Messa in sicurezza , Amministratore e parti private

In un Condominio in pieno centro città mi accade questo, nei mesi scorsi:
- prendo il condominio a settembre 2011 e i condòmini mi segnalano subito che ci sono distacchi che li preoccupano; siccone son tutti molto benestanti e so che sono letteralmente vittime di un muratore di loro fiducia che li terrorizza con l'idea delle responsabilità a cui vanno incontro (per procurarsi lavoro lui)....in dicembre 2011....stanca di diverli tranquillizzare ogni giorno e determinatissima a non darla vinta al muratore che spera di metterli nel sacco....decidi di investirci un pomeriggio intero per fare chiarezza e ...vado sul posto.
- Da lì, in simpatica compagnia dei condòmini più terrorizzati, chiamo i VVFF : tutti entusiasti , soprattutto quando scoprono che la chiamata NON comporta alcun costo.
- Il sopralluogo dei VVFF (immediato e preciso e attento) si conclude con un "no problem" : ci sono soltanto microlesioni dello strato di tinteggiatura che non potranno cagionare alcun danno (come io dicevo loro da settembre). Tanto che...il Comandante della Squadra VVFF...quasi non sa cosa scrivere in verbale e poi conclude con me, alla presenza dei condòmini, che scriverà appunto quel che ha detto.

- Purtroppo.....aver fatto vedere che l'intervento VVFF è gratis....forse non è stata una genialata da parte mia. Perchè...in gennaio 2012....proprio uno dei condòmini più seviziati dal muratore furbetto e in cerca di commesse....li richiama da solo e senza dirmelo.
Una squadra VVFF va lì e...non solo quali film si sia sentita raccontare dal Condomino....ma sta di fatto che perviene a conclusioni addirittura OPPOSTE rispetto a quelle della Squadra intervenuta venti giorni prima.

- Morale : classico fonogramma che intima alla messa in sicurezza, con tanto di protocollo comunale notificato anche alla Procura della Repubblica, e con tanto di termine indifferibile per adempiere.

- Convoco immediatamente assemblea , soltanto per rappresentare che la messa in sicurezza delle parti comuni sarà COMUNQUE da me commissionata alla ditta di cui produco preventivo , se i Condomini non preferiranno altre ditte, e che per i balconi privati (che sono la vera fonte di pericolo) ...spetta ai rispettivi proprietari di scegliere cosa vogliano fare, purchè siano ben consapevoli che reali pericoli (secondo il fonogramma) derivano esattamente dai balconi privati.

- l'assemblea approva il preventivo da me proprosto per la messa in sicurezza delle parti comuni e mi verbalizza che alla messa in sicurezza delle parti private i singoli proprietari hanno già provveduto a propria cura e spese, e che quindi non necessita nulla.

QUI COMINCIA IL CASUS:

- la Ditta (iperprofessionale e di collaudatissima esperienza) va ad eseguire la messa in sicurezza delle parti COMUNI , mentre sa che dovrà realzionarmi tutto, perchè il Responsabile del Protocollo al Comune di Pescara attende la SUA certificazione di "missione compiuta".
- dopo l'intervento mi chiama per dirmi che ha spicconato anche alcuni balconi perchè erano in condizioni assolutamente assurde, mentre ne ha "fasciati altri" perchè...fosse dovuta intervenire sul serio...avrebbe dovuto demolirne la soletta!!!! Poi mi rimette relazione in cui mi sottoscrive TUTTO QUESTO.
- io prendo la relazione e convoco apposita assemblea (tenuta OGGI) in cui spiego chiaramente che...la messa in sicurezza delle parti comuni c'è stata ed è stata totale, ma....le parti private (come da relazione della Ditta) fanno piangere.
- all'Assemblea vengono "auto-dopati" e ...quasi quasi...non fosse per la stima che hanno per me...a questa ditta quasi chiederebbero i danni!!! Perchè : "come si è permessa di toccare le parti private?"
- Spiego che il titolare della ditta è responsabile della messa in sicurezza dell'edificio e deve realzionarne al Comune. E che...proprio per non eccedere (anche perchè si è fatto onestamente pagare solo quanto aveva preventivato per la messa in sicurezza delle SOLE parti comuni) ...aveva spicconato dei balconi ciò che stava per cadere da solo, mentre aveva "fasciato" tutto il resto...proprio per non andarci in rimessa e non aver scrupoli di coscienza.


