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  1. giuliano olivati

    giuliano olivati Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si sa che la statistica, come diceva Trilussa, è la legge dei due polli: se tu ne mangi due e io zero, per la statistica abbiamo mangiato un pollo a testa. Però alla fine i conti devono tornare, e il totale fare 100. Altrimenti non siamo più di fronte ad una statistica ma ad un giuoco di sensazioni contrapposte.
    L'editoriale di Guglielmo Pelliccioli "Quei dati sempre un po' così..." [http://agency.dailyre.info/index.php?r=post/show&id=117327], pubblicato online su Daily RE Agency il 2/03/10, stimola ad una riflessione sulla vexata quaestio della quota di mercato delle agenzie immobiliari. L'argomento incide profondamente sull'autopercezione della categoria degli intermediari immobiliari, da sempre ansiosa di conoscere il suo grado di penetrazione del mercato e l'indice di gradimento dei cittadini. Proprio per questo il tema riveste anche una grande importanza per le associazioni di categoria degli agenti immobiliari, che ne fanno un cavallo di battaglia politico-sindacale per spronare i propri associati ad elevare lo standard professionale e guadagnare consenso nella pubblica opinione. Il rovescio della medaglia è che, come in tutte le questioni politiche, le statistiche sono ballerine, qualcuno forse dà i numeri e si sospetta manchino dati scientifici di riferimento. Invece è importante partire da un report statistico attendibile, per poi allargare la discussione al dato qualitativo, che lasciamo a successivi approfondimenti: cosa possono e devono fare le agenzie immobiliari per aumentare la loro quota di mercato?

    Una quindicina di anni fa gli agenti immobiliari italiani erano per lo più convinti di avere una quota di mercato non superiore al 30%, e su questa autopercezione facevano leva per invocare la lotta all'abusivismo, da sempre vista come una piaga del mondo della mediazione. Va detto che, a memoria dello scrivente, questa convinzione di detenere una quota di mercato così bassa non sembrava fondata su dati statistici raccolti ed elaborati scientificamente. Si diceva che l'Italia era la cenerentola mondiale della mediazione immobiliare, con una penetrazione così bassa degli agenti immobiliari sul mercato, contro gli esempi di Gran Bretagna e Stati Uniti con percentuali non inferiori al 90%.

    Con il passare degli anni la statistica "percepita" è andata migliorando, tanto che oggi si dice, all'interno delle associazioni di categoria, che la quota di mercato delle agenzie immobiliari sarebbe intorno al 50%. Ancora una volta, però, il dato percepito sembra svincolato da una seria e scientifica statistica di riferimento. Un'indagine condotta dall'Antitrust nel 2004 su dati 2003, con il supporto dell'inchiesta statistica "Progetto Domus" elaborato da Bocconi - Jeme, proiettava su scala nazionale le risultanze di una rilevazione condotta in provincia di Milano. Scrive l'Autorità garante della concorrenza e del mercato, nelle motivazioni del suo Provvedimento n. 13035/2004: "Del totale delle transazioni immobiliari ad uso abitativo, circa il 69% avviene grazie all’intermediazione di soggetti terzi e circa il 56% tramite agenzie immobiliari [“Progetto Domus”, Bocconi Jeme, agli atti del procedimento, p.16. Secondo tale indagine le transazioni di immobili residenziali rappresentano circa il 92% del mercato immobiliare globale. Si rileva che tale indagine è focalizzata sulla provincia di Milano ma alcuni dati sono presi da statistiche ufficiali e rappresentano la realtà nazionale.]. Queste ultime rappresentano, quindi, circa l’81% degli intermediari immobiliari. Risultano marginali gli altri canali di intermediazione. In particolare, i liberi professionisti rappresentano circa il 3% del mercato dell’intermediato, mentre la parte restante è costituita da costruttori di immobili e da intermediazione non professionale."

