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  1. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    In un condominio recentemente acquisito furono svolti lavori di messa in sicurezza di alcuni balconi privati (privi di frontalini o di altre parti di interesse condominiale) , e i condòmini interessati si rivolsero all'allora amm.re , che raccolse le adesioni (telefoniche) dei privati interessati e gestì il rapporto con l'unica impresa esecutrice, sino al saldo della stessa.
    Al momento del saldo ...uno dei condòmini (lo chiamiamo Rossi) che aveva beneficiato della messa in sicurezza nega di aver dato all'Amm.re la propria adesione e si rifiuta di pagare la propria parte.
    L'amm.re "risolve" il problema verbalizzando nell'ultima assemblea da lui tenuta che i lavori a beneficio di Rossi ...vadano ripartiti per tabella di proprietà generale (!!!).
    La generalità dei condòmini non afferra al momento il significato e le conseguenze economiche della "delibera" e questa passa e viene appunto verbalizzata.
    Subito dopo l'amm.re diviene irreperibile, viene revocato e sono nominata io quale nuovo amm.re.
    Dopo aver risolto problemi ancora maggiori, alcuni condòmini tornano a riflettere sulla iniquità di questa "delibera" che vede ciascuno di loro pagare i propri balconi e poi, pro-quota, i balconi di Rossi.

    Ora questi signori mi chiedono di inserire la revisione di questa "delibera" all'odg della prossima assemblea, e poichè è il classico caso di "questione di principio" tra persone garbate ma molto combattive.... vorrei evitare che dalle impuntature reciproche scaturisse soltanto una vertenza giudiziale, e ancor più che ne scaturisse una vertenza che vedesse il condominio soccombente.

    Ho ragionato sulla questione e in piena coscienza la vedo così :
    prendendo per buono che il Rossi non abbia effettivamente commissionato il lavoro sui propri balconi, poichè i lavori riguardavano soltanto parti PRIVATE (e di alcuni condòmini soltanto) , io parto dal presupposto che l'ex amm.re abbia operato NON in tale qualità, bensì come semplice mandatario dei singoli privati (tanto quanto sarebbe accaduto se, per dire, lo avessero incaricato di prenotare una crociera).
    Da questa precisazione di ruoli e contenuti dell'incarico deriva una conseguenza importante, e cioè:
    - se l'amm.re avesse agito in quanto tale , ossia come rappresentante del condominio, evidente che l'impuntatura di Rossi comporterebbe la citazione in giudizio del Condominio, il quale dovrebbe poi chiamare in causa l'ex amm.re a titolo di rivalsa;
    - se l'amm.re , invece, ha agito totalmente al di fuori delle proprie potestà gestorie e quale semplice mandatario di alcuni privati per questioni private..... l'eventuale azione legale di Rossi dovrebbe rivolgersi solo ed esclusivamente verso l'ex amm.re a titolo personale, e non quale rappresentante del condominio. Con conseguente possibilità del condominio, anche ove citato in giudizio dal Rossi, di scrollarsi immediatamente di dosso la questione, eccependo la totale carenza di legittimazione passiva.

    Ringrazio chiunque abbia avuto la pazienza di leggere tutto e voglia aggiungere proprie osservazioni. :fiore:
     
    A giorgino piace questo elemento.
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusa Donatella, condivido il tuo pensiero, ma vedo alcune incongruenze che mi portano a rivedere in parte il tuo pensiero...:confuso:
    Partendo dal presupposto che trattandosi di opere non soggette all'intervento condominiale (ovvero riconducibili a questioni private), l'amministratore di forza veste la funzione di mediatore o mandatario tra impresa e condomini, perchè all'atto del rifiuto del Rossi ha portato la questione all'ODG condominiale... altra considerazione, perchè il Rossi rifiuta e ribatte di non aver chiesto nessun intervento soltanto dopo che le opere sono finite... ed ancora, perchè l'Amministratore si è volatilizzato....:pollice_verso:
    Da parte mia le responsabilità sono di entrambe, ovvero del Rossi, perchè non ha fermato le opere immediatamente, ma lasciando completare l'opera ha recepito un vantaggio a titolo privato e pertanto è da imputare la spesa a lui soltanto e non al condominio... all'Amministratore perchè con l'approvazione della delibera condominiale, ha commesso un doppio reato, addebito improprio verso una comunità che doveva approvare in seduta straordinaria e non in assemblea ordinaria e la seconda di favoreggiamento all'inquilino che si rifiuta di assolvere ai suoi impegni, rigettando la richiesta soltanto dopo aver fatto completare le opere...
    Tutto questo (come sempre) nessuna comunicazione scritta, ma soltanto verbali che sono sempre opinabili...:triste:
    Ora la preoccupazione che mi pare di recepire sta sul comportamento da adottare... penso che se a livello condominiale si debba rigettare la deliberazione e di fermare i pagamenti (almeno per la parte in causa) chiedendo l'intervento di un legale che ne verifichi le responsabilità (che a mio parere sono imputabili ai due attori)....:pollice_verso:
     
