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Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
Volevo porre un quesito. Ho fatto un compromesso col costruttore il quale non mi ha rilasciato la fideiussione. Ho già pagato circa la metà dell' importo totale.
Ultimamente ho problemi con le finiture delle ultime cose e si avvicina la data del rogito.
In caso ritenessi non valido il compromesso cosa sarebbe dell' extracapitolato già nell' appartamento e dei mobili su misura già acquistati?
Grazie per l' attenzione,

Marco
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Intanto grazie Cristian.
Il compromesso non parla di nessuna penale o altro da pagare. Ma leggo che il costruttore avrebbe dovuto rilasciarmela per legge, in caso contrario potrei chiedere di annullare il compromesso.
Quello che vorrei capire è che tipo di tutela ho come acquirente da questo punto di vista. Non solo sulla parte già pagata ma anche su tutto il resto.
Per dirla in altre parole: se il giudice mi dovesse dare ragione nel richiedere l' annullamento del contratto restano a mio carico tutte le spese sostenute per quell' appartamento?
Grazie mille,

Marco
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ciao Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede come forma di tutela il rilascio di una fideiussione ( obbligatoria ) da parte del costruttore, per le somme incassate ed eventualmente da incassare prima della firma del Rogito notarile, significa cioè che tutte le somme versate o da versare dal compratore che non rientrano nel versamento contestuale al rogito devono essere coperte da una fideiussione. L'obbligo di consegna della fideiussione grava sul costruttore dal momento della stipula del Compromesso e la non ottemperanza porta alla nullità del contratto di acquisto ( nullità e non annullabilità ) che deve essere fatta valere dall'acquirente. Per cui, nel tuo caso, se il costruttore non ha consegnato la fideiussione ed hai una serie di contrasti sul capitolato e/o extra capitolato, devi far presente che deve essere sanato il tutto o tramite una comunicazione del tuo avvocato riterrai nullo il contratto richiedendo la restituzione delle somme versate ed il rimborso dei danni subiti a seguito della nullità contrattuale, atto quest'ultimo che comporterà comunque la citazione in giudizio salvo accordo bonario.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
La legge si riferisce a permessi di costruire/richieste di concessioni edilizie antecedenti a marzo 2019
Avendo già pagato quasi la metà della casa presumo che nel tuo caso siano antecedenti e quindi non vi è l'obbligo, altrimenti sarebbe dovuto essere scritto nel preliminare che avresti dovuto fare per legge presso un Notaio
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti per essere intervenuti.
Ultimissima cosa: se così fosse potrei anche addossare le spese già sostenute per l' appartamento come mobili e extracapitolato?
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
Intanto grazie Cristian.
Il compromesso non parla di nessuna penale o altro da pagare. Ma leggo che il costruttore avrebbe dovuto rilasciarmela per legge, in caso contrario potrei chiedere di annullare il compromesso.
Quello che vorrei capire è che tipo di tutela ho come acquirente da questo punto di vista. Non solo sulla parte già pagata ma anche su tutto il resto.
Per dirla in altre parole: se il giudice mi dovesse dare ragione nel richiedere l' annullamento del contratto restano a mio carico tutte le spese sostenute per quell' appartamento?
Grazie mille,

Marco
Il contratto di acquisto non è annullabile ( atto questo sottoposto al giudizio arbitrale di una causa civile ) il contratto è nullo per legge. Ti riporto l'articolo 2 del suddetto D.L

Art. 2.
Garanzia fideiussoria
1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalita'
il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto
reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le
medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore
e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta
valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a
consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto
previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo
corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e
le modalita' stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro
diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le
quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante,
nonche' i contributi pubblici gia' assistiti da autonoma garanzia.
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusate, sto facendo un po di confusione. Io ho firmato un compromesso a giugno 2017 per consegna a settembre 2019.
Non avrebbe dovuto lasciarmi per legge la fideiussione delle cifre pattuite da erogare al costruttore prima del rogito?
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Allora cosa c' entra la data di marzo 2018? Non ho capito.