ORA, FINALMENTE, LA MIA DOMANDA altamente perplessa e dubbiosa:

I miei Condòmini possono aver la colpa di sopravvalutare le condizioni dei propri balconi, però...secondo me ...NON HANNO TORTO !!! Il balcone è loro proprietà privata , e questo è sacrosanto!

La ditta , al contempo, come fa ad aver torto?
Il Comune la chiama a certificare che "ha messo in sicurezza LO STABILE"!!!!!!!


DOMANDA : perchè il Responsabile Comunale del Protocollo, quando si rende conto che il massimo pericolo per la pubblica incolumità deriva dai balconi privati......................manda il fonogramma all'amm.re che non c'entra niente???????????????? E così crea un mare di casini all'Am.re, alla Ditta incaricata, e ..alla testa dei Condòmini?????

Tecnici soprattutto: suggerimenti per rompere questo circolo assurdo??????????????????

 

Scusami, ma la domanda non mi è chiarissima... spero di interpretarla eventualmente correggimi...
Intanto il RCP sarà sicuramente il RUP (Responsabile del Procedimento) o Dirigente tecnico che emette il fonogramma per la messa in sicurezza ...
Questa comunicazione (meno male che non è un'ordinanza) viene emessa perchè l'Amministratore essendo il legale rappresentante condominiale è tenuto nell'applicare il D.Lgs 81/08 ovvero le norme di sicurezza... anche se potrà sembrare strano (visto che tale decreto lo si riconosce soltanto per gli ambienti di lavoro), anche un condominio è tale da assimilarsi ad un ambiente di lavoro e visto che tutto l'insieme dei condomini (l'insieme dei proprietari delle singole u.a.) sono assimilati al datore di lavoro ecco perchè tale comunicazione viene inviata all'unica persona che li rappresenta...
Inoltre essendo l'impresa che interviene in tale ambito (anche se privato) è tenuto al rispetto di tutte le condizioni minime per l'applicazione di tale norma (tra l'altro prima dell'inizio dei lavori sarebbe tenuto a presentare il DURC ed il POS) in questo caso direi indispensabile visto che ha operato in altezza ed è tenuto a garantire le condizioni necessarie contro le cadute dall'alto.
Infine se ogni proprietario interviene nel singolo appartamento e non intacca le parti esterne o le parti comuni, risponde direttamente al rispetto di tale decreto ... ecco perché l'amministratore viene colpito direttamente, perché si interessa ed è tenuto a garantire la buona conduzione e manutenzione di tutte le parti comuni (che sicuramente tu m'insegni che tale citazione è descritta nel codice civile) ...
Spero aver interpretato correttamente ed esserti stato d'aiuto...

 

Sei stato chiarissimo, Antonio!

Resta che la prassi mi sembra abbastanza astrusa e - soprattutto - del tutto inidonea al raggiungimento dei RISULTATI di interesse pubblico!!!!

Ottima dimostrazione è la mia assemblea di oggi: siccome nessun condòmino è stato indicato NOMINATIVAMENTE come possibile proprietario di qualcosa che NON va....cosa succede?

Succede che :
- io capisco l'antifona e convoco assemblea, assolutamente specifica sul tema;
- all'assemblea vengono tutti, e tutti per dire "ma io sono a posto..perchè venti anni fa hanno messo un altro pavimento sul mio balcone sopra a quello che c'era, e sotto c'ho fatto anche mettere il catramino;
- io...dpo che gliel'ho detto e gli ci ho fatto pure un'assemblea...sai che c'è....c'è che il verbale (qualunque cosa dicano) esaurisce la mia funzione , se mi dicono che "loro sono a posto e non intendono fare niente".

Cosa ne deriva?
Secondo me ne deriva che tutti abbiamo giocato a "scaricabarile" e che...se malasorte vorrà che un pezzo di soletta cadrà su qualcuno che passa in pieno centro...il responsabile del procedimento dimostrerà di averlo detto a me, io dimostrerò di averlo detto a chi doveva provvedere....e .................ci rimetterà le penne chi passava lì sotto , e poi quel condòmino a cui si è sbriciolato il balcone, ma che...era proprio convinto di "essere a posto"...................

