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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nell’attuale contesto di mercato, caratterizzato da profonda incertezza, anche l’immobiliare sta attraversando un periodo di transizione, dopo un 2011 caratterizzato dal segno meno, sia per quanto riguarda il numero di compravendite sia sul fronte dei prezzi medi registrati. Il report urbano Fiaip 2011 parla di un calo delle transazioni del 5,94% rispetto al 2010 e di una riduzione dei prezzi medi in misura del 6,98%. Tra le cause individuate, la crisi finanziaria che ha interessato l’Europa negli ultimi mesi la fa da padrone, con gli istituti di credito sempre più restii e selettivi nella concessione dimutui a seguito delle difficoltà che incontrano nelle attività di raccolta di denaro sui mercati interbancari.In questo contesto, è sempre più importante per venditori ed acquirenti stabilire il corretto valore degli immobili, parametro focale nelle analisi di istruttoria sempre più rigide e strutturate degli istituti di credito. Oggi le banche calcolano il rapporto tra somma erogata e valore dell’immobile (il cosiddetto loan to value) prendendo in considerazione, per il secondo parametro, il minor valore tra quello iscritto a compromesso e quello risultante dalla perizia effettuata. A monte, nel momento in cui l’acquirente si trova a fare delle valutazioni su un potenziale acquisto, diviene quindi fondamentale capire quale potrebbe essere il valore dell’immobile, indipendentemente dalla richiesta del venditore. Non sono rari oggi infatti i casi di venditori molto rigidi su valori al metro quadro pre-crisi, che comportano una limitata capacità di realizzare l’effettiva compravendita in tempi rapidi, a fronte di una domanda oramai consapevole della possibilità di fare ottimi affari.:applauso:


    :disappunto: Oggi é possibile individuare direttamente on line, con pochi clic, il valore della casa dei propri sogni, ottenendo così un indicatore largo circa utile per farsi una prima idea. Il tutto è disponibile direttamente online su :shock: MutuiSupermarket.it accedendo alla nuova sezione dedicata alle valutazioni immobiliari, costruita grazie ad una partnership con CRIF. Per chi desiderasse ottenere una stima più precisa e accurata, sono inoltre disponibili due opzioni avanzate, quali l’opinione di prezzo senza sopralluogo e la perizia estimativa con sopralluogoLa valutazione degli immobili tra incognite e soggettività: quali strumenti oggi? | condominio


    bella l'analisi, discutibile la cura :^^:
     
    A Civrani e maryber piace questo messaggio.
  2. Angelo M

    Angelo M Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve,
    sono andato a visitare il sito di Mutui Supermarket.it; non appena aperta la pagina mi sono bloccato. Non ho scritto alcun indirizzo e sono uscito dal sito. Domanda: vuol dire che posso curiosare il valore di tutte le case che mi pare? Basta indicare l'indirizzo? Quindi posso spiare la casa del vicino, dei parenti, degli amici ecc.?
    Senza spiegazioni? E' così che funziona?
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho provato anche io ad entrare, ma si è bloccato.
    Mi sembra una grande stupidaggine.
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'indirizzo serve solo ai fini della zona per proporre la valutazione con le quotazioni OMI, niente di più
    il business sta nei due pulsanti sotto: Opinione e Perizia Estimativa.
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    segnalo alcuni aspetti:
    :fiore:Valori OMI
    Avvertenze:
    i dati riportati si riferiscono alle quotazioni immobiliari OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare - dell’Agenzia del Territorio con riferimento all’ultimo semestre di pubblicazione. Essi non costituiscono, né possono essere considerati e/o intesi quali valutazioni complete e affidabili dell’immobile oggetto di valutazione. I dati riportati devono pertanto considerarsi quali meri punti di riferimento tesi unicamente a illustrare la connessione tra certe caratteristiche dell’immobile residenziale oggetto di valutazione e il valore medio di mercato di immobili con caratteristiche similari siti nella stessa microzona catastale. MutuiSupermarket non si assume alcuna responsabilità in merito ai dati riportati e non fornisce garanzia alcuna circa la loro completezza e/o correttezza.
    :fiore:OPINIONE DI PREZZO
    vedete l'esempio
    Quale può essere l'utilità?
    :fiore:Perizia estimativa:
    Valutazione del reale valore di mercato, eseguita secondo gli standard riconosciuti dalle linee guida dell'Associazione Bancaria Italiana, effettuata tramite un accurato sopralluogo da parte di un perito professionista CRIF Valutazione Immobili con certificazione ISO 17024 che garantisce la corretta identificazione dell’immobile, la verifica della conformità urbanistica e la rilevazione di superfici e caratteristiche qualitative dell’immobile
    vedete anche qui l'esempio
    da quanto si vede non c'è la conformità alle linee guida ABI
    e pure qui

