è che un ipoteca giuduziale può essere ristretta.
    Grazie ancora
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il pignoramento lo si evince dalla visura aggiornata.
    Fatti seguire dal notaio da come hai scritto è una situazione complessa. A me preoccupa quella terza ipoteca dello stesso istituto dove ha il mutuo ho paura che prenda un'altra strada. Chiedi al notaio di parlare con la banca e capire meglio le intenzioni.
     
  5. dottorelle

    dottorelle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si , anche a me preoccupa quella terza ipoteca.. Nel frattempo ho fatto una ricerca su internet e ho capito 2 cose:
    1) il notaio può darti solo un titolo valido per la cancellazione dell'ipoteca, MA NON LA CANCELLA LUI.(La cancella sempre il giudice e il procedimento è costoso e richiede tempo).. questo l'ho visto all'articolo 8 della legge di cui mi hai dato i riferimenti.
    2) Nel frattempo, dopo che il notaio ha accertato la rinuncia dei creditori, l'ipoteca è estinta ma non cancellata: e l'ipoteca estinta può essere revocata (reviviscenza dell'ipoteca)... quindi non è sicura la estinzione? guarda qui
    Le nuove disposizioni in materia di cancellazione di ipoteche - Il contributo del Notariato per l'attuazione delle semplificazioni in tema di mutui ipotecari - e.library - Fondazione Italiana del Notariato
    insomma la conclusione è che, secondo me il costruttore deve prima cancellare tutte le ipoteche con un giudice e poi io, con una visura ipotecale linda posso comprare. o mi sbaglio?
     
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao @dottorelle
    Rispondo in quanto hai chiesto una mia opinione postandola sul mio profilo
    (grazie per la considerazione ma un AI se pur preparato non potrà mai darti le risposte che ti può dare un Notaio "attore supremo delle compravendite" in seconda battuta un avvocato (non tutti) ma uno conoscitore della materia.

    Comunque dico la mia
    magari può essere da stimolo per altre risposte da persone più qualificate
    @un povero notaio

    Tu parli di ipoteca che è una forma di garanzia che il creditore adotta nei confronti di un altro soggetto debitore

    da qui alla riscossione di un eventuale credito ci sarebbero altri passi che il creditore dovrebbe adottare fino ad arrivare all'atto pignoramento
    Come tutti gli atti d'esecuzione forzata tutte le annotazioni devono necessariamente essere rese pubbliche tramite annotazione sui registri immobiliari ....

    Quindi la conservatoria già di per se da indicazioni
    ma siccome nel caso di pignoramenti immobiliari a tale procedura si potrebbero accodare altri creditori è bene fare ulteriori verifiche oltre che in conservatoria anche in Tribunale in base alla procedura pubblicizzata "ruolo, esecuzione etc " per vedere o meglio costatare la presenza o meno di altri soggetti che avanzano pretese

    Volendo escludere la parte esecutiva e rimanendo nell'ambito della garanzia formale risultante in conservatoria ti rispondo in base alle mie competenze (anche se ti dovresti a mio dire fare assistere da un Notaio o avvocato competente in materia)

    Non essendo un ipoteca volontaria ma giudiziale è chiaro che un eventuale restrizione (liberare l'immobile che stai acquistando lasciando la garanzia ipotecaria su altri beni del debitore) la puoi ottenere ma con un atto formale di assenso alla cancellazione rilasciato dal creditore sottoforma di atto pubblico o scrittura privata autenticata che prevede comunque la presenza del Notaio

    Anche per il Conservatore ai fini di di una cancellazione riferita al tuo aspirato immobile da acquistare (restrizione intesa come rinuncia della garanzia su un dato immobile lasciando efficace la garanzia su altre proprietà del debitore) per logica servirebbe comunque un atto d'assenso del creditore che ovviamente rilascerà se quanto riceverà dai proventi del tuo acquisto lo soddisferà parzialmente al punto di rinunciare alla garanzia che l'ipoteca sull'immobile che stai acquistando per lui rappresenta.
     
  7. dottorelle

    dottorelle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Ingelman, soprattutto per la parte relativa a possibili pignoramenti già in atto..
    Per la seconda parte registro che, anche secondo te, non serve il ruolo del giudice per cancellare l'ipoteca giudiziale (o ho capito male..)
    eppure guarda qui.. queste pagine dicono il contrario.. Ora la questione che mi affligge è: ammesso che il notaio, con il consenso dei creditori, riuscisse ad estinguere l'ipoteca giudiziaria (ma non a cancellarla), posso io stare sicuro? O devo poi fare un iter costoso e lungo per cancellarla? O rischio che l'estinzione dell'ipoteca possa essere annullata(riviviscenza ipoteca). Questo è il punto ora.. Ovvio che per il notaio, una volta che c'è l'assenso dei creditori, può rogitare ma poi???
    guarda questi link:
    Cancellazione Ipoteca Mutuo
    Come Cancellare l'ipoteca Giudiziale
    Le nuove disposizioni in materia di cancellazione di ipoteche - Il contributo del Notariato per l'attuazione delle semplificazioni in tema di mutui ipotecari - e.library - Fondazione Italiana del Notariato
    (quest'ultimo quello che parla della revoca di ipoteca estinta ma non cancellata)
    Grazie!! Siete fortissimi in questo sito!! che fortuna avervi trovato!!
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Alt non è solo con il consenso del creditore attenzione é un atto di assenso il quale atto notarile non é revocabile. Quell'atto viene citato e messo a margine nel rogito. Ripeto poi nel tuo caso senza quell'atto notarile nun se po fa il rogito, il notaio andrebbe contro la legge. Parlaci e vedrai che sarà cosi. La legge prevede che le ipoteche giudiziali si possono cancellare in due modi:
    Provvedimento del giudice
    Atto notarile di assenso
     
  9. dottorelle

    dottorelle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Hai mica un riferimento giuridico (un articolo) che dica questo? Cioè che il notaio può cancellare ipoteca giuduziale? Perché io ho trovato solo che può dare un titolo finalizzato alla cancellazione.. Che però è un concetto diverso dalla cancellazione. In pratica la estingue ma non la cancella.
     
  10. dottorelle

    dottorelle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi correggo. Ho chiesto a notaio. Hai ragione tu. La questione è che chi cancella é il conservatore. Con l'assenso dei creditori basta un atto notarile. Se ci fossero pignoramenti cambia..


    QUOTE="dottorelle, post: 481405, member: 63416"]Hai mica un riferimento giuridico (un articolo) che dica questo? Cioè che il notaio può cancellare ipoteca giuduziale? Perché io ho trovato solo che può dare un titolo finalizzato alla cancellazione.. Che però è un concetto diverso dalla cancellazione. In pratica la estingue ma non la cancella.[/QUOTE]
     
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  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Comunque a parte tutto, ricorda che tu sei un acquirente privilegiato e il notaio lo sa, quindi si dovrà adoperare con la parte venditrice nei tempi per cancellare ipoteche e iscrizione sull'immobile prima del rogito oppure contestualmente con assenso.
     
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