giuliano olivati
Membro Ordinario
Si sa che la statistica, come diceva Trilussa, è la legge dei due polli: se tu ne mangi due e io zero, per la statistica abbiamo mangiato un pollo a testa. Però alla fine i conti devono tornare, e il totale fare 100. Altrimenti non siamo più di fronte ad una statistica ma ad un giuoco di sensazioni contrapposte.
L'editoriale di Guglielmo Pelliccioli "Quei dati sempre un po' così..." [http://agency.dailyre.info/index.php?r=post/show&id=117327], pubblicato online su Daily RE Agency il 2/03/10, stimola ad una riflessione sulla vexata quaestio della quota di mercato delle agenzie immobiliari. L'argomento incide profondamente sull'autopercezione della categoria degli intermediari immobiliari, da sempre ansiosa di conoscere il suo grado di penetrazione del mercato e l'indice di gradimento dei cittadini. Proprio per questo il tema riveste anche una grande importanza per le associazioni di categoria degli agenti immobiliari, che ne fanno un cavallo di battaglia politico-sindacale per spronare i propri associati ad elevare lo standard professionale e guadagnare consenso nella pubblica opinione. Il rovescio della medaglia è che, come in tutte le questioni politiche, le statistiche sono ballerine, qualcuno forse dà i numeri e si sospetta manchino dati scientifici di riferimento. Invece è importante partire da un report statistico attendibile, per poi allargare la discussione al dato qualitativo, che lasciamo a successivi approfondimenti: cosa possono e devono fare le agenzie immobiliari per aumentare la loro quota di mercato?
Una quindicina di anni fa gli agenti immobiliari italiani erano per lo più convinti di avere una quota di mercato non superiore al 30%, e su questa autopercezione facevano leva per invocare la lotta all'abusivismo, da sempre vista come una piaga del mondo della mediazione. Va detto che, a memoria dello scrivente, questa convinzione di detenere una quota di mercato così bassa non sembrava fondata su dati statistici raccolti ed elaborati scientificamente. Si diceva che l'Italia era la cenerentola mondiale della mediazione immobiliare, con una penetrazione così bassa degli agenti immobiliari sul mercato, contro gli esempi di Gran Bretagna e Stati Uniti con percentuali non inferiori al 90%.
Con il passare degli anni la statistica "percepita" è andata migliorando, tanto che oggi si dice, all'interno delle associazioni di categoria, che la quota di mercato delle agenzie immobiliari sarebbe intorno al 50%. Ancora una volta, però, il dato percepito sembra svincolato da una seria e scientifica statistica di riferimento. Un'indagine condotta dall'Antitrust nel 2004 su dati 2003, con il supporto dell'inchiesta statistica "Progetto Domus" elaborato da Bocconi - Jeme, proiettava su scala nazionale le risultanze di una rilevazione condotta in provincia di Milano. Scrive l'Autorità garante della concorrenza e del mercato, nelle motivazioni del suo Provvedimento n. 13035/2004: "Del totale delle transazioni immobiliari ad uso abitativo, circa il 69% avviene grazie all’intermediazione di soggetti terzi e circa il 56% tramite agenzie immobiliari [“Progetto Domus”, Bocconi Jeme, agli atti del procedimento, p.16. Secondo tale indagine le transazioni di immobili residenziali rappresentano circa il 92% del mercato immobiliare globale. Si rileva che tale indagine è focalizzata sulla provincia di Milano ma alcuni dati sono presi da statistiche ufficiali e rappresentano la realtà nazionale.]. Queste ultime rappresentano, quindi, circa l’81% degli intermediari immobiliari. Risultano marginali gli altri canali di intermediazione. In particolare, i liberi professionisti rappresentano circa il 3% del mercato dell’intermediato, mentre la parte restante è costituita da costruttori di immobili e da intermediazione non professionale."