O no?

 

Beh... di queste problematiche ne ho avuto modo di parlarne molto ed in alcuni casi (non ti nascondo che sono state discussioni molto accese)... il problema è semplice, una volta individuato che la parte sottostante dell'aggetto, ovvero del balcone suona vuoto, ciò vuol dire che è distaccato dal cemento armato, allora necessita ricorrere al riparo e così puoi tutelare te, i tuoi condomini ed i passanti... anche se necessita andare controcorrente, intervieni senza esitazione, applicando l'art. 1135 del codice civile...
Una particolarità rispetto alle responsabilità dell'amministratore, che nel precedente post non ho citato, sono descritte nell'art. 1131 dello stesso codice.

 

Su questo non posso essere d'accordo, perchè non possiamo dimenticare il 1130 cc, che è molto chiaro nel confinare le attribuzioni dell'amm.re ai soli beni comuni!

Se un Amm.re facesse demolire "a fin di bene" una soletta o un parapetto di balcone privato contro la volontà del proprietario....ne deriverebbe soltanto guai (e anche molto serii) per se stesso.

Come già detto, del resto : la ditta che ha spicconato o fasciato i balconi, è stata guardata molto di sguincio da questi Condòmini, i quali chiedono urtati "ma come si è permessa di toccare proprietà private per le quali non aveva commissione?"

Da questo garbuglio nasceva la mia domanda, soprattutto a Voi Tecnici : l'Amm.re, ma soprattutto la Ditta che dovrà certificare l'avvenuta messa in sicurezza DELLO STABILE ....si trova in una posizione assurda , perchè tecnicamente dovrebbe mettere in sicurezza tutto (parti comuni e parti private) mentre legalmente non può andare a toccare le parti private senza l'imput dei proprietari.

Sto pensando che una possibile via d'uscita, in casi come questo, potrebbe essere di seguire questa trafila :
- ok che il Comune scriva all'Amm.re , perchè rappresenta il Condominio e i Condomini in relazione a quello stabile;
- l'Amm.re, individuati con precisione gli elementi di pericolosità e la proprietà degli stessi, convoca assemblea e propone tutti gli interventi necessari ed urgenti, procedendo anche senza delibera per quelli sulle parti comuni e rimettendo invece alla volontà dei singoli privati gli interventi sulla loro proprietà;
- ove tale volontà manchi e vi sia una situazione di pericolo ...credo che la cosa più sensata potrebbe essere quella di comunicare al Comune i nominativi dei privati che non hanno inteso ottemperare alle prescrizioni, così che il Comune possa relazionarsi direttamente con essi.

 

Condivido il tuo disappunto ... vediamo di rispondere ai diversi punti ...
1) ti ho citato il 1135, perchè in casi di emergenza il codice permette di intervenire per la tutela e la salvaguardia della comunità... altra cosa invece è fare interventi che comportino espresse autorizzazioni ...
la nota ricevuta dal comune prova a leggerla come un'ordinanza e non come un invito, per mettere in sicurezza parti ammalorate dello stabile che possono mettere a rischi tale incolumità ... ecco che quel paragrafo dell'articolo si addice pienamente ...
2) Come già avuto modo di dibattere in altri 3D sulla questione frontalini e soffitti di balconi, vi sono sentenze dove indicano che tali aggetti rientrano nelle parti comuni ... indi non penso si possa parlare di violazione della proprietà privata se l'intervento è mirato alla messa in sicurezza come sopra citato ... altra cosa se si interviene sulla pavimentazione ... quella è parte privata ...
3) Sul tuo pensiero di come uscirne ... concordo pienamente sui punti (tra l'altro hai ripreso correttamente l'art. 1135) ... ho qualche dubbio sull'ultima parte (proprio perchè vi sono sentenze che indicano che il soffitto è parte condominiale) ... a mio parere interverrei lo stesso, e citerei lo stesso nella risposta al comune che l'assemblea avvisata del tipo di intervento da eseguirsi anche se alcuni condomini si sono rifiutati sull'intervento (perchè ritengono che trattasi esclusivamente di proprietà privata) ... ma intanto tu sei esonerata da eventuali responsabilità per il rispetto del TUS...

