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  1. Roberto Uslenghi

    Roberto Uslenghi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buon giorno a tutti, in relazione a proposte con condizione sospensiva avrei bisogno di una conferma o meno. Se la condizione sospensiva non è scadenziata, quindi non ha praticamente il termine entro la quale deve realizzarsi, può di fatto considerarsi condizione sospensiva? Mi spiego meglio....mesi fa ritiro incarico di vendita, scade incarico, appartamento non venduto. Rimango legato al cliente in quanto molto ben fidelizzato, lo stesso accetta con un'altra agenzia proposta con condizione sospensiva non scadenziata, per ottenimento mutuo. Ora sono passate alcune settimane e il mio cliente chiede di vedere la delibera o quanto meno una predelibera, anche perchè ha tempi molto serrati. L'agenzia non fornisce nessuna predelibera ne tantomeno delibera. Nel frattempo al mio cliente suona il vicino di casa che vuole comprare il suo appartamento, ottimi acconti nessun mutuo e rogito immediato. Secondo voi il mio cliente, non avendo percepito nessun acconto, non evendo ricevuto ancora nulla (delibera/predelibera) ma sopratutto non avendo scadenza la condizione sospensiva, rischia qualche cosa qualora volesse uscire da questa proposta "condizionata".
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    a mio parere no...tutti i contratti senza termini precisi,date, valori certi, etc.,sono considerate clausole vessatorie..quindi facilmente impugnabili
     
  3. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Concordo con Andrea, sto andando a naso, non ho riferimenti normativi precisi.

    Una clausola sospensiva a mio modo d vedere DEVE avere un termine.

    In caso contrario si rimane a tempo indeterminato legati ad un contratto senza avere la certezza dei tempi.

    E' un errore per i clienti accettare tali clausole ed è ancor più un errore proporle (o se in mala fede non è un errore ma una furbata)
     
  4. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Forse questo ti può aiutare,spero. :)

