il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Buondì.
In un contratto di locazione concordato (il classico 3+2) stipulato a Novembre 2019, trovo una clausola che cito testualmente:

"il conduttore potrà apportare alcune migliorie generali ai locali secondo quanto concordato con il locatore (1), solo relativamente a finiture interne e senza che le opere richiedano modifiche strutturali. Tali lavori saranno completamente a carico del conduttore per le spese e/o pratiche edilizie e resteranno per patto espresso al termine del contratto completamente a favore del locatore senza nessuna richiesta di risarcimento da parte del conduttore.
Eventuali arredi che verranno sostituiti o spostati saranno tenuti in deposito a cura del conduttore e restituiti al termine della locazione od, in alternativa, verranno forniti a cura del conduttore mobili equivalenti. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti non dipendenti dal locatore nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi."


I fatti: il conduttore ha eseguito una ristrutturazione (demolizione di una tramezza lunga 20 o 30cm, nuovi pavimenti, battiscopa, porte interne, impianto elettrico, tinteggiature e 2 bagni completi). Le opere sono state eseguite in regime di ristrutturazione in quanto il conduttore si è fatto firmare dal locatore una deroga per eseguire tali opere e ha fatto firmare al locatore anche le carte richieste dal geometra per sistemare la tramezza e accatastare il nuovo disegno di planimetria. Per totale contezza d'informazioni: opere, materiali e professionisti son stati pagati in toto dal conduttore con bonifico a fronte di regolare fattura.

Precisazione (1): dai documenti risulta una riduzione della cauzione da 3 a 2 mensilità a fronte di n° 2 termoarredo e n°1 termosifone forniti e posati a cura e spese del conduttore (compreso rimozione e smaltimento dei 3 termosifoni sostituiti)

Le domande:
- la clausola così scritta ed i fatti (deroga e carte firmate) permetterebbero al conduttore di chiedere il rimborso per le opere eseguite??
- la clausola, considerando il tipo di contratto di locazione (concordato), rientra nell'autonomia contrattuale di questi contratti o va considerata in altro modo (ad esempio: nulla, vessatoria etc etc)??
- Considerando che l'impiantistica sostituita ha comportato necessariamente opere demolitorie (sia a terra che a parete) e nel caso sia possibile il rimborso, il conduttore dovrà escludere da questo i costi di finitura a gesso e tinteggiatura, e/o dei pavimenti e/o dei battiscopa (in bagno son stati fatti gli impianti nuovi e di conseguenza anche massetto e pavimentazione son stati rifatti)??
 

Abacus

Membro Attivo
Professionista
- la clausola così scritta ed i fatti (deroga e carte firmate) permetterebbero al conduttore di chiedere il rimborso per le opere eseguite??
a mio avviso per le finiture interne e per i lavori minori non riprende niente (bisognerebbe sempre capire bene quali accordi anche verbali hanno preso in fase contrattuale, avranno sicuramente parlato di quello su qali migliorie il conduttore intendesse fare.......).. per quelle extra dipende dalle comunicazioni scritte che si sono scambiati conduttore/locatore e quali accordi hanno preso. Il conduttore per opere minori aveva gia il consenso, quindi avrà dovuto chiederle per scritto autorizzazione per quelle opere che comportavano pratiche tecniche per opere di un certo tipo... immagino che in quella sede il locatore abbia accettato a fronte di un accordo. quale? è scritto?
- la clausola, considerando il tipo di contratto di locazione (concordato), rientra nell'autonomia contrattuale di questi contratti o va considerata in altro modo (ad esempio: nulla, vessatoria etc etc)??
difficile dirlo bisogna sentire un legale. So che su questi contratti ci sono diverse cause in corso per il solo fatto di andare a modificare un prestampato fornito dagli accordi territoriali..
- Considerando che l'impiantistica sostituita ha comportato necessariamente opere demolitorie (sia a terra che a parete) e nel caso sia possibile il rimborso, il conduttore dovrà escludere da questo i costi di finitura a gesso e tinteggiatura, e/o dei pavimenti e/o dei battiscopa (in bagno son stati fatti gli impianti nuovi e di conseguenza anche massetto e pavimentazione son stati rifatti)??
vedi prima risposta, dipende dagli accordi presi
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Non credo di essere all'altezza legale della questione, tuttavia, penso che se sia stato tutto e dico tutto concordato con contratti controfirmati le cose rimarranno così

Mi domando però...siamo in presenza di un conduttore che non vuole rispettare i patti? E perché?
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Non credo di essere all'altezza legale della questione, tuttavia, penso che se sia stato tutto e dico tutto concordato con contratti controfirmati le cose rimarranno così
l'unica cosa di scritto tra le parti è la clausola che ho riportato ed un accordo privato (scritto) relativo ai termosifoni.
Mi domando però...siamo in presenza di un conduttore che non vuole rispettare i patti? E perché?
A mio avviso no: il contratto è ancora in essere e ritengo verosimile che entrambe le parti abbiano interesse a proseguirlo.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
l'unica cosa di scritto tra le parti è la clausola che ho riportato ed un accordo privato (scritto) relativo ai termosifoni.

A mio avviso no: il contratto è ancora in essere e ritengo verosimile che entrambe le parti abbiano interesse a proseguirlo.
Ma il conduttore prima accetta un qualcosa del tipo "vorrei migliorare questa casa in cui vivo, tuttavia se te proprietario non vuoi tirare fuori danari, faccio una ristrutturazione a spese mie", ma poi ci ripensa?

La definizione di "modifiche strutturali" potrebbe essere ambigua.
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Ma il conduttore prima accetta un qualcosa del tipo "vorrei migliorare questa casa in cui vivo, tuttavia se te proprietario non vuoi tirare fuori danari, faccio una ristrutturazione a spese mie", ma poi ci ripensa?

La definizione di "modifiche strutturali" potrebbe essere ambigua.
A ridaje col conduttore...
Non centra il conduttore: è il locatore che vuol aver certezze (o, in caso, sapere se va incontro a rischi).

I lavori son già stati fatti, pagati interamente dal conduttore (ha anche sistemato la planimetria catastale per conto del locatore).
Ad oggi il locatore vuol cercar di capire se a fine contratto il conduttore decidesse di andarsene (mancano ancora anni) sarà/saranno applicabili i relativi commi del 1592 cc e del 1593 cc (e/o altri inerenti se vi fossero).

Metti caso che il locatore decida di vendere domani, sarebbe preferibile sapere a priori come doversi comportare.
 

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