Ipoteca in caso di accorpamento

[criscolo]

Buongirono, tra poco andrò ad acquistare la casa del vicino che poi andrò ad accorpare. Sulla mia casa attuale non grava più mutuo, mentre andrò ad accenderne uno sulla casa acquistata (che verrá considerata come prima casa). La banca chiaramente farà una ipoteca su tutta la casa nel suo complesso. La mia domanda è: tra i costi notarili ce ne sono alcuni, se non sbaglio l'imposta di registro, che sono una percentuale del valore ipotecato. Se corretto vuol dire che per questa imposta pagherò una cifra enorme? Grazie per eventuali risposte.

 

[ingelman]

tra i costi notarili ce ne sono alcuni, se non sbaglio l'imposta di registro, che sono una percentuale del valore ipotecato.

Sbagliato
L'imposta di registro, se acquisti da un privato, la paghi sulla rendita catastale rivalutata nella misura del 2% della sola unità che stai acquistando, parlando di acquisto prima casa (l'IVA al 4% sul prezzo d'acquisto se acquisti da società .. tolti alcuni casi che evito di postare)

Nel tuo caso se acquisti l'unità contigua alla tua con l'intenzione di accorparla a quella già in tuo possesso puoi beneficiare ugualmente delle agevolazioni fiscali prima casa, senza aggravio di costi se non quelli di una normale compravendita, compresa l'imposta sostitutiva allo 0.25% sull'importo di mutuo erogato.

Ovviamente l'acquisto che andrai a fare unendo successivamente i due immobili, la risultante deve essere un appartamento che non rientri nelle categorie di lusso.

Nell'atto del nuovo acquisto deve essere specificata la finalità dell'acquisto (ovvero per unificarlo all'altro contiguo ed utilizzarlo nel suo insieme come prima casa)
specificazione che va fatta per richiedere ed usufruire delle agevolazioni fiscali, con l'obbligo una volta perfezionato l'acquisto di procedere alla fusione catastale aggiornando in catasto le risultanze riferite all'immobile (una unità con un unico subalterno e rendita adeguata alla consistenza).

Credo che hai un tempo massimo di 3 anni (di questo non ho piena certezza) per ultimare i lavori e gli adempimenti del caso pena la perdita delle agevolazioni oltre sanzione ed interessi.

 

[Slartibartfast]

Giusto quello che dice Ingelman. Schematizzo solo per dare maggiore chiarezza a chi ha chiesto:
- Facendo il mutuo la banca iscrive ipoteca di solito per un valore pari al doppio della cifra richiesta.
- Sull'importo dell'ipoteca si paga l'imposta sostitutiva che è lo 0,25% se mutuo prima casa e del 2% per altri usi.
- L'imposta di registro è quella che si paga comprando la casa da un privato e si paga sul valore catastale della casa (2% prima casa, 9% non prima casa)

 

[criscolo]

Veramente grazie per le risposte esausitive. Considerando che la casa che vado ad accorpare é una metá, l'altra metà viene acquistata dai miei vicini, almmututo non avremo ancora l'accatastamento ma solo il frazionamente senza viusure suddivise. É vero che quindi pagherò l'imposta di registro sul valore dell'atto e non su quello catastale? Ultima domanda: assieme a metà casa acquisterò anche il box, che per me sarà il secondo, su tale box pagherò l'imposta di registro al 9% anche se il box è nello stesso plalazzo? Vi ringrazio già anticipatamente.

 

[ingelman]

Considerando che la casa che vado ad accorpare é una metá, l'altra metà viene acquistata dai miei vicini, almmututo non avremo ancora l'accatastamento ma solo il frazionamente senza viusure suddivise

Scusa ma sinceramente di quello che hai scritto s'è capito ben poco.
Potresti spiegare meglio la situazione?
Qualche cosa non torna.
Se ho ben capito l'acquisto dell'appartamento contiguo lo faresti al 50% con altri soggetti ??????????
Quindi compri una porzione di casa se ho ben capito

Volendo sorvolare sugli errori d'ortografia che rendono il racconto già di per se contorto meno comprensibile
Che intendi per frazionamento fatto senza visure suddivise?
due subalterni in ditta alle stesse persone?