    Ai sensi dell’art. 1325 c.c., quando contiene tutti i requisiti essenziali il negozio giuridico è valido ed efficace, cioè, idoneo a produrre effetti giuridici.
    L’efficacia indica, infatti, proprio l’idoneità del negozio a produrre effetti costitutivi, modificativi ed estintivi di un determinato stato di diritto.
    Il negozio, sebbene valido, può essere temporaneamente o definitivamente inefficace.
    Se temporanea, l’inefficacia è subordinata al verificarsi di una condizione sospensiva o un termine iniziale; se definitiva, al contrario, dipende da una condizione risolutiva o un termine finale.
    Condizione, sospensiva o risolutiva, e termine, iniziale o finale, sono denominati elementi accidentali del negozio, poiché l’apposizione di essi non è sempre necessaria e condiziona l’efficacia del negozio a prescindere dalla sua validità che, invece, dipende dalla rispondenza alle prescrizioni legali.
    Va precisato, per completezza espositiva, che l’inefficacia provvisoria sospende gli effetti del contratto ma non ne esclude la vincolatività, che è la irrevocabile soggezione delle parti al rapporto contrattuale, a sua volta non implicante l’impegno di queste al fine della realizzazione del programma contrattuale: se, cioè, il contratto è provvisoriamente efficace ciascuna delle parti è tenuta, secondo buona fede, a conservare integre le ragioni dell’altra, ma non è tenuta ad eseguire il contratto.
    L’inefficacia definitiva, per contro, non comporta né la vincolatività né l’obbligo di conservazione secondo buona fede.
    Oltre alla condizione e al termine è elemento accidentale del negozio anche il modo: la condizione è una disposizione che fa dipendere l’efficacia di un negozio dal verificarsi di un evento futuro ed incerto, è sospensiva se sospende, appunto, l’efficacia del contratto, è risolutiva se ne produce la risoluzione; il termine è un evento futuro e certo, è finale o iniziale a seconda che il suo verificarsi impedisca al contratto di produrre ulteriori effetti giuridici oppure rinvii la loro produzione; il modo, infine, è una clausola che può essere apposta ai negozi a titolo gratuito e che obbliga il beneficiario a devolvere tutto o parte di quanto ricevuto per una specifica finalità.
    Generalmente è sempre possibile che le parti convenzionalmente appongano elementi accidentali al contratto, salvo i casi in cui l’impossibilità è eventualmente imposta dalla legge oppure è incompatibile con la natura del rapporto.
    In particolare, va precisata una distinzione fondamentale tra condizione sospensiva e termine iniziale dal momento che, mentre quest’ultimo rinvia l’esigibilità di un diritto ma non incide sulla titolarità di esso, la condizione sospensiva crea un’aspettativa di diritto, solo al verificarsi di essa, infatti, colui che ha acquistato il diritto potrà definirsi suo titolare, pur avendo la connessa possibilità di compiere, nel frattempo, atti conservativi di tale diritto.
    Analizzando la condizione, va fatta qualche precisazione in riferimento all’evento futuro ed incerto che ne è oggetto.
    L’evento dedotto in condizione, infatti, oltre ad essere incerto nell’an e nel quando del suo avveramento, dev’essere lecito e possibile, estraneo alla perfezione del contratto, non deve identificarsi nei suoi elementi costitutivi né deve riguardare la su esecuzione.
    La condizione è legale se imposta dalla legge, è volontaria se le parti decidono di subordinare ad essa l’efficacia del contratto.
    Inoltre, si avrà rispettivamente condizione positiva o negativa a seconda che sia dedotto in essa il verificarsi o il non prodursi di un evento.
    La condizione è potestativa nel caso in cui l’evento futuro ed incerto, oggetto di essa, è costituito da un fatto volontario di una delle parti del negozio.
    Questo tipo di condizione tutela l’interesse precipuo di una delle parti, che di conseguenza è posta in una posizione tale da ritenersi libera di portare ad esecuzione il contratto oppure astenersi dalla propria prestazione.
    Sebbene il riconoscimento della libertà di ciascuna parte di subordinare l’efficacia del contratto alla propria attività rientri nel generale principio di autonomia contrattuale, va precisato che la parte può, in virtù di siffatto potere, decidere solo in ordine alla propria azione ma non in ordine all’esecuzione dell’intero contratto.
    Se così fosse, si applicherebbe la cd. condizione meramente potestativa che, ai sensi dell’art. 1355 c.c. è nulla se fa dipendere l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo dalla mera volontà dell’alienante o del debitore.
    La differenza tra condizione potestativa e condizione meramente potestativa, sebbene venga spesso cercata rispettivamente nell’indifferenza o meno della parte in ordine al compimento o omissione di un certo atto, ovvero secondo altri nella serietà dei motivi da cui far dipendere la scelta dell’avveramento o meno della condizione, andrebbe meglio ritrovata nella meritevolezza dell’interesse da cui dipende tale avveramento.
    La condizione meramente potestativa è quella il cui verificarsi dipende dalla semplice manifestazione di volontà di una delle parti che avrebbe, di conseguenza, nel momento il cui la legge ne ammettesse la validità, potere decisionale diretto sull’efficacia del contratto.
    La condizione potestativa, valida per la legge, è quel fatto sì volontario da cui dipende l’efficacia del contratto, ma anche completamente estraneo ed indipendente da quest’ultimo: è, più precisamente, il fatto della parte cui è sotteso un interesse giuridicamente rilevante del tutto distinto dall’interesse alla conclusione del contratto.
    Al momento dell’avveramento o meno del fatto dedotto in condizione, a seconda che essa sia positiva o negativa, si produce automaticamente l’effetto prestabilito, e cioè la definitiva efficacia o inefficacia del negozio condizionato.
    Le parti possono generalmente rinunciare alla condizione in base ad un accordo.