    L'Antitrust cita come autorevole (e forse unica) fonte di supporto alla mitica Università Bocconi l'indagine annuale di Tecnoborsa "Le famiglie italiane e il mercato immobiliare". Vediamo quindi cosa ci dice l'ultimo di questi report reperibile online e datato 2008: “Il 71,9% di coloro che hanno venduto", scrive Tecnoborsa, "hanno fatto ricorso a un canale di vendita formale – agenzie immobiliari e/o altri consulenti – e, dal confronto con le precedenti Indagini nazionali Tecnoborsa, emerge che si è interrotto il trend negativo, infatti c’è una lieve ripresa da parte di chi si rivolge a un’agenzia per quanto riguarda l’acquisto e una forte ripresa per la vendita”. Secondo il Centro studi sull'economia immobiliare (CSEI) di Tecnoborsa, sul totale di coloro che hanno venduto casa la percentuale che lo ha fatto tramite un'agenzia immobiliare oscilla dal 53,4 del 2004, al 42,5 del 2006, al 71,9 del 2008. Il dato pare andare di pari passo con il "grado di durezza" del mercato immobiliare: facile vendere nel 2004, ancor più facile due anni dopo, decisamente più difficile nel 2008 (e, diciamo noi, persin più arduo nel 2009 e 2010). Si sa che è quando il gioco si fa duro che i duri entrano in gioco, e con l'aumentare della "durezza" del mercato il "privato fai da te" deve cedere il passo al professionista dell'intermediazione.

    Tuttavia anche in questa statistica di Tecnoborsa c'è qualcosa di strano, dato che il ricorso alle agenzie immobiliari da parte degli acquirenti avrebbe percentuali ben più basse di quelle relative ai venditori: 51,5% nel 2004, 37,6 nel 2006 e 38,1 nel 2008. Per chiarire la discrasia sarebbe interessante sapere se si considera, sul lato dei venditori, la quota di chi ha semplicemente incaricato un’agenzia immobiliare o la quota di chi ha effettivamente venduto tramite agenzia. Ad ogni modo Tecnoborsa così commenta il dato statistico: "Il grado di preferenza nei confronti delle diverse figure di intermediari da parte delle famiglie che hanno venduto è molto simile a quello di coloro che hanno acquistato; infatti, al primo posto troviamo l’agenzia immobiliare (62,5%), seguita, anche in questo caso con un forte divario, dal ricorso all’aiuto di altri consulenti, ossia geometri, periti, commercialisti, notai, avvocati, ecc. (9,4%). Rispetto a quanto riscontrato nelle precedenti Indagini Tecnoborsa, è salita di più di 20 punti percentuali la quota di chi ricorre all’aiuto dell’agenzia per vendere un bene". E ancora: "Anche a livello di previsioni, non c’è dubbio che il canale a cui ricorreranno maggiormente le famiglie che pensano di acquistare un immobile nei prossimi due anni sarà l’agenzia immobiliare (41%), seguita, con un distacco notevolissimo, dagli altri consulenti (5%). Tuttavia, la quota di coloro che intendono rivolgersi ad un’agenzia, rispetto a quanto riscontrato nell’Indagine 2004, è scesa di 9,5 punti percentuali ma è rimasta stabile
    rispetto all’indagine 2006. Inoltre, la percentuale delle intenzioni di ricorso all’agenzia da parte di chi acquista è più elevata di quella relativa all’utilizzo effettivo; viceversa, per quanto riguarda gli altri consulenti, nel prossimo biennio ci si dovrebbe aspettare un leggero calo."

    Come si vede, viene delineato un panorama non così funereo per la quota di mercato delle agenzie immobiliari. A questo si aggiunga la voce dei privati, cittadini venditori e acquirenti, che su blog e forum dedicati al mondo del mattone lamentano lo strapotere degli agenti immobiliari che "monopolizzano il mercato" e "impediscono di vendere privatamente". Al di là della valutazione di
    questa sensazione, emerge che il sentiment dei consumatori fa a pugni con quello degli agenti immobiliari. Questi ultimi, nei loro forum e blog, sovente sostengono al contrario che, se il privato fai-da-te ha una quota che va dal 10 al 20 per cento, le agenzie non superano il 50%, e il restante 30-40% sarebbe in mano agli intermediari abusivi, dal portinaio al commerciante di quartiere, dal geometra all'architetto, dal commercialista all'avvocato. Se queste percentuali fossero veritiere, se ne avrebbe un beffardo corollario, che gli agenti immobiliari, che per legge possono svolgere solo questo lavoro, che operano con un ufficio organizzato e strutturato, che pianificano budget pubblicitari, che investono sulla loro formazione, sarebbero i meno bravi a vendere case. Gli abusivi improvvisati, che operano sul marciapiede senza nessuna organizzazione, o i professionisti paludati che fanno mediazione abusiva come attività marginale mascherata da consulenza, bagnerebbero il naso alle agenzie immobiliari: ma allora come si spiega il sentiment del signor Rossi che deve vendere o comprare casa, che afferma convinto che "le agenzie immobiliari hanno fatto muro e mi hanno obbligato a rivolgermi a loro"?

