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  1. maybe

    maybe Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    vi spiego in breve le molteplici perplessità. In modo da essere breve, conciso ed esaustivo.

    Situazione ad oggi: immobile di tre livelli con propria corte, su uno solo dei 4 lati del fabbricato il primo livello è sottoposto al fronte strada. In catasto esiste la dicitura seminterrato S1. Immobile costruito prima con una semplice concessione per abitazione rurale (mai portata a termine visto che a seguito di questa concessione sono stati costruiti contestualmente i primi due livelli), prima del 1982 si effettua la sopraelevazione per la costituzione di un'ultimo livello, ad oggi il terzo.
    Richiesta di concessione edilizia in sanatoria ai sensi della L.47/85, avvenuta valutazione e rilascio nel 2009 della concessione con unico numero di protocollo e numeri progressivi a indicare le singole unità abitative per cui viene rilasciata la concessione in sanatoria.
    Consegnati due documenti per ogni unità abitativa:
    - attestazione rilascio Concessione Edilizia in sanatoria con tanto di marca da bollo;
    - consegna con timbro comunale di data rilascio degli elaborati grafici svolti poco tempo prima dal tecnico che ha seguito il rilascio della concessione (diverso dal tecnico che fece la richiesta).

    Esistono due errori grossolani:
    1) gli elaborati grafici del tecnico non sono rispondenti alla realtà per, seppure piccole ma consistenti imprecisioni:
    - il cornicione del fabbricato non è disegnato su tutti e quattro i fronti del fabbricato;
    - la linea di terra da cui si tiene conto come punto di partenza per il calcolo fino all'estradosso del solaio di copertura delle altezze massime previste dal p.r.g. e dal r.e.c. non è quella effettiva;
    -l'altezza del primo livello è stata maggiorata sull'elaborato rispetto alla realtà

    2) il titolo di concessione edilizia in sanatoria ha come identificativi catastali delle unità abitative una diversa attribuzione dei sub rispetto a quanto riportato in catasto.
    Cioè, per intenderci, se il seminterrato porta sub.1 la concessione dichiara quello come sub.2;

    Attualmente è stata richiesta rettifica del titolo dai proprietari allo sportello unico per l'edilizia.
    Per gli elaborati grafici non si sa come procedere, molti dei tecnici a cui i proprietari si sono rivolti non sono sembrati entusiasti del lavoro e hanno cercato di svincolarsi dall'impegno, forse eccessivamente lavorata per qualunque richiesta di remunerazione, chi lo sa??!!

    Il problema in realtà è che il fabbricato a tutt'oggi non è in possesso del certificato di agibilità perchè per riceverlo al comune tra gli altri documenti da fornire hanno richiesto il deposito al genio civile dei calcoli strutturali del fabbricato.
    I proprietari a sentire la cifra blu che avrebbero dovuto spendere se ne sono visti bene dal procedere e conferire l'incarico al professionista ablitato.
    Fermo restando che il c.d.a. è obbligatorio, e che senza quello ogni richiesta di opere edili interne (manutenzione ordinaria, straordinaria, diversa distribuzione spazi interni, frazionamento unità abitativa) potrebbe non essere conclusa perchè come da art.24 e ss. del D.p.r. 380/01 si hanno 15 giorni dalla data di ultimazione lavori per richiederlo pena sanzione da 77 a 464€.

    Tutto questa premessa per raccontarvi che il proprietario dei locali al piano seminterrato ha intenzione di frazionare la sua unità abitativa in due data la consistente quadratura, circa 120mq. Che è intenzionato a fare dei lavori per successivamente fittare ad uso ufficio. Per questo però vuole prima la conferma che non ci siano intoppi per gli affittuari quando dovranno effettuare tutte le richieste di rito ai vari enti comunali e non.
    Senza contare il passaggio catastale da A/2 a A/10.

    Potete in qualche modo fornirmi una rassegna di quanto sia necessario produrre per gli affittuari per installarsi come ufficio??? Grazie a chiunque abbia voglia e tempo di aiutarmi!
     
  2. brunobr

    brunobr Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Dopo la ripartizione per millesimi di proprietà tra tutti condomini dello stabile, le cifre restano ancora blu ? ci puoi dare un'idea ?
     