L'Antitrust cita come autorevole (e forse unica) fonte di supporto alla mitica Università Bocconi l'indagine annuale di Tecnoborsa "Le famiglie italiane e il mercato immobiliare". Vediamo quindi cosa ci dice l'ultimo di questi report reperibile online e datato 2008: “Il 71,9% di coloro che hanno venduto", scrive Tecnoborsa, "hanno fatto ricorso a un canale di vendita formale – agenzie immobiliari e/o altri consulenti – e, dal confronto con le precedenti Indagini nazionali Tecnoborsa, emerge che si è interrotto il trend negativo, infatti c’è una lieve ripresa da parte di chi si rivolge a un’agenzia per quanto riguarda l’acquisto e una forte ripresa per la vendita”. Secondo il Centro studi sull'economia immobiliare (CSEI) di Tecnoborsa, sul totale di coloro che hanno venduto casa la percentuale che lo ha fatto tramite un'agenzia immobiliare oscilla dal 53,4 del 2004, al 42,5 del 2006, al 71,9 del 2008. Il dato pare andare di pari passo con il "grado di durezza" del mercato immobiliare: facile vendere nel 2004, ancor più facile due anni dopo, decisamente più difficile nel 2008 (e, diciamo noi, persin più arduo nel 2009 e 2010). Si sa che è quando il gioco si fa duro che i duri entrano in gioco, e con l'aumentare della "durezza" del mercato il "privato fai da te" deve cedere il passo al professionista dell'intermediazione.
Tuttavia anche in questa statistica di Tecnoborsa c'è qualcosa di strano, dato che il ricorso alle agenzie immobiliari da parte degli acquirenti avrebbe percentuali ben più basse di quelle relative ai venditori: 51,5% nel 2004, 37,6 nel 2006 e 38,1 nel 2008. Per chiarire la discrasia sarebbe interessante sapere se si considera, sul lato dei venditori, la quota di chi ha semplicemente incaricato un’agenzia immobiliare o la quota di chi ha effettivamente venduto tramite agenzia. Ad ogni modo Tecnoborsa così commenta il dato statistico: "Il grado di preferenza nei confronti delle diverse figure di intermediari da parte delle famiglie che hanno venduto è molto simile a quello di coloro che hanno acquistato; infatti, al primo posto troviamo l’agenzia immobiliare (62,5%), seguita, anche in questo caso con un forte divario, dal ricorso all’aiuto di altri consulenti, ossia geometri, periti, commercialisti, notai, avvocati, ecc. (9,4%). Rispetto a quanto riscontrato nelle precedenti Indagini Tecnoborsa, è salita di più di 20 punti percentuali la quota di chi ricorre all’aiuto dell’agenzia per vendere un bene". E ancora: "Anche a livello di previsioni, non c’è dubbio che il canale a cui ricorreranno maggiormente le famiglie che pensano di acquistare un immobile nei prossimi due anni sarà l’agenzia immobiliare (41%), seguita, con un distacco notevolissimo, dagli altri consulenti (5%). Tuttavia, la quota di coloro che intendono rivolgersi ad un’agenzia, rispetto a quanto riscontrato nell’Indagine 2004, è scesa di 9,5 punti percentuali ma è rimasta stabile
rispetto all’indagine 2006. Inoltre, la percentuale delle intenzioni di ricorso all’agenzia da parte di chi acquista è più elevata di quella relativa all’utilizzo effettivo; viceversa, per quanto riguarda gli altri consulenti, nel prossimo biennio ci si dovrebbe aspettare un leggero calo."