Se vuoi avere una risposta chiara dovresti postare una domanda altrettanto limpida e che non si presti ad interpretazioni.

 

[criscolo]

Effettivamente rileggendo la mia richiesta ho fatto fatica a capirla anche io
Riassumo: comprerò una porzione della casa del mio vicino composta da una camera, un bagno e un box. L'altra parte sarà acquistata da un terzo vicino.
In questo momento stiamo facendo le pratiche di frazionamento, l'accatastamento definitivo sará fatto dopo il mutuo e dopo il lavori di accorpamento. Per tale motivo non credo che al momento del mutuo avremo un valore catastale della parte che acquistiamo, da qui la domanda: l'imposta di registro verrá calcolata al 2% del valore di acquisto non essendoci valore catastale? L'altra domanda si riferisce all'imposta di registro da pagare sul box, essendo il secondo mio box, dovrei pagare il 9% sul suo valore catastale (che in questo caso è noto).

 

[ingelman]

In effetti la cosa è molto articolata e merita dei chiarimenti oltre approfondimenti.
Sempre per dare una risposta che non sia "sballata" dovresti chiarirci meglio questi a spetti:

In questo momento stiamo facendo le pratiche di frazionamento, l'accatastamento definitivo sará fatto dopo il mutuo e dopo il lavori di accorpamento.

Per tale motivo non credo che al momento del mutuo avremo un valore catastale della parte che acquistiamo,

Vien da chiedersi se avete interpellato la Banca prima di mettere in piedi questa operazione.
La Banca eroga un mutuo per acquisto o per liquidità finalizzata alla ristrutturazione?
(quale immobile andrà ad ipotecare la banca se al momento dell'erogazione, come tu dici, la porzione di casa non ha ancora una sua identità autonoma?

(esiste un aspetto tecnico da non sottovalutare,
- la fusione è consentita solo se le due proprietà sono in ditta allo stesso soggetto,
- un atto senza le giuste risultanze catastali non si può fare,
- la banca non può ipotecare una porzione di casa non definita con una sua identita (sub) autonoma bensì una percentuale dell'insieme .... etc etc,
- ai fini fiscali come fai a prendere la rendita catastale come imponibile di qualcosa non definito? )

Devo comunque complimentarmi con te in quanto quello che sembrava difficile era l'interpretazione della tua scrittura e non tanto le risposte (scherzo), in realtà hai sollevato dei quesiti molto complessi che abbracciano in un unico contesto un aspetto fiscale, tecnico catastale, finanziario (mutuo) ed urbanistico.

Immagino che ci sia qualcuno che vi stà seguendo (essendo tre i soggetti coinvolti in questa operazione) ?

Aspetto che approfondisci meglio la spiegazione per darti una risposta (con la speranza che qualcuno arrivi in mio soccorso ).

Credo comunque che ha tutto c'è soluzione basta individuare bene il problema.

 

[brina82]

Effettivamente rileggendo la mia richiesta ho fatto fatica a capirla anche io
Riassumo: comprerò una porzione della casa del mio vicino composta da una camera, un bagno e un box. L'altra parte sarà acquistata da un terzo vicino.
In questo momento stiamo facendo le pratiche di frazionamento, l'accatastamento definitivo sará fatto dopo il mutuo e dopo il lavori di accorpamento. Per tale motivo non credo che al momento del mutuo avremo un valore catastale della parte che acquistiamo, da qui la domanda: l'imposta di registro verrá calcolata al 2% del valore di acquisto non essendoci valore catastale? L'altra domanda si riferisce all'imposta di registro da pagare sul box, essendo il secondo mio box, dovrei pagare il 9% sul suo valore catastale (che in questo caso è noto).

A mio avviso dovete fare il frazionamento prima dell'acquisto, altrimenti come si identificano i 2 beni? Ciascuno avrà il proprio subalterno, e a quel punto il vecchio proprietario effettuerà 2 vendite, credo.