  3. maybe

    maybe Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao Bruno ti ringrazio per l'impegno profuso nel cercare di sbrogliare la matassa. Mi spiego, il fabbricato ha un'abitazione sola per ogni livello, un unico proprietario per livello, tre fratelli.
    I quali non hanno costituito un condominio, almeno non legalmente, non hanno tabelle millesimali nè tantomeno sono intenzionati a farne. C'è solo un semplice accordo che prevede la spesa per impianti comuni (fogna) ripartita in parti uguali!
    La cifra Blu è blu in quanto solo uno dei tre può essere veramente intenzionato a richiederla, gli altri dicono che non hanno intenzione di effettuare lavori!!!! Si, purtroppo questa è la mentalità.
    Nè tantomeno il singolo è intenzionato a sborsare i soldi per l'agibilità e trovarsi poi in modo che ciò che ha pagato lui possa servire agli altri senza che abbiano contribuito visto che il c.d.a. da quello che ho capito sarà dell'intero stabile.
    Spero di aver reso le precisazioni necessarie! Grazie comunque a tutti!
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Innanzi tutto meterei al primo posto queste difformità che a carattere edilizio sono abbastanza gravi (responsabilità di colui che ha redatto il progetto e magari firmato con questi vizi)...ovviamente bisogna vedere quando sono state presentate e se i disegni sono fatti a mano; ma da quanto hai descritto le difformità sono oltre il difetto che si può avere con la penna a china dalle nuove procedure sw che danno una maggiore precisione... pertanto per prima cosa necessita mettere a posto questi vizi di forma, che riterrei essenziali...;)

    Forse perchè non è un caso semplice da sbrogliare?? oppure perchè si sono sentiti in odore di non essere retribuiti??? chissà...:)..accetta la battuta...per sorriderci sopra...


    A questo, cifre o no, i proprietari dovranno accordarsi, perchè rimangono in condizioni di abuso edilizio...e, basta un semplice esposto che il tecnico comunale ed altri preposti escono ed accertano quanto difforme...ed allora si sono preoccupazioni, perchè poi non potranno dire voglio o no, dovranno sistemare, oltre alla sanzione pecuniaria che incorrono...;)

    Una volta messo a posto le pratiche a livello comunale, che sicuramente andranno poste come PdC in Sanatoria, ovviamente seguirà la anzione amministrativa e solotanto in seguito, una volta completate le procedure comunali, si procederà all'aggiornamento delle schede catastali...
    Completate queste procedure, si può operare per un'eventuale CDU dei sub, per variazioni e destinazioni diverse...:)
     
  5. brunobr

    brunobr Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Stando così le cose la vedo dura. Prova a dare il consiglio di interpellare (o far interpellare dai potenziali affittuari) gli organismi competenti asl, vvff,.. - per sentire come questi enti valutano l'idoneità dei locali in relazione all'attività di interesse - PRIMA della firma dei contratti.
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se fai così non pensi che i "potenziali locatari" si ritirino dall'eventuale proposta?...non pensi che sia un'arma a dopiio taglio... non è meglio farlo prima che loro vengano a saperlo?...;)
     
  7. brunobr

    brunobr Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ne sono più che convinto! d'altra parte é giusto che sia così... perché se ho ben capito nessuno intende cacciare il grano per regolarizzare preventivamente la situazione; e se firmano il contratto di locazione per locali inidonei (e così stando le cose neppure adeguabili con lavori) - magari concordando spese di adeguamento a carico dei locatari, come spesso si fà - il ctr 6+6 produrrebbe comunque i suoi effetti civilistici anche se i locali fossero grotte ! E dati i tempi molto stretti oltre i quali non é più possibile la rescissione del ctr, é prevedibile che sarebbero tutti coinvolti in una discreta bagarre legale ....con emersione della situazione davanti al giudice :rabbia::sorrisone::confuso:.
    sicuramente é a doppio taglio (e forse qualcosa in più)...quanto a "loro", se intendi i i "potenziali locatari" da quanto detto sopra si capisce che prima ne vengono a conoscenza e meglio é per tutti......se invece per "loro" intendi utc, asl, vvff ecc. tra il prima e il dopo non vedo una grande differenza temporale (saranno da interpellare comunque a breve)...
     

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