La legge si riferisce a permessi di costruire/richieste di concessioni edilizie antecedenti a marzo 2019
Avendo già pagato quasi la metà della casa presumo che nel tuo caso siano antecedenti e quindi non vi è l'obbligo, altrimenti sarebbe dovuto essere scritto nel preliminare che avresti dovuto fare per legge presso un Notaio
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
Scusate, sto facendo un po di confusione. Io ho firmato un compromesso a giugno 2017 per consegna a settembre 2019.
Non avrebbe dovuto lasciarmi per legge la fideiussione delle cifre pattuite da erogare al costruttore prima del rogito
Come già riportato nelle altre risposte, il costruttore a giugno 2017, data della sottoscrizione del contratto di acquisto, avrebbe dovuto rilasciare una fideiussione a copertura di tutti gli importi ( ad eccezione di quelli da versare il giorno del rogito ) che tu avresti dovuto versare fino al rogito. Il costruttore non avendo ottemperato a questo obbligo di legge è inadempiente pertanto il compromesso che avete sottoscritto è nullo " ope legis ", secondo legge non ha cioè valore, questa nullità deve essere invocata da parte tua mediante comunicazione di un avvocato. Per quanto riguarda i danni che hai subito a seguito della sottoscrizione del contratto ( i mobili acquistati e/o altre spese che hai sostenuto ) questi sono soggetti ad una causa di richiesta di danni da intentare ed il cui esito non è nè definibile ( siamo pur sempre in Italia ) in termini di tempo nè quantificabile in termini economici. Questo è quanto dispone la Legge, ora calandoci nella realtà resta da vedere se il costruttore nel momento in cui richiamerai la nullità del contratto ti restituirà i soldi o meno. Nel caso in cui non dovesse restituire le somme da te anticipate, allora in questo caso dovrai intentare una causa per la restituzione delle somme versate. Consiglio mio, cerca di usare la tua richiesta di nullità come spauracchio per obbligarlo ad ottemperare alle tue richieste extra capitolato. Spero di essere stato chiaro.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Consiglio mio, cerca di usare la tua richiesta di nullità come spauracchio per obbligarlo ad ottemperare alle tue richieste extra capitolato.
Esatto, ottimo suggerimento.
Penso anch’io che in prima battuta sia la strada da seguire.
Usa la tua facoltà di far valere la nullità del preliminare per mancata fideiussione, come arma per stimolare il costruttore a terminare i lavori per tempo, e non crearti problemi.
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
La legge si riferisce a permessi di costruire/richieste di concessioni edilizie antecedenti a marzo 2019
Avendo già pagato quasi la metà della casa presumo che nel tuo caso siano antecedenti e quindi non vi è l'obbligo, altrimenti sarebbe dovuto essere scritto nel preliminare che avresti dovuto fare per legge presso un Notaio
Scusa poichè non mi risulta riportato nulla del genere sia nella legge 155/2017 che nel DLgS 14/2019 potresti indicarmi dove sono inserite tali disposizioni? l'obbligo vige per la Cd " postuma decennale " l'assicurazione obbligatoria che il Notaio deve riportare nel rogito.

Allora cosa c' entra la data di marzo 2018? Non ho capito.
Per il tuo caso niente ( a quanto mi risulta ) la situazione è semplice: il costruttore è inadempiente e tu puoi invocare la nullità dell'atto di compromesso, la soluzione bonaria è consigliata poi vedi tu.
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusate, stavo rileggendo la normativa e mi è sorto un dubbio ulteriore:
Leggo che la fideiussione non è obbligatoria se al momento del compromesso il costruttore non ha ancora chiesto il permesso di costruire.
Francamente non so se questo è il mio caso ma potrebbe essere. Se così fosse significa che sono scoperto da fideiussione obbligatoria a prescindere?
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
Scusate, stavo rileggendo la normativa e mi è sorto un dubbio ulteriore:
Leggo che la fideiussione non è obbligatoria se al momento del compromesso il costruttore non ha ancora chiesto il permesso di costruire.
Francamente non so se questo è il mio caso ma potrebbe essere. Se così fosse significa che sono scoperto da fideiussione obbligatoria a prescindere?
Questo avviene, a volte, nel caso in cui tu acquisti " sulla carta "o procedi ad una prenotazione di un immobile che ancora non è in essere , in questo caso, quello che tu vai a sottoscrivere è una sorta di promessa a comprare contro una promessa a costruire... è questo un modo per alcuni costruttori di assicurarsi un parco acquirenti, ma comunque nel momento in cui c'è il rilascio del permesso si deve sottoscrivere il compromesso vero e proprio nel quale devono essere riportati obbligatoriamente, pena nullità, tutti i dati identificati dell'immobile e della costruzione... sono questi elementi fondamentali del contratto.
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
Quesito interessante.
La risposta, contro lo spirito della legge ma nella lettera, secondo me è si, sei scoperto.
Ma sono curioso di sentire altri pareri.
Ab.qualcosa, la realizzazione di un'opera senza permesso a costruire è abusiva, in quanto tale soggetta all'obbligo di abbattimento entro i 90 gg. aldilà di questo credo sia difficile aprire un cantiere senza che qualcuno non obbietti qualcosa.
 

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Grazie
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