 

Attenzione, Antonio : la parte "condominiale" del cielino ....è (al massimo) la tinteggiatura!!!! (in quanto concorre all'estetica dell'edificio). Ma ...qui non stiamo parlando di tinteggiatura!!!!!

Per la struttura della soletta....il massimo della diatriba giurisprudenziale è se sia solo di chi la calpesta o se sia fifty/fifty con chi ne è coperto. MA....non è mai venuto a nessuno il dubbio che possa essere "condominiale"!!!!

 

Di solito, dopo lunghe discussioni, prevale il buon senso secondo cui, anche nei balconi aggettanti, i frontalini e la parte inferiore degli stessi rientrano nelle spese comuni e vengono rifatti tutti insieme.... anche per il solo fatto di avere una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un edificio.
Il problema non si pone nei balconi compresi all'interno della facciata.

 

Sì appunto : solo che qui non si sta parlando di frontalini (QUANDO E' VERO CHE CI SONO) o di tinteggiatura di cielini in facciata.
Stiam parlando di solette. Che NON sono condominiali, mai.

 

... sembra che ultimamente i tuoi amministrati ti creino qualche problema: ciminiere, cielini, solette.... e poi con questo caldo ....

Hai chiesto consiglio a tecnici ed amici vari, ti consiglierei quindi di rinunciare alle certezze giuridiche ed ascoltare anche i consigli non esattamente tecnici.

Tutto vero, sembra, ma il consiglio di Irma io lo sottoscriverei, magari con qualche aggiunta: potresti tentare di far approvare dall'assemblea che i balconi, aggettanti o no, verranno mantenuti alla stregua delle parti comuni, al fine di garantire la sicurezza di tutti ed evitare guai al condominio: oggi a beneficio di tizio, domani a beneficio di caio, magari con differenziazioni per accontentare i riottosi (es il costo della tinteggiatura delle ringhiere ecc: in fondo l'assemblea è sovrana e può deliberare in proposito. Ma immagino che la via non sia più impraticabile

Certo la storia è nata male: che a distanza di 20gg le risultanze del sopralluogo siano completamente opposte, non facilita le cose.
Sull'iter da seguire, mi pare che l'esperienza ti abbia portato a concludere per il meglio. (post n. 5)

Andando a ritroso a memoria, direi che forse si possono anche individuare dei passaggi non proprio felici.

1) Sottovalutazione dei suggerimenti del muratore super-interessato: in fondo è risultato che qualche ragione l'aveva anche lui, e con lui il condomino che ha preso l'iniziativa
2) Il comune ha intimato all'amministratore la messa in sicurezza dell'edificio, intimando all'amministratore di provvedere e relazionare.
3) Non sta scritto da nessuna parte che l'impresa da te convocata debba rispondere di tutto l'edificio, a meno che il contratto da te stipulato non si impegni in tal senso: ma se avevi dubbi fin dall'inizio sulla disponibilità dei proprietari delle parti esclusive, non credo che tu possa esserti impegnata anche per conto terzi.
4) conseguentemente in sede di assemblea avrei consigliato di verbalizzare la distinzione di responsabilità: pericolo segnalato, verbalizzato, intervento a carico dei proprietari e richiesta di intervento in tempi certi; alternativamente, avvalendoti dei compiti e responsabilità in materia di sicurezza ti saresti sentita autorizzata a procedere in termini di urgenza ed a commissionare i lavori necessari addebitando i costi.

Quindi condivido l'iter che tu al 5 suggerisci, ma farei qualcosa di più: individuati i lavori e parti pericolanti private, o ti danno delega, o si impegnano contestualmente ad agire entro un termine; e comunque segnalazione al comune.