    Qui qualcuno non la conta giusta e i conti non tornano, e rischiamo di avvitarci in un circolo vizioso di percezioni soggettive che si autoalimentano e si trasmettono in un gioco di specchi. Forse per fare chiarezza si potrebbe chiedere al Notariato quale sia la quota percentuale dei rogiti dove viene menzionato, come prevede la legge, l'intervento di un agente immobiliare, magari cominciando dalla Lombardia dove il sommerso (tra le agenzie immobiliari abilitate) dovrebbe essere quasi inesistente. Si potrebbe proseguire chiedendo ai due maggiori portali internet di annunci immobiliari, Casa.it e Immobiliare.it, quale sia la percentuale di privati sul totale degli inserzionisti, per poi passare ai free press di settore nelle varie aree geografiche. Abbiamo motivo di credere che si tratti di quote molto basse, ma ci piacerebbe cominciare a ragionare su dati reali e non solo sul "si dice".

    Se non per noi, facciamolo almeno per la memoria di Trilussa.

    http://agency.dailyre.info/index.php?r=post/show&id=117415
     
    A araberara piace questo elemento.
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    I dati sono incerti anche grazie alla forte quota di "nero" che gira in questo settore. Certamente dopo l'introduzione dell'obbligo da parte del notaio di registrare gli estremi della mediazione, qualcosa sarà emerso, ma certamente non tutto. Quindi è una buona idea chiedere al notariato, ma con riserva di affidabilità anche di questi dati.
    C'è poi da fare una considerazione generale.
    Negli ultimi tre anni sono sparite circa 1/3 delle transazioni. Ora, bisogna considerare che c'è uno "zoccolo duro" di rogiti che derivano da donazioni, giri patrimoniali tra società, acquisti in occasione di divisioni ereditarie, nei piccolissimi centri, tra amici, etc, che sono comunque compresi nel conteggio totale delle NTN da agenzia del territorio, ma che per natura sfuggirebbero alla mediazione e che, con ogni probabilità, poco hanno risentito della contrazione generale del mercato dovuta alla crisi economica e in particolare immobiliare.
    Quindi, in effetti, la contrazione del "mercato libero", specialmente delle grandi aree urbane, dove agiscono per loro natura i mediatori, è ancora più ampia, va ben oltre il 30%.
    Si può affermare che il giro d'affari delle agenzie e mediatori vari, portieri inclusi, si è contratto almeno del 40% nell'arco di tempo considerato.
    Questo rende imparagonabili tra loro rilevazioni statistiche fatte nel 2006 per dire o nel 2009. Al di là dell'effetto-Bersani, che le renderebbe comunque disomogenee.
     
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    A Pelliccioli, poi, aggiungerei un corollario: se si vogliono davvero mettere a fuoco con metodo matematico le tendenze del mercato, per prima cosa chiedetevi a quanto ammonta l'offerta, l'invenduto dei cantieri come la galassia dell'usato: è la prima base di calcolo, negli USA come in Spagna, per ottenere una proiezione degli andamenti futuri.
    Se vi arrovellate su quanto è solvibile e consistente la domanda, ma non anche quanto sia vasta l'offerta, non capirete "quanto è profondo il mare"...
    Con calcolo spannometrico, ad esempio, si può ipotizzare che a Roma ci siano in offerta tra le 50.000 e le 80.000 abitazioni, sul "mercato libero". Questo, a fronte di 27.000 NTN annue (contro le 41.000 del 2005) comprensive oltretutto dello "zoccolo duro" delle eredita donazioni etc.
    Quindi probabilmente la situazione è molto molto più drammatica di quanto sembra a prima vista o nella "sensazione" degli operatori.
    Cercate i numeri "fondamentali" e avrete grosse, inquietanti sorprese...
     