    Vi è, però, secondo la giurisprudenza, un caso in cui una parte può rinunciare alla condizione apposta nel suo esclusivo interesse, senza pattuizione espressa, anche in maniera tacita, dandone pur sempre comunicazione all’altra parte: è questo il caso della condizione cd. unilaterale, in virtù della quale viene riconosciuta alla parte piena disponibilità di una clausola posta a suo esclusivo favore.


    Con la rinuncia non viene escluso l’effetto automatico della efficacia o inefficacia del contratto che dipende dall’avveramento della condizione, ma semplicemente si dà alla parte, nel cui esclusivo interesse è stata apposta, la facoltà di rinunciare alle conseguenze dell’efficacia o inefficacia suddetta.

    In sostanza, secondo parte della dottrina, il potere di rinuncia sarebbe stato previsto per permettere ad una delle parti di rimuovere, in caso di condizione unilaterale sospensiva, la condizione, appunto, di inefficacia per far sì che il contratto produca a suo favore l’effetto tipico.


    A tale proposito, si è discusso sulla possibilità di effettuare la rinunzia alla condizione unilaterale solo in pendenza di essa ovvero anche dopo il suo avveramento.
    Dunque, la giurisprudenza ritiene che il potere di rinuncia abbia carattere generale e che, quindi sia esercitabile sempre.
    Gran parte della dottrina, d’altro canto, ha aderito alla prima soluzione sulla considerazione che, se si ammettesse la rinunzia dopo l’avverarsi della condizione le si riconoscerebbe la possibilità di produrre gli effetti della rinnovazione unilaterale del contratto, ex nunc.
    Invece, la rinunzia in pendenza di condizione, ad esempio sospensiva, secondo quella stessa dottrina, va considerata e opera come fatto potestativo che, in alternativa a quello casuale dedotto in condizione, fa avverare la condizione con efficacia retroattiva, ex tunc, riconoscendo efficacia al contratto dal momento della sua stipulazione.
    La dottrina qualifica, così, la rinuncia come revoca della clausola condizionale che, come tutti gli atti di revoca, ha efficacia ex tunc e consente al contratto di produrre effetti ab origine.
    Si è obiettato, allora, che dopo la conclusione del contratto le clausole ad esso apposte possono essere modificate o revocate solo su accordo delle parti, di conseguenza, riconoscere la possibilità di una revoca unilaterale sarebbe contrario a tale prescrizione legislativa.
    La replica della dottrina ha avuto come fondamento l’osservazione, elevata poi al rango di principio generale, secondo cui se una clausola è posta nell’interesse esclusivo di una parte, il potere dispositivo in ordine ad essa va riconosciuto proprio nell’esclusivo interesse della stessa.
    Infine, va accennato ad un altro aspetto peculiare della condizione unilaterale, che riguarda il caso in cui essa venga apposta ad un contratto traslativo di effetti immobiliari.
    Si sostiene, in tal caso, che la rinunzia a tale condizione non vada effettuata per iscritto poiché basta, ai fini della sua efficacia, che essa risulti da comportamenti incompatibili con la volontà di avvalersene.
     
  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quindi ? :risata: Vale o non vale
     
  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :risata: :risata: :risata: ...italian speack...plssss :^^:
     
  7. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Alessandro scusa, cos'è che
     
  8. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    No Manlio, non te ne avere a male, la mia domanda era la seguente:

    quindi, nel caso specifico la clausola sospensiva ha una scadenza e se si quale, e se non è espressa ha una scadenza implicita o l'atto è annullabile/nullo o valido, o è considerata clausola vessatoria ?
     
  9. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Alessandro hai letto l'articolo del codice civile del post precedente? Penso di no.Se desiderate risposte concrete solo questo è il metodo.Potresti leggere anche questo:

     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Manlio è proprio perchè l'ho letto che non ho capito, scusa ma sono un po' tarlucco.