(Ma sono sempre dell'idea che se la legge deliberasse che i balconi sono parte integrante della facciata, che sono parti comuni ad uso esclusivo, e che la manutenzione si divide per millesimi di proprietà, daremmo meno lavoro agli avvocati, ma avremmo una situazione non foriera di litigi)

 

Scusate se non sono intervenuto ma impegni continui...​

L'art. 1125 del c.c. stabilisce che la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai; le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.​

Inoltre è da tenere presente l'art. 1117 dello stesso codice che definicìsce le parti comuni dell'edificio dove sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:​

l) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;​

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale , per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;​

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.​

​

Sulla base di questi articoli, esistono infinità di interventi e di precisazioni emesse dalla Suprema Corte, che sulla questione in esame hanno emesso le seguenti sentenze:​

​

Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi (Cass. Sez. III Civile, n. 22370 del 29.11.2004)​

Il condominio non è responsabile dei danni riscontratisi sulla parte sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti.​

Inoltre, per farla breve la stessa Suprema Corte, con sentenze n. 587 del 12.01.2011 e n. 218 del 05.01.2011 stabilisce che balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.​

Ciò conferma un orientamento che supera definitivamente la posizione secondo cui la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante.​

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi.​

Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi dei frontali e dei parapetti che, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono, rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ. la spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno".​

Pertanto essendo definito, come avevo già annunciato, che le pertinenze o responsabilità sono dei singoli proprietari, penso sia giusto che StudioMinucci, che riveste la carica di Amministratore, diffidi in forma ufficiale, i singoli proprietari ad intervenire per la sistemazione delle parti ammalorate.​

Senza forma di contraddizione, vorrei però ribadire che l'intervento effettuato per la messa in sicurezza delle stesse parti ritengo sia corretto in quanto si è intervenuti su due fronti molto importanti; ovvero sia per rispondere al RUP che ha richiesto certificazione della messa in sicurezza sia per i condomini stessi che per eventuali avventori o passanti; sia perché nelle more del decreto 81, vi è la responsabilità (in solido) dei responsabili che vestono la figura di DdL, ed in questo caso, come già detto l'Amministratore non è altro che il Legale Rappresentante del Condominio.​

 

Sottoscrivendo integralmente l'ultimo intervento di Antonio, mi sento in dovere di rispondere al cortese interessamento di Bastimento, che spero anche di far sorridere.

Pensa quanto possono essere importanti le "certezze giuridiche", Basti!
Questo condominio mi è nato fin dall'inizio come Problema (è lo stesso in cui l'amministratore precedente è sparito...senza consegnarmi NULLA ...e nemmanco i libri verbali di 50 anni di condominio, ma neanche le anagrafiche dei condòmini).
Però...'na cosa l'aveva fatta , il mio predecessore : aveva presentato al condominio il famoso muratore zelante e ....gli aveva fatto mettere in sicurezza (UN ANNO FA) i balconi di alcuni (che poi si sono rivelati pericolanti in gennaio 2012) .
Siccome questo mio predecessore NON era uno sprovveduto....si era ovviamente curato di avere l'assenso dei singoli proprietari interessati ai lavori.
E...siccome amministrava quel condominio da vent'anni....e c'erano rapporti apparentemente "fraterni"....la richiesta di assenso fu telefonica.

Bene : i lavori furono fatti, il muratore non fu pagato, l'amm.re sparì.
Indovina Te qual è stato il primo problema che io mi son trovata ad affrontare nella prima assemblea?????
E' stato che ....uno di quelli che avevan dato l'assenso telefonico.....e che quindi aveva avuto il balcone riparato.....sosteneva di non aver mai dato questo assenso, si rifiutava categoricamente di pagare il lavoro e.....minacciava urbi et orbi di andare anche in penale se si fosse insistito con la richiesta della sua quota.
Ovviamente....han pagato per lui i suoi vicini di casa.
E lui non ha fatto causa all'ex amm.re ...solo perchè questo era irreperibile in primis e radicalmente insolvente in secundis.
Ma....capito Basti.. a quali rischi si va incontro se si snobbano le "certezze giuridiche"?

Che IO faccia mettere le mani da una ditta su una proprietà privata....oh no!...non esiste per non esistere!!!! (Irma è sicuramente guidata da animo benevolo, ma...io, un domani, non potrei certo dire "ho fatto così perchè me l'ha consigliato "Irma del Forum"!!!) .