    Rapporto Estimativo

    Chi acquista un Rapporto Estimativo riceve un documento approfondito di circa 10 pagine, composto da:
    • Sintesi della perizia• Identificazione del lotto immobiliare e dell’unità di stima• Segmenti di mercato• Fotografie dell’immobile• Visure catastali• Altra documentazione necessaria per poter ricostruire il valore calcolato dal perito

    non si rilevano le differenze fra una perizia conforme o meno alle linee guida ABI
     
  6. Angelo M

    Angelo M Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    sono nuovo del mestiere, devo imparare praticamente tutto. Però tutti questi siti che propongono valutazioni immobiliari, tramite semplici dichiarazioni via internet mi sembrano solo "acchiappi" per ottenere segnalazioni di eventuali affari futuri. E' vero che lasciano il tempo che trovano, però possono anche dimostrarsi fuorvianti per coloro che, in buona fede, hanno magari intenzioni serie. Ho superato l'esame da poco, quindi, ripeto, non ho esperienze pratiche. Però si parlava, per le valutazioni di comodi, scomodi, aggiunte, detrazioni, ecc. Inoltre mi sembra fondamentale l'esperienza del perito e, soprattutto, la zona della città ove è situato l'immobile ecc. Mi pare che certe valutazioni "sulla carta" portino solo a confusione.
    Resto sempre in attesa dei consigli di tutti gli esperti che scrivono nel forum. Sto cercando di imparare il più possibile, prima di cominciare. Grazie
     
  7. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se non cominciate a tornare proprietari di ciò che producete finirete per auto estinguervi. (tanto non ve la spiego :D)
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:

    Certo che è importante l'esperienza del perito, ma pure l'analisi reale del mercato è fondamentale:
    cosa ti hanno detto al corso a proposito dell'analisi di mercato ? ;)
     
  9. Angelo M

    Angelo M Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    non vorrei essere cattivo. Diciamo che il corso di estimo non è stato il massimo. Di analisi di mercato non si è parlato proprio. Ho già fatto sapere, dove abbiamo tenuto il corso, le mie, e non solo mie, opinioni a proposito delle troppe carenze didattiche. Non so come vanno i corsi in altre città, da noi si è parlato molto poco del mercato reale degli immobili e del vero lavoro "terra terra" degli Agenti. Tant'è che all'esame poi alcuni candidati sono stati batacchiati dai professori proprio dal punto di vista pratico (per la teoria in fondo basta studiare). E' vero che le ossa bisogna farsele sul campo, però un colloquio con un Agente vero, al corso non avrebbe fatto male. Le analisi di mercato cerco di studiamele da me, anche seguendo le varie discussioni sul forum.
    Grazie, sto imparando assai più a leggere il forum che dopo in tre mesi di corso.
     
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  10. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    I corsi per agenti immobiliari li dovrebbero chiamare "persorsi formativi attitudinali al mestiere" tanto sono inutili.:^^: Per questo il patentino non vale nulla!
     
  11. Angelo M

    Angelo M Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordo che il patentino non vale nulla da un punto di vista tecnico conoscitivo della materia. Però è essenziale per far riconoscere un AI vero da uno falso. Altrimenti le leggi a che servirebbero? Diciamo che corso ed esame servono per una infarinatura generale. Forse dovrebbero darsi una mossa, a Roma, per rendere attuativa la legge che consente di diventare AI dopo un anno di apprendistato, a prescindere dal corso. Ma qui siamo in Italia, e, pur con tutto l'orgoglio nazionale che ci pare, sappiamo come vanno le cose.
     
  12. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^: Ma per essere orgogliosi non bisognava fare bene qualcosa? :D
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vero :ok:come pure le varie qualifiche e pezzi di carta vari (compresi diplomi e lauree) mostrano ora i loro limiti di "garanzia" della bontà della prestazione professionale ... servono per distinguere le varie professionalità ma la competenza è bene si cominci a dimostrarla sul campo, quindi sul mercato.

    Ah, bene e allora come ti hanno detto di esporre in perizia il valore €/mq? :shock:
    Accipicchia, sti docenti ... per fortuna ci sono quelli che si aggiornano. :^^:
    Mi sembra di ricordare che CCIAA come Venezia e Udine iniziano ad aggiornarsi alle migliori tecniche estimative, le possibilità ci sono.
    Un consiglio che ti posso dare è di frequentare un corso base sulle valutazioni immobiliari ... vedi quelli che ho segnalato nell'area valutatori :fiore:
     
  14. Angelo M

    Angelo M Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Carlo, stendiamo un velo pietoso sulle perizie e sul corso. Non voglio parlare ,male di alcuni docenti, la colpa è di chi non si avvale di persone più portate all'insegnamento e alla didattica. Non discuto la bravura professionale, però l'insegnamento a persone all'oscuro di certi argomenti viene spesso tenuto in scarsa considerazione. Io sono ragioniere e insieme a me al corso c'erano avvocati, studenti ecc. Pochi erano geometri, quindi l'estimo, materia che ho trovato molto interessante, era tuttavia del tutto una novità per molti. Comunque cerco di restare aggiornato, per questo ho bisogno di aiuto. E' pur vero che ci sono tecnici che fanno le stime degli immobili, terreni ecc. però anche l'AI è meglio se preparato, quanto meno un minimo per non fare figure barbine con i clienti, sempre pronti a criticare, denigrare e quindi a cambiare agenzia.
    Saluti.
     