    Visto che ci hai fornito compitamente gli elementi, a tuo giudizio la clausola sospensiva se non determinata da uno spazio temporale è valida nulla o annullabile o è da considerarsi clausola vessatoria, perchè pur leggendo quanto hai postato, sinceramente non l'ho capito. Perdonami
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    io nemmeno :shock: ...chiedere consiglioalla nostra cara avvocato...che legge meglio di noile "letteratura forense" :^^:
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    IN effetti pure io mi ci sono un po perso.
    Il lessico legale è duro da capire.
     
  13. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non più tardi di un mese fa mi è capitata la stessa cosa: un mio cliente attraverso una'altra agenzia ha controfirmato e quindi accettato una proposta nella quale vi era la condizione sospensiva di accettazione al mutuo senza scadenza. Rogito a metà settembre. Dopo circa 1 mese dalla firma il venditore si rende conto dell'errore : al 15 di settembre l'acquirente avrebbe potuto dirgli che non gli concedevano il mutuo percui lui avrebbe perso tutto questo tempo per niente. Gli ho consigliato, e così ha fatto, di farsi firmare una liberatoria nella quale lui era di nuovo libero di poter vendere l'immobile. preciso che il venditore aveva si accettato la proposta, ma la caparra l'aveva lasciata nelle mani dell'ai. Personalmente ritengo che l'ai nn abbia affatto tutelato il venditore, ma solo l'acquirente.
     
  14. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    [/quote]
    da quanto suesposto se ne deduce che la condizione sospensiva non è vincolante e che:
    e' nulla l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell'alienante o, rispettivamente, da quella del debitore [​IMG]
     
  15. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro Roberto,dovreste inviare una raccomandata a/r all'agenzia che si occupa della compravendita citando il tempo già trascorso dalla sottoscrizione del preliminare con ulteriori 10 giorni per avere notizie in merito alla richiesta di mutuo avanzata dal loro cliente pena la nullità del contratto, a maggior ragione se non avesse fatto il sopralluogo il perito della banca.
    Ciao
     
  16. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Tutti i contratti devono avere un termine.
    Sul contratto, magari, si sarà potuta inserire una clausola sospensiva omettendone la scadenza (non ha fatto una gran cosa l'altra agenzia...), ma la proposta avrà comunque un suo periodo di validità? Il venditore ha firmato per accettazione la proposta entro i termini di validità della stessa?
    Ma anche se l'avesse fatto, per me ha le carte per potersi ritirare.
     
  17. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Domanda, se faccio sottoscrivere una proposta d'acquisto a dei clienti sottoposta a clausola sospensiva per l'ottenimento di mutuo bancario, metto come termine per la stipula del rogito notarile 2 mesi dal compromesso, mi sembra un tempo piu che ragionevole per la concessione o la delibera del mutuo no?

    Passati i 2 mesi se non ho delibera o predelibera decade la proposta o quando meno il venditore si può ritirare sapendo che l'acquirente ancora non ha avuto una delibera nei termini del rogito.
     
  18. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    A prescindere dal fatto che sarebbe meglio evitare clausole sospensive di qualsivoglia genere...(meglio prima portare il cliente in banca) Quando sono proprio costretto a usare una clausola simile pongo termine massimo 20 giorni per l'ottenimento di una predelibera e la stesura del preliminare successivo alla proposta.
    Mediamente in 15 giorni si riesce ad avere la predelibera bancaria, per cui è inutile fissare termini eccessivamente lunghi (si va troppo a discapito del venditore), poi dal compromesso all'atto possono passare anche 6 mesi se le parti sono d'accordo... Ma stare in ballo mesi per un pugno di mosche... Non mi pare proprio il caso... :occhi_al_cielo:
     
  19. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    azz...io da proprietario m'incaz.... come na biscia, si lo tengo impegnato 2 mesi e poi gli do' buca
     
  20. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    D'accordissimo con Sandro :ok:
     

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