Come si vede, viene delineato un panorama non così funereo per la quota di mercato delle agenzie immobiliari. A questo si aggiunga la voce dei privati, cittadini venditori e acquirenti, che su blog e forum dedicati al mondo del mattone lamentano lo strapotere degli agenti immobiliari che "monopolizzano il mercato" e "impediscono di vendere privatamente". Al di là della valutazione di
questa sensazione, emerge che il sentiment dei consumatori fa a pugni con quello degli agenti immobiliari. Questi ultimi, nei loro forum e blog, sovente sostengono al contrario che, se il privato fai-da-te ha una quota che va dal 10 al 20 per cento, le agenzie non superano il 50%, e il restante 30-40% sarebbe in mano agli intermediari abusivi, dal portinaio al commerciante di quartiere, dal geometra all'architetto, dal commercialista all'avvocato. Se queste percentuali fossero veritiere, se ne avrebbe un beffardo corollario, che gli agenti immobiliari, che per legge possono svolgere solo questo lavoro, che operano con un ufficio organizzato e strutturato, che pianificano budget pubblicitari, che investono sulla loro formazione, sarebbero i meno bravi a vendere case. Gli abusivi improvvisati, che operano sul marciapiede senza nessuna organizzazione, o i professionisti paludati che fanno mediazione abusiva come attività marginale mascherata da consulenza, bagnerebbero il naso alle agenzie immobiliari: ma allora come si spiega il sentiment del signor Rossi che deve vendere o comprare casa, che afferma convinto che "le agenzie immobiliari hanno fatto muro e mi hanno obbligato a rivolgermi a loro"?
Qui qualcuno non la conta giusta e i conti non tornano, e rischiamo di avvitarci in un circolo vizioso di percezioni soggettive che si autoalimentano e si trasmettono in un gioco di specchi. Forse per fare chiarezza si potrebbe chiedere al Notariato quale sia la quota percentuale dei rogiti dove viene menzionato, come prevede la legge, l'intervento di un agente immobiliare, magari cominciando dalla Lombardia dove il sommerso (tra le agenzie immobiliari abilitate) dovrebbe essere quasi inesistente. Si potrebbe proseguire chiedendo ai due maggiori portali internet di annunci immobiliari, Casa.it e Immobiliare.it, quale sia la percentuale di privati sul totale degli inserzionisti, per poi passare ai free press di settore nelle varie aree geografiche. Abbiamo motivo di credere che si tratti di quote molto basse, ma ci piacerebbe cominciare a ragionare su dati reali e non solo sul "si dice".
Se non per noi, facciamolo almeno per la memoria di Trilussa.
http://agency.dailyre.info/index.php?r=post/show&id=117415
L'editoriale di Guglielmo Pelliccioli "Quei dati sempre un po' così..." [http://agency.dailyre.info/index.php?r=post/show&id=117327], pubblicato online su Daily RE Agency il 2/03/10, stimola ad una riflessione sulla vexata quaestio della quota di mercato delle agenzie immobiliari. L'argomento incide profondamente sull'autopercezione della categoria degli intermediari immobiliari, da sempre ansiosa di conoscere il suo grado di penetrazione del mercato e l'indice di gradimento dei cittadini. Proprio per questo il tema riveste anche una grande importanza per le associazioni di categoria degli agenti immobiliari, che ne fanno un cavallo di battaglia politico-sindacale per spronare i propri associati ad elevare lo standard professionale e guadagnare consenso nella pubblica opinione. Il rovescio della medaglia è che, come in tutte le questioni politiche, le statistiche sono ballerine, qualcuno forse dà i numeri e si sospetta manchino dati scientifici di riferimento. Invece è importante partire da un report statistico attendibile, per poi allargare la discussione al dato qualitativo, che lasciamo a successivi approfondimenti: cosa possono e devono fare le agenzie immobiliari per aumentare la loro quota di mercato?
Una quindicina di anni fa gli agenti immobiliari italiani erano per lo più convinti di avere una quota di mercato non superiore al 30%, e su questa autopercezione facevano leva per invocare la lotta all'abusivismo, da sempre vista come una piaga del mondo della mediazione. Va detto che, a memoria dello scrivente, questa convinzione di detenere una quota di mercato così bassa non sembrava fondata su dati statistici raccolti ed elaborati scientificamente. Si diceva che l'Italia era la cenerentola mondiale della mediazione immobiliare, con una penetrazione così bassa degli agenti immobiliari sul mercato, contro gli esempi di Gran Bretagna e Stati Uniti con percentuali non inferiori al 90%.