  4. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ritengo che facendo solamente la proporzione fra NTN nazionali,numero operatori...facciamo calcolo banale
    NTN 2008... 1.519.796 X 71% = 1.079.055 : 100.000 operatori...sono circa 11 vendite cad. ( e gia' sarebbe una miseria )...ma visto che non e' cosi' la percentuale ,ma piu' bassa ...siamo alla fame :disappunto: :disappunto: :disappunto:
    DICIAMOLO AGLI STUDI DI SETTORE
     
  5. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    ANDREA :applauso: :applauso: :applauso: :applauso: :applauso: :applauso: :innamorato: :innamorato: :ok: :ok: :ok: :stretta_di_mano: :stretta_di_mano: :stretta_di_mano:
     
  6. Oris

    Oris Ospite

    GMP, l'offerta sovrabbondante NOn è un nostro problema diretto. :)

    Inoltre tale offerta sovrabbonda dove il potere politico sovrabbonda anch'esso, altrove sovrabbonda un pochino meno.

    Poi ci sono INTERI paesi che sono nel calcolo degli immobili disponibili ma sono destinati a svuotarsi perchèoramai abitati solo da vecchi....

    A noi interessa solo la domanda come dato di mercato, l'offerta c'è sempre stata, infatti io non conosco nessuno che abbia voluto comprare una casa e non abbia trovato sul mercato qualcosa (tranne magari a portofino et simila). Certo ci son grandi città dove l'offerta sovrabbonda e i prezzi non calano lo stesso, come la tua, ma è una difformità destinata a soccombere.

    Agli ai non interessa quante case ci sono semmai interessa quanti scambi potenziali ci sono.
    Il dato del over building è un dato che dovrebbe interessare i costruttori, non gli AI, e lo stato, attraverso i suoi uffici urbanistici.
    Semmai risulta evidente come chi sostenga che all'aumento degli operatori AI diminuiscano le provvigioni sia o imbecille o in mala fede.
    Le NTN non sono legate al numero di immobili, ma al reale bisogno delle persone, se questo c'è nulla può fermarlo.
    Se però le case sono irraggiungibili come prezzi chiaro che la gente o non compra o lo fa altrove dove i prezzi sono più ragionevoli, ma comprare o affittare lo fa comunque.
    Il mare profondo che tu indichi invece ha effetti nefasti sia sull'economia che sull'ambiente, ma a noi non riguarda affatto se non nella stessa misura nella quale riguarda te, in pratica, tale male colpirà molto l'economia reale prima e poi, indirettamente il nostro mercato.
    Speriamo che tale sovrabbondanza porti a un abbassamento dei prezzi e delle pretese, gli ai hanno solo da guadagnarci, anch eda riqualificazione e riorganizzazione dell'esistente, gli scambi ci sono lo stesso, don't worry.

    Sempre che non vada tutto a pu...ana come sta andando :D
     
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ponziani.... Pilatani :sorrisone: Per sapere se i prezzi "avallati" dalle vostre "stime" sono realistici, o gli sconti richiesti legittimi, o i tempi di pubblicità sensati, dovreste essere consapevoli anche della concorrenza che gira, della ratio offerta/domanda, no? ;)
    Questo, sia che uno venda biciclette, o case, o mele. Si voi non vendete ok, ma qualcuno dovrà pur aprire gli occhi ai venditori, no? :stretta_di_mano:
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che tradotto? :shock:
     
  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    tradotto cosa?! :? Ponziani Pilatani era un'affettuosa ironia sul nome di Roberto e Ponzio Pilato...
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    continui a trattare la casa alla stregua degli altri "prodotti" pur avendo visto che non è così... come sai, la casa, non è un emro contenitore abitativo per molti, e inoltre non esiste una casa uguale all'altra.

    Quindi, se è vero che la quantità di offerta influisce sul prezzo, di contro un cantiere in periferia non è appetibile come un attico in centro (e io in centro non ci andrei mai a vivere) ad esempio o un apaprtamento nel palazzo cvicino casa dei genitori può esser pagato di più di un appartamento simile ma altrove, magari pure se in peggiori condizioni...

    Non c'è molto di razionale nell'aciuisto delle case, almeno non c'è molto di razionale che può esser studiato con le dinamiche di mercato.

    Se le case fossero tutte uguali, nessuno si lamenterebbe di quanto costano, primo perchè costerebbero tutte uguali secondo perchè non esisterebbero esigenze diverse, ma così non è e mai sarà.

    Noi lavoriamo su questo territorio, sapere che ci sono mille case non comprate in un quartiere fatto ad hoc per qualche costruttore non influisce più di tatno sul lavoro di un ai ;)

    Ci influisce invece l'economia: tu fa lavorare e guadagnare la gente e poi vedi se gli ai stanno in crisi.