  3. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Grazie Arch!!!! :amore:
    Condivido al 300% tutto quel che hai postato!:stretta_di_mano:
    Non lo avevo scrittto per non complicare troppo la lettura, ma il mio retropensiero era proprio questo : con chiunque intenda rivalersi, adducendo di non aver acconsentito ai lavori, resta che Rossi è tutto esposto ad una riconvenzionale per "arricchimento senza causa".
    Solo che.....adesso ti spiego meglio, giacchè saggiamente me lo chiedi : l'amm.re precedente.....è sparito , insieme a qualche milione di euro, dopo essere passato ampiamente per la cronaca locale. :confuso:
    Con il Rossi....aveva un rapporto molto privilegiato. (in totalissima buona fede di Rossi, ritengo).
    Sta di fatto che ...quando l'amm.re ha voluto parare le proprie s...palle ...evidentemente non ha trovato di meglio che ribaltare PROPRIE precise responsabilità....sul condominio intero che aveva ancora fiducia in lui.... :occhi_al_cielo:

    Quel che io perseguo, oggi, è solo di ristabilire (per quanto possibile) una ragionevole e condivisibile forma di equità, evitando e prevenendo sempre odiosi contenziosi giudiziali.
    E per far questo...esperienza mi insegna che (come ho appena consigliato ad un Utente in altro 3d) occorre avere le idee chiare PRIMA che il contenzioso si incardini, così da poterne discutere serenamente con controparte!

    Nella fattispecie : cosa si siano detti Rossi e l'ex amm.re....io non lo so e non mi interessa.
    So che sicuramente Rossi ha ricevuto un vantaggio, e so che il prezzo di questo vantaggio è stato ribaltato assurdamente dai due sull'intera comunità condominiale.
    Per quanto ci ragioni e ri.ragioni...il Condominio con 'sta cosa non c'entra un tubo e fa benissimo a revisionare in sede assembleare quella che , a tutti gli effetti, sarebbe stata una "delibera" radicalmente NULLA (perchè...far pagare a tutti un lavoro privato...equivale a una regalìa verso terzi che non può certamente essere decisa a maggioranza, visto che mette le mani nelle tasche degli altri condòmini!!!).

    Per me il ragionamento che stiamo facendo Tu ed io non fa una piega, però sai...sempre ottimo confrontarsi! ;)
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Assolutamente in accordo con le tue parole :ok: ...permettimi di replicare (anche se hai molta più esperienza di me) che la delibera deve essere annullata e che le spese siano imputate in capo all'inquilino in questione e che sia lui a dover affidarsi ad un legale per far in modo che giustifichi le sue rivendicazioni nei confronti dell'intera comunità... voi a seguito agirete di conseguenza, :maligno: ma visto come stanno le cose, penso che difficilmente si vada avanti e che tutto si mette a posto subito (perchè sicuramente lui sa bene che gli era dovuto... e chi lo dice che il suo non era già una premeditazione con l'amm.re precedente...ovviamente tutte ipotesi, ma...):pollice_verso:
     
    A STUDIOMINUCCI piace questo elemento.
  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Mi muoverò esattamente nella direzione che hai tracciato, e spero davvero che tutto si metta a posto subito.
    Anche secondo me il Rossi ha torto sapendo d'aver torto.
    Ma è strepitoso nel suo asserire d'aver ragione (proprio come l'ex amm.re! :^^:).

    Grazie ancora!
     

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