Comprare casa con concessione in sanatoria in attesa di approvazione

[pabloesp]

Buongiorno a tutti, è la prima volta che scrivo su un forum, ma ne ho davvero bisogno..

Butto giù subito la mia richiesta di help: stò valutando l'acquisto di un immobile, costruito con regolare concessione edilizia nel 1979, ma sul quale, nel 1982, è stato compiuto un abuso trasformando il sottotetto in abitazione. I proprietari hanno fatto richiesta di concessione in sanatoria (47/1985) ed il comune di residenza ha emesso il mese scorso il certificato di congruità; per il rilascio della concessione in santoria, si attende il parere definitivo della Sopraintendenza di Napoli per i vincoli paesistici. Mi sono già consultato in maniera informale con qualche geometra il quale mi assicura che il tutto si chiuderà con esito positivo. La mia domanda è questa: il proprietario preme affinchè si arrivi nel più breve tempo possibile al compremesso e poi al rogito, come posso cautelarmi a fronte del fatto che la concessione in sanatoria non è stata ancora concessa?...e se per qualche motivo fosse rigettata?..

grazie a tutti....

 

[Marco Giovannelli]

a naso anche io mi affilio a quello detto dai colleghi, ma ti consiglio di nominare un tecnico che ti guidi in maniera sicura.

saluti

 

[pabloesp]

il geometra che ha curato la pratica di condono per il venditore, mi ha consegnato un faldone con tutta la documentazione: domanda di concessione in sanatoria, visure catastali dal quale si vede che l'immobile, al catasto, è già A/2, bollettini ICI, numeri dei contatori delle varie utenze, fotocopie delle oblazioni e degli oneri per il 47/85, certificato di congruità del comune, relazione positiva e favorevole del comune: manca solo il parere della sopraintendenza.

La persona che mi stà seguendo ha fatto delle verifiche e mi ha riportato le stesse considerazioni, ovvero "non ci dovrebbero essere problemi".
Potrei vincolare parte del costo dell'immobile (la cifra richiesta è tipica di un appartamento e non di un sottotetto) al buon esito della domanda di concessione in sanatoria?...se si, in che modo?

 

[pabloesp]

...help me!!

 

[roberto.spalti]

E' ovvio che puoi vincolare una parte della somma al buon esito della santoria.
Chiedi al notaio (perché poi sarà lui a sobbarcarsi l'impegno) di fare così:
prezzo offerto € xxx.000
Di cui versati al rogito € yyy.000
E € zzz.000 rimangono a titolo di deposito al notaio, e verranno svincolati al rilascio di concessione a santoria per il cambio di destinazione d'uso da c/2 ad a/2; qualora detta sanatoria non venga rilaasciata entro 2 anni dalla stipula del rogito le somme presso il notaio verranno restituite all'acquirente e diverranno a suo carico (dell'acquirente) tutti gli oneri per il cambio di destinazione ovvero quelli derivanti dalla mancato ottenimento della sanatoria.

 

[pabloesp]

La banca potrebbe farmi problemi se imposto la trattativa in questi termini?
Quali potrebbero essere gli oneri a carico dell'acquirente? In buona sostanza a me spaventa non tanto il tempo di attesa della soprintendenza di napoli...quanto un possibile diniego...anche se da piu' fronti, in maniera informale, mi hanno assicurato che non ci dovrebbero essere problemi..

 

[roberto.spalti]

La banca non dovrebbe farti problemi dato che manderà un suo perito a verificare la situazione e se lui dice che la pratica è a posto e l'immobile è capiente loro erogano.
Gli oneri a carico dell'acquirente sono quelli per ottenere il cambio di destinazione d'uso.
Se leggi attentamente il mio commento ho messo come termine 2 ANNI che sono un periodo enorme, lo socpo di questo tipo di offerte è mettere fretta al venditore per sanare la situazione e entrare in possesso dei soldi, non altro.
Le cifre depositate devono ovviamente essere molto più consistenti degli oneri (se devo spendere 20.000 per incassarne 21.000 non mi faccio fretta, ma se devo spendere 20.000 per incassare 50.000 mi piazzo nello studio del tecnico finché non ha definito la pratica )

 

[pabloesp]

Il punto e' che il venditore ha gia' pagato tutto, compresi gli oneri per l'impatto ambientale...il comune di competenza ha trasmesso la pratica, con parere favorevole, alla soprintendenza in quanto l'immobile e' soggetto al vincolo paesistico..credo che al termine, speriamo positivo, di questo iter, io non debba accollarmi costi...

 

[roberto.spalti]

E il minor valore dell'immobile se (per puro caso) la soprindendenza boccia la sanatoria?
Comunque ti ripeto di solito questo tipo di offerte sono pro-forma perché le pratiche vanno in porto e tutto si sistema.

In fondo la tua domanda iniziale era: come posso cautelarmi?
Da li la mia risposta.