Nel concreto dei lavori svolti per la messa in sicurezza, invece, la mia commissione all'Impresa era MOLTO chiara : era stata preceduta da apposita assemblea in cui era chiaro come il sole che "io faccio eseguire questi lavori sulle parti COMUNI ; sono stati segnalati pericoli anche dalle parti private; quelle competono ai privati che debbono provvedere, come credono : commissionando l'intervento a ditte di loro fiducia OPPURE negoziando privatamente con la Ditta che si occuperà delle parti comuni".

Ma il titolare di questa ditta (per altri versi persona amabilissima) non è la prima volta che mi fa questo scherzo : io gli commissiono le parti comuni, e lui mi tratta (oltretutto senza dirmelo) anche le private, quanto meno per le spicconature.

E io sono stata in ENORME difficoltà, quando questa ditta ha spicconato o fasciato i balconi, perchè...a quelli che in Assemblea erano infuriati CON LUI (per la serie "ma come si è permesso?") io ..proprio non riesco a dare torto!!!!

Per fortuna ha eseguito il lavoro più ampio allo stesso prezzo preventivato per le sole parti comuni, e questo ha di molto "facilitato la pratica". Ma se avesse chiesto un solo centesimo per quel che ha fatto sui privati....prima di ricevere le contestazioni dei Condòmini, giuro, avrebbe ricevuto le mie!!!!!

 

Su questo non ho nulla da dire, e se sorridessi ... mi sembrerebbe di farti torto.

Qui sorridiamo insieme...... della serie la fortuna è cieca, la sfiga ci vede benissimo.......

Qui invece vorrei ri-dirti che andare al di là delle parole dette, non sempre ci s'azzecca: hai frainteso ciò che ho detto.

Irma non ha affatto detto di non preoccuparti e mettere mano anche alla proprietà privata: a me sembra suggerisse di seguire invece la strada assembleare, e fare in modo che il condominio concordasse un regola condominiale che assimili la struttura dei balconi alle parti comuni: anzi, forse non suggeriva niente, ma plaudeva ai condomini che questa regola l'hanno adottata (ovviamente all'unanimità) , perchè semplificherebbe la vita condominiale e quella dell'amministratore.

Non io, e nemmeno Irma hanno accennato a snobbare le certezze giuridiche: se ho scritto

mi riferivo alle tue maiuscole.... (sconsigliate nel forum...)

Nessuno può permettersi di snobbare le certezze giuridiche. Ma queste sono sempre solo le risposte di un giudice a situazioni dove si è stati incapaci di trovare un accordo. Io apprezzo chi sa accordarsi preventivamente, rinunciando tutti a qualcosa, ma guadagnandoci tutti sul lungo termine.

Ovviamente non è questa la condizione in cui ti sei trovata, quindi non perseguibile: ma se già tu precludi ogni altro percorso (la cessione di sovranità sui balconi....), poi è inevitabile gestire le conseguenze: che per altro sai gestire bene.

p.s.: è impressionante il numero di interventi sui forum che trattano liti sui frontalini, balconi, aggettanti o meno, semiaggettanti, estetici e non estetici: li avessi letti prima, giuro che avrei acqyistato un appartamento in una casa senza balconi............

 

Ma noooo!!!!!! perchè rinunciare ai balconi???
Casa autonoma, Basti!!! Casa autonoma!!!!!!
Non è una cosa "da ricchi", in fondo ce n'è per tutte le tasche, girando! E...vuoi mettere la pace?????

Tornando agli aspetti serii della vicenda: avevo capito che Irma e Tu indicaste la via che potremmo chiamare "delle imputazioni per concorde volontà assembleare".
Ma..non è mica semplice come sembra! E anche in questo rienrtano dalla finestra le "certezze giuridiche" che si volevano elegantemente mettere alla porta.
Nel senso : l'assemblea ha (per legge e giurisprudenza costante) potestà ben precise, e riguardano solo le parti comuni!!!
Ne deriva che...per convertire in "concordemente condominiali nella manutenzione" alcune parti che nascono private...non basterebbe alcuna delibera (che sarebbe nulla in radice, eccedendo appunto rispetto alle potestà assembleari) , ed occorrerebbe una manifestazione (di carattere negoziale in senso stretto) sottoscritta da TUTTI i i comproprietari (in caso contrario....anche l'unico coerede che non l'avesse mai sottoscritta....potrebbe farne valere la nullità in ogni tempo!!!!).....