Con il passare degli anni la statistica "percepita" è andata migliorando, tanto che oggi si dice, all'interno delle associazioni di categoria, che la quota di mercato delle agenzie immobiliari sarebbe intorno al 50%. Ancora una volta, però, il dato percepito sembra svincolato da una seria e scientifica statistica di riferimento. Un'indagine condotta dall'Antitrust nel 2004 su dati 2003, con il supporto dell'inchiesta statistica "Progetto Domus" elaborato da Bocconi - Jeme, proiettava su scala nazionale le risultanze di una rilevazione condotta in provincia di Milano. Scrive l'Autorità garante della concorrenza e del mercato, nelle motivazioni del suo Provvedimento n. 13035/2004: "Del totale delle transazioni immobiliari ad uso abitativo, circa il 69% avviene grazie all’intermediazione di soggetti terzi e circa il 56% tramite agenzie immobiliari [“Progetto Domus”, Bocconi Jeme, agli atti del procedimento, p.16. Secondo tale indagine le transazioni di immobili residenziali rappresentano circa il 92% del mercato immobiliare globale. Si rileva che tale indagine è focalizzata sulla provincia di Milano ma alcuni dati sono presi da statistiche ufficiali e rappresentano la realtà nazionale.]. Queste ultime rappresentano, quindi, circa l’81% degli intermediari immobiliari. Risultano marginali gli altri canali di intermediazione. In particolare, i liberi professionisti rappresentano circa il 3% del mercato dell’intermediato, mentre la parte restante è costituita da costruttori di immobili e da intermediazione non professionale."
L'Antitrust cita come autorevole (e forse unica) fonte di supporto alla mitica Università Bocconi l'indagine annuale di Tecnoborsa "Le famiglie italiane e il mercato immobiliare". Vediamo quindi cosa ci dice l'ultimo di questi report reperibile online e datato 2008: “Il 71,9% di coloro che hanno venduto", scrive Tecnoborsa, "hanno fatto ricorso a un canale di vendita formale – agenzie immobiliari e/o altri consulenti – e, dal confronto con le precedenti Indagini nazionali Tecnoborsa, emerge che si è interrotto il trend negativo, infatti c’è una lieve ripresa da parte di chi si rivolge a un’agenzia per quanto riguarda l’acquisto e una forte ripresa per la vendita”. Secondo il Centro studi sull'economia immobiliare (CSEI) di Tecnoborsa, sul totale di coloro che hanno venduto casa la percentuale che lo ha fatto tramite un'agenzia immobiliare oscilla dal 53,4 del 2004, al 42,5 del 2006, al 71,9 del 2008. Il dato pare andare di pari passo con il "grado di durezza" del mercato immobiliare: facile vendere nel 2004, ancor più facile due anni dopo, decisamente più difficile nel 2008 (e, diciamo noi, persin più arduo nel 2009 e 2010). Si sa che è quando il gioco si fa duro che i duri entrano in gioco, e con l'aumentare della "durezza" del mercato il "privato fai da te" deve cedere il passo al professionista dell'intermediazione.
