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francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Quesito interessante.
La risposta, contro lo spirito della legge ma nella lettera, secondo me è si, sei scoperto.
Ma sono curioso di sentire altri pareri.
Certo è incauto versare molti soldi prima ancora di avere il permesso di costruire.
Però ci potevano essere altre tutele, tipo condizioni sospensive o risolutive.
Poi , a permesso ottenuto, probabilmente sarebbe diventata obbligatoria la fideiussione di legge, che andava a coprire anche le eventuali somme versate prima.
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vi spiego: io ho acquistato su carta, non c' erano neppure le fondamenta.
Il compromesso che abbiamo stilato ha una serie di indicazioni relative a come sarà l' edificio, ecc.
Abbiamo anche scritto che mi sarei impegnato a dare entro il rogito circa il 20%, che poi, vedendo che i lavori andavano avanti, ho superato, arrivando al 50%.
Non si parla di nessuna fideiussione nel compromesso stilato o altro del genere.
Mi viene il dubbio che il costruttore non avesse ancora chiesto il permesso di costruzione al momento del nostro compromesso.
In questo caso avremmo dovuto farne un secondo con fideiussione o no?
Il compromesso è ad oggi un documento valido che le parti devono rispettare?
Purtroppo non ero a conoscenza della fideiussione, mi sono fidato e tutto stava andando per il meglio...
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
A questo punto, dopo i chiarimenti che hai dato, la cosa diventa un attimo complicata e tutto quello che abbiamo detto potrebbe non essere valido, personalmente il mi consiglio adesso e di portare tutto l'incartamento ad un avvocato, il quale leggendo le carte potrà certamente avere una situazione chiara e potrà dirti la strada da seguire. E' difficile farsi un'idea da qui, ci sono molte cose da vedere... cosa hai firmato, come è stato redatto il compromesso, cosa c'è indicato nell'atto... bisogna avere le carte avanti per valutare se ciò che hai sottoscritto ha valore legale o meno. Faccio un esempio, un contratto affinchè produca gli effetti giuridici di adempimento deve riportare al suo interno 4 elementi essenziali " l'accordo delle parti, la causa, l'oggetto, la forma, sotto pena di nullità... articolo 1325 del codice civile. Mancando uno di questi il contratto è nullo, ora tutto sta nel verificare cosa e come hai sottoscritto nel tempo, per fare ciò devi leggere bene le carte.
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie ancora. Un ultimo dubbio: è prassi normale e utilizzata quella di sottoscrivere un compromesso privato tra le parti senza registrarlo per poi andare direttamente al rogito?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La nuova legge dice che è obbligatorio fare il preliminare con atto pubblico , trascritto, per gli immobili con licenza successiva al marzo 2019 (quell’accenno a marzo 2019 fatto sopra non ricordo da chi si riferiva a questo).
Prima , e quindi nel tuo caso, fare il contratto preliminare privatamente o dal notaio era una libera scelta delle parti: ma la registrazione, che ha solo fini fiscali, andava comunque fatta e le parti ne sono responsabili in solido.
Penso tu abbia dato troppa fiducia, senza informarti bene prima.
Se non riesci a risolvere, dovrai affidarti ad un avvocato, che ti saprà aiutare dopo aver analizzato bene tutta la documentazione e i documenti firmati.
 

Marco19Marco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Perdonami ma non sto capendo. Sanzioni di che tipo? Io ho fatto un compromesso privato che sarà seguito dal rogito.
Mi sta risultando tutto nuovo ora.
Le sanzioni per cosa sarebbero?
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
riassumendo e chiedendoti in anticipo venia per i termini poco giuridici con cui mi espremo , se ho ben capito

- Tu hai firmato un contratto che è nullo (essendo la fideiussione elemento imprescindibile perchè lo stesso sia valido)
- A fronte di un contratto nullo hai già picchiato in mano al venditore metà della cifra pattuita
- non hai in mano una strumento (la fidejussione) che ti permette di rendere - più o meno rapidamente - esigibile quanto già versato.

questo, in base all'ormai stracitato articolo quinto ti mette nella condizione assai poco invidiabile di aver ragione ma di non avere i tuoi soldi: a questo si aggiunge la beffa che hai già cacciato quattrini per dei mobili non fungibili in una casa che non è quella che hai già per metà pagato.


mi sembra che tu sia in una situazione di assai poco invidiabile debolezza e che tu corra il rischio, qualora volessi adire le vie legali, di avere ragione ma di dover penare parecchio per rivedere i tuoi soldi.

ora, senza sapere quanto valgano i tuoi extracapitolato nè in cosa consista la tua insoddisfazione (materiali non conformi e quanto pattuito, messa in opera non eseguita a regola d'arte...) è difficile dare consigli.

però, prima di cominciare una guerra che vedrebbe solo sconfitti, io proverei, se possibile a trovare un accordo "in bonis" con il costruttore.
se sia più consono usare lo zucchero o l'aceto questo puoi saperlo solo tu.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Perdonami ma non sto capendo. Sanzioni di che tipo? Io ho fatto un compromesso privato che sarà seguito dal rogito.
Mi sta risultando tutto nuovo ora.
Le sanzioni per cosa sarebbero?
Ti metto due link che spiegano bene:
- a quanto ammontano le imposte di registrazione e le sanzioni per ritardata registrazione
- Perché registrare, soprattutto per immobili in costruzione (data certa opponibile ad eventuale fallimento)
Tu hai firmato un contratto che è nullo (essendo la fideiussione elemento imprescindibile perchè lo stesso sia valido)
Non è del tutto così, poiché si tratta di una “nullità relativa”, che può essere invocata solo dall’acquirente: quindi il contratto resta valido, se l’acquirente non lo “contesta”.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
La nuova legge dice che è obbligatorio fare il preliminare con atto pubblico , trascritto, per gli immobili con licenza successiva al marzo 2019 (quell’accenno a marzo 2019 fatto sopra non ricordo da chi si riferiva a questo).
Prima , e quindi nel tuo caso, fare il contratto preliminare privatamente o dal notaio era una libera scelta delle parti: ma la registrazione, che ha solo fini fiscali, andava comunque fatta e le parti ne sono responsabili in solido.
Penso tu abbia dato troppa fiducia, senza informarti bene prima.
Se non riesci a risolvere, dovrai affidarti ad un avvocato, che ti saprà aiutare dopo aver analizzato bene tutta la documentazione e i documenti firmati.
Mi riferivo a questo. Però sono andato ad un convegno dove un Notaio ha confermato che è pur valido, senza dover dare garanzie e andare da un Notaio a fare il preliminare, fare un semplice prenotazione dell'immobile, con anche la possibilità di lasciare acconti e quel contratto poteva essere comunque valido e definito solo con un successivo rogito a casa finita. Tutto senza dover richiedere la fidejussione
 

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