 

Certo: ti sei espressa più correttamente. Quando ho messo tra parentesi l'inciso: (ovviamente all'unanimità) sottintendevo proprio quello, anche se nella forma non appariva. Se ricordi è un tema di cui ti avevo chiesto una consulenza mp,

Dal punto di vista procedurale non so come sarebbe corretto: l'arrivo è una scrittura registrata e trascritta ai registri immobiliari: che questa nasca in modo autonomo o sia nella sostanza il verbale dell'assemblea, depositato e trascritto, lo sapete voi lugulei...
Certamente queste pattuizioni, sono assimilabili alla stregua di un regolamento condominiale che si voglia far diventare contrattuale.

Concordo ovviamente anche sul fatto che certe pattuizioni vanno fatte ex-ante e non ex-post.

 

Sarebbe un contratto in piena regola (che come tutti i contratti vincola soltanto chi li sottoscrive), e non farebbe alcuna differenza che fosse contenuto nel libro verbali oppure in qualunque altro foglio di carta.
Diciamo che, di sicuro, sarebbe del tutto inopportuno (in capo all'Amm.re) usare le costose forme della convocazione d'assemblea (raccomandate, ecc), perchè queste hanno un senso molto preciso quando qualcosa può legalmente essere deciso a maggioranza , mentre diventano un colpevole spreco di quattrini quando....o mi avvisi o non mi avvisi ....senza la mia firma non puoi decidere un bel niente che coinvolga anche me.

Ma il problema maggiore è di ordine pratico: in qualunque condominio che non sia di recentissima costituzione ...puoi giurarci : hai tanti di quei comproprietari (spesso coeredi) per ogni unità immobiliare che...puoi amministrare quel condominio per vent'anni e non aver mai visto tantissimi di loro ! Ti immagini invitarli (da chissà dove) per venire a mettere una firma ????
Ti posso garantire che nel concreto è impossibile.
Non si riesce ad averle neanche quando è sicuro che avrebbero da guadagnarci, come avviene per la vendita degli appartamenti ex portiere: io ne ho diversi , e i condòmini più attivi sarebbero ben lieti di poterli vendere per realizzarci qualcosa, anzichè pagarci l'IMU.
Ma....come sarà mai pensabile di aver la firma di chi è anzianissimo o invalido o risiede a centinaia di km di distanza, o addirittura ...è in Australia ????

 

Forse ti è scappato un lapsus: prima mi pare parlavamo entrambi di una pattuizione opponibile a terzi. E dicevo che non conoscevo esattamente la procedura, ma la ritenevo simile a quella del deposito di un regolamento contrattuale.

... e sul punto avevamo avuto modo di punzecchiare certi amministratori che vivono di rendita... stante l'improbabilità che si ripresenti una nuova maggioranza che li disarcioni..., ma questa è un'altra storia decisamente OT.

 

Qualunque patto che sia trascritto è oppobile a terzi e vincola gli aventi causa di chi l'ha sottoscritto. Però...prima bisogna sottoscriverlo , salvo che non sia una delibera assembleare che per propria natura vincola anche assenti e dissenzienti.
Ma un patto che sposti l'onere manutentorio di parti private sull'intera comunità non potrebbe mai essere oggetto di delibera , bensì potrebbe essere oggetto di patto negoziale .
Per il patto negoziale, però e come tutti sappiamo, non esiste che "firmo io e obbligo te". Chi lo firma si obbliga, e chi non lo firma non può essere in alcun modo ritenersi vincolato d esso o essere vincolabile a sottoscriverlo (salvo che non sia avente causa di chi l'aveva sottoscritto).

 

i vv.ff. comune etc... dovrebbero imparare che i balconi sono privati, individuarne i proprietari e far avere gli ordini di messa in sicurezza ad ognuno di loro
ma è troppo faticoso, non lo faranno mai
prima che scrivano, bisognerebbe farli contattare da un legale, nella vana speranza, essendo più autorevole di un amministratore di condomino riescano a farglielo entrare in zucca (ma non è il tuo caso Minucci, tu sei autorevolissima )