Tuttavia anche in questa statistica di Tecnoborsa c'è qualcosa di strano, dato che il ricorso alle agenzie immobiliari da parte degli acquirenti avrebbe percentuali ben più basse di quelle relative ai venditori: 51,5% nel 2004, 37,6 nel 2006 e 38,1 nel 2008. Per chiarire la discrasia sarebbe interessante sapere se si considera, sul lato dei venditori, la quota di chi ha semplicemente incaricato un’agenzia immobiliare o la quota di chi ha effettivamente venduto tramite agenzia. Ad ogni modo Tecnoborsa così commenta il dato statistico: "Il grado di preferenza nei confronti delle diverse figure di intermediari da parte delle famiglie che hanno venduto è molto simile a quello di coloro che hanno acquistato; infatti, al primo posto troviamo l’agenzia immobiliare (62,5%), seguita, anche in questo caso con un forte divario, dal ricorso all’aiuto di altri consulenti, ossia geometri, periti, commercialisti, notai, avvocati, ecc. (9,4%). Rispetto a quanto riscontrato nelle precedenti Indagini Tecnoborsa, è salita di più di 20 punti percentuali la quota di chi ricorre all’aiuto dell’agenzia per vendere un bene". E ancora: "Anche a livello di previsioni, non c’è dubbio che il canale a cui ricorreranno maggiormente le famiglie che pensano di acquistare un immobile nei prossimi due anni sarà l’agenzia immobiliare (41%), seguita, con un distacco notevolissimo, dagli altri consulenti (5%). Tuttavia, la quota di coloro che intendono rivolgersi ad un’agenzia, rispetto a quanto riscontrato nell’Indagine 2004, è scesa di 9,5 punti percentuali ma è rimasta stabile
rispetto all’indagine 2006. Inoltre, la percentuale delle intenzioni di ricorso all’agenzia da parte di chi acquista è più elevata di quella relativa all’utilizzo effettivo; viceversa, per quanto riguarda gli altri consulenti, nel prossimo biennio ci si dovrebbe aspettare un leggero calo."
Come si vede, viene delineato un panorama non così funereo per la quota di mercato delle agenzie immobiliari. A questo si aggiunga la voce dei privati, cittadini venditori e acquirenti, che su blog e forum dedicati al mondo del mattone lamentano lo strapotere degli agenti immobiliari che "monopolizzano il mercato" e "impediscono di vendere privatamente". Al di là della valutazione di
questa sensazione, emerge che il sentiment dei consumatori fa a pugni con quello degli agenti immobiliari. Questi ultimi, nei loro forum e blog, sovente sostengono al contrario che, se il privato fai-da-te ha una quota che va dal 10 al 20 per cento, le agenzie non superano il 50%, e il restante 30-40% sarebbe in mano agli intermediari abusivi, dal portinaio al commerciante di quartiere, dal geometra all'architetto, dal commercialista all'avvocato. Se queste percentuali fossero veritiere, se ne avrebbe un beffardo corollario, che gli agenti immobiliari, che per legge possono svolgere solo questo lavoro, che operano con un ufficio organizzato e strutturato, che pianificano budget pubblicitari, che investono sulla loro formazione, sarebbero i meno bravi a vendere case. Gli abusivi improvvisati, che operano sul marciapiede senza nessuna organizzazione, o i professionisti paludati che fanno mediazione abusiva come attività marginale mascherata da consulenza, bagnerebbero il naso alle agenzie immobiliari: ma allora come si spiega il sentiment del signor Rossi che deve vendere o comprare casa, che afferma convinto che "le agenzie immobiliari hanno fatto muro e mi hanno obbligato a rivolgermi a loro"?
Qui qualcuno non la conta giusta e i conti non tornano, e rischiamo di avvitarci in un circolo vizioso di percezioni soggettive che si autoalimentano e si trasmettono in un gioco di specchi. Forse per fare chiarezza si potrebbe chiedere al Notariato quale sia la quota percentuale dei rogiti dove viene menzionato, come prevede la legge, l'intervento di un agente immobiliare, magari cominciando dalla Lombardia dove il sommerso (tra le agenzie immobiliari abilitate) dovrebbe essere quasi inesistente. Si potrebbe proseguire chiedendo ai due maggiori portali internet di annunci immobiliari, Casa.it e Immobiliare.it, quale sia la percentuale di privati sul totale degli inserzionisti, per poi passare ai free press di settore nelle varie aree geografiche. Abbiamo motivo di credere che si tratti di quote molto basse, ma ci piacerebbe cominciare a ragionare su dati reali e non solo sul "si dice".
Se non per noi, facciamolo almeno per la memoria di Trilussa.
http://agency.dailyre.info/index.php?r=post/show&id=117415
Per sapere se i prezzi "avallati" dalle vostre "stime" sono realistici, o gli sconti richiesti legittimi, o i tempi di pubblicità sensati, dovreste essere consapevoli anche della concorrenza che gira, della ratio offerta/domanda, no? 