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  15. silvia7

    silvia7 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buongiorno, sto per acquistare tramite agenzia immobiliare,un appartamento nel centro di firenze. Vorrei avere una stima del valore reale dell'immobile, così da poter fare la mia offerta...ho letto su internet che conviene spendere alcune centinaia di euro, ma far fare una valutazione a un professionista che valuta anche i parametri che noi che non siamo del mestiere potrebbero sfuggire. Mi potete indicare però a chi mi devo rivolgere?perchè non ho ben capito? a un agente immobiliare? a un architetto?
    ho letto poi su internet del CRIF...ma chi sono?potrei rivolgermi a loro? ho letto che con 330 euro ti fanno una perizia...
    grazie a tutti!
    brancolo nel buio!
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Basterebbe un buon geometra meglio se anche AI
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    le società di gestione di periti come quella da te indicata producono stime a prezzo talmente basso da essere evidentemente poco affidabili ... anche se le banche si affidano ancora a queste società per le stime degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie ... non mi sembra serva aggiungere altro
    veniamo a noi
    più importante del professionista è il metodo che viene utilizzato, la chiarezza nel percorso seguito e la fondatezza del lavoro
    Metodo: comparazione diretta, assolutamente no €/mq x sup commerciale con utilizzo di quotazioni, prezzari, indici di dubbia affidabilità
    chiarezza: chiunque deve essere in grado di capire come il valutatore è arrivato al risultato
    Fondatezza: il perito deve dimostrare di conoscere il mercato, lo dichiara in perizia e deve essere in grado di dimostrarlo, pena falsità del lavoro
    ...
    a fronte di tutto ciò è altamente improbabile che un lavoro ben eseguito costi meno di 500 €, tutto dipende dall'estensione dell'analisi del mercato
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    concordo con Carlo
    basti pensare che un perito incaricato da Crif percepisce dalla stessa 91euro più IVA a perizia, contro i 280/350 circa richiesti da detta società esterna alla banca.

    il che la dice lunga
     
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  19. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io mi sorprendo sempre quando leggo queste cifre, le perizie sono un affare serio e complesso e ci sono persone che comunque devono svilire se stessi e il loro lavoro chiedendo cifre ridicole...
    ma perchè farsi del male?

    Calcolo compenso professionale (ex D.M. 140 del 20 luglio 2012)
    per le professioni dell'area tecnica (architetti, ingegneri, geologi, geometri, ...)
    Determinazione dei parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per le professioni regolarmente vigilate dal Ministero della giustizia, ai sensi dell'articolo 9 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27.

    Si applica alle professioni di agrotecnico e agrotecnico laureato, architetto, pianificatore, paesaggista e conservatore, biologo, chimico, dottore agronomo e dottore forestale, geometra e geometra laureato, geologo, ingegnere, perito agrario e perito agrario laureato, perito industriale e perito industriale laureato, tecnologo alimentare.

    Valore dell'opera (V): €100.000
    Categoria d'opera: Edilizia
    Parametro sul valore dell'opera (P) 0.03 + 10 / V0.4= 13.000000%
    Destinazione funzionale delle opere: Residenza
    Grado di complessità (G) da 0.70 a 1.30: 1.00
    Prestazioni affidate:
    Stime e valutazioni
    QaII.01: Sintetiche (QaII.01|0.040)
    QalI.02: Particolareggiate (QalI.02|0.080)
    X QalI.03: Analitiche (QalI.03|0.160)
    Prestazioni: QalI.03
    Totale incidenze (∑ Qi) = 0.160
    Compenso al netto di spese ed oneri (CP) V * P * G * ∑ Qi € 2,080.00
     
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  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sono d'accordo
    per l'attività di Due diligence e valutazione questo compenso è sacrosanto ... con questi soldi riesci pure a fare una indagine di mercato sufficientemente estesa ... la formula però presenta molte lacune:
    in fase di preventivo (quanto non puoi conoscere il valore dell'opera (V), è chiaro) qual'è la base di partenza?
    quali sono i fondamenti degli elementi utilizzati per determinare (P)?
    il grado di complessità (G) chi e come si valuta?
    idem per tutti gli altri parametri (Quall)
    e poi fino a che punto è proporzionale?

    l'impressione che si dà al cliente è che questa formula non rappresenti tanto un modo per determinare il proprio compenso ma serva per giustificare in qualunque maniera (arbitraria, autorevole e soggettiva) l'importo richiesto.
    Più semplicità e chiarezza porta a maggior trasparenza e a maggior percezione della professionalità
     
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