    PS

    La battuta su ponzpilatani ti è venuta da dieci.
     
  11. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    si conosco la tua posizione sulla "diversità" della casa. sai anche come la penso io sui cicli. volevo però suggerire un ulteriore indicatore secondo me trascurato dalle statistiche nazionali sul settore... per chi crede nell'utilità dei "conteggi", misurare numericamente l'offerta può essere interessante, secondo me...
     
  12. Oris

    Oris Ospite

    ehehe, si certo, ma serve a capire il quadro generale del settore, con una sovrabbondanza di costruito palese, situazione che è legata all0economia generale più che al nostro settore.

    In soldoni io volevo intendere che alla stragrande maggioranza di AI, tale dato influisce sul loro lavoro molto meno dell'andamento economco del paese.

    Io credo che anch ese nonc i fosse la sovrabbondanza di costruito (e quindi poche case) il prezzo sarebbe sì più alto ma sicuramente sempre bilanciato al mercato del momento, quindi oggi, con questa situazione macro econonomica (aoh senti qua, sembra che ci capisca!) le case avrebbero comunuqe un mercato in calo.
     
  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    stento a credere che se ci sono 10 offerte concorrenti o 0, per voi fa lo stesso... specie ora che avete capito che i compratori non sono infiniti....
     
  14. Oris

    Oris Ospite

    Per noi è sempre stato lo stesso ;) : o poche case tanti compratori 2000 agenzie 2000 abusivi o tante case tante compratori 5000 agenzie 7000 abusivi o tante case pochi compratori 2000 agenzie 3000 abusivi: se uno si mettesse a fare l'agente immobiliare sul serio (non quello che viene proposto a molti ragazzi ggi)per un po probabilmente quando ne incontra uno avrebbe un moto di ammirazione :) altro che parlarne amle :D

    Ma molti pensano di poter capire da fuori cosa succede nelle agenzie... ;)

    Stenti a crederci perchè non sai nulla di cosa fa un agente e con che cosa si confronta, semplice ;)
     
  15. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    mi spiego meglio non intendevo che l'eccesso di offerta interessa te direttamente ma al tuo cliente

    se tizio arriva da te e dice voglio vendere a tot

    tu gli dici guardi sta sognando perche le transazioni in zona sono 10 l'anno e ci sono altre 30 case uguali alla sua in vendita a un prezzo simile o inferiore o no? :applauso:
     
  16. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    gmp...una curiosita' ...di cosa ti occupi?
     
  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    di cercar casa hihihihihiihihihhi
    poi per campare di comunicazione
     
  18. Oris

    Oris Ospite

    Non sempre è così, tu stesso stai a rosicà (per usare un termine che amano nel forum dei tua) perchè le case dove piacciono a te costano troppo, ci sono moltissimi posti doveinvece costano il giusto ma nessuno le vuole, la... ;)

    Questo è quello che fa costare le case... da me molti non comprano al di la del serravalle (una collina) perchè la strada li farebbe svegliare 5 minuti prima la mattina e pagano il 30% in più le case... sempice no?

    Sto stremizzando per farti capire quali sono i meccanismi alla base del mercato immobiliare.

    Agli Ai basta ch ela gente cerchi casa o la cambi, poi è chiaro ch ese c'è molta offerta si fa capire ai proprietari che devono scegliere tra voler vincere alla lotteria o vendere casa (perchè alcuni pensano di averla d'oro).

    Molti poi pensano di fare il cambio alla pari, vendo casa vecchia e me la compro nova senza pagare una lira in più... cosa possibile, se rinunci a metri quadri...

    Insomma, la crisi della casa per gli AI non passa dal construito (che invece dovrebbe aiutarci a poter mantenere bassi i prezzi) ma da alti fattori che toccano TUTTA l'economia.
     
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ponzy, dove piacciono a me, le compravendite si sono piu che dimezzate dal 2006... io aspetto al varco... è un film già visto negli anni '90, prima giu le transazioni e dopo - molto dopo ahime - giu i prezzi... quando parlo di offerta, parlo anche dell'usato, mica solo del nuovo, anzi... ci sono zone senza nuovo e con un invenduto spaziale lo stesso
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    Vero, devono da calà! :D

    Dove piacciono a te sono tutti matti ;)
     

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