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Mimi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Condominio di n. 8 unita abitative con 16 balconi gettanti tutti della stessa metratura. Bobbiamo procedere alla manutenzione dei frontalini di tutti i 16 balconi, inoltre ci sono alcune ringhiere in ferro che necessitano di riparazione, pezzi da sostituire perchè corrosi dalla ruggine. Dato che i balconi gettanti sono tutti uguali la spesa va suddivisa per 8 oppure in base ai millesimi? Dato che gli interventi sulle ringhiere interessano solo 5 delle 16 esistenti il costo della riparazione sarà supportato interamente dal singolo condomino dato che ne è il proprietario. E' corretta questa mia esposizione.
 

Mimi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Una bellissima domanda.... dal 1980, 8 unità abitative, dovrebbe essere una famiglia, ma... non è cosi, bisogna solo ringraziare l'amministratore. Se ho posto il quesito qui è appunto il fatto che amministratore dice tutto e il contrario di tutto, cosi nella diversa veduta dei condomini genera più confusione per un solo scopo finale, non far capire nulla e "squazzare" a proprio uso e consumo. Io so (forse mi sto sbagliando) che il calpestio ed il sotto di un balcone gettante appartiene alla proprietà cosi come pure la ringhiera del balcone, mentre il frontalino è condominiale. Dato che i balconi sono tutti uguali di grandezza e tutti i balconi sono interessati in identico modo da manutenzione straordinaria (sottofondo, guaina e sostituzione mattonelle) le spese vanno diviso per 8, la spesa per i frontalini che sono condominiali deve essere divisa per millesimi, mentre intervento sulle ringhiere è a totale carico della proprietà anche perchè sono solo 5 su 16 interessate alla lavorazione. Le unita abitative sono praticamente uguali con una leggera diversità per le quote millesimali quindi solo la spesa riguardo i frontalini andrebbe diviso per millesimi. Poiche alla fine i lavori interessano l'intera struttura di tutti i balconi credo che dividere per 8 l'intera spesa sia la cosa migliore, mentre la spesa delle ringhiere, solo 5 su 16 interessano di manutenzione, resta solo a carico della proprietà. Solo 3 anni fà sono entrato in questo condominio e da 3 anni che sto portando alla luce tutti gli "errori" fatti dall'amministratore ed anche se cè la maggioranza (5 su 8) per il cambio dell'amministratore visto che, come dicevo all'inizio 8 condomini dovrebbe essere una famiglia, mi sono preso la "briga" di rivedere gli "errori" che ha commesso amministratore negli anni precedenti, (quando non facevo parte del condominio) in modo che i 3 condomini incerti.....titubanti.....rivedono la loro convinzione e si uniscono ai 5.
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
il tema della ripartizione delle spese circa balconi e frontalini è alquanto intricato e complesso

oltre all'amministratore (nel bene e nel male), avete anche un regolamento condominiale? se sì, cosa stabilisce al riguardo?

i regolamenti trattano raramente l'argomento, ma potrebbero ricavarsi utili indicazioni se far rientrare balconi, frontalini e ringhiere nella proprietà esclusiva dei singoli condomini oppure nella proprietà comune della facciata

detto altrimenti, questi lavori rientrerebbero nell'ambito - più ampio - del ripristino della facciata condominiale e della tutela generica del "decoro" dell'edificio?
 

Mimi

Membro Attivo
Privato Cittadino
3 anni fa, quando acquistai casa, mi lessi il regolamento condominiale e non mi sembra di ricordare che trattasse questo......adesso vado a rileggermelo.....
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
bene, il regolamento è sempre la "Costituzione" del condominio e, per ogni analisi, occorre partire da lì

poi occorrerà scomporre i singoli elementi del balcone ,sia pure visti nel contesto della facciata condominiale ed in relazione alla proprietà esclusiva di ogni singolo appartamento

per i frontalini, mi pare che non sussistano dubbi sulla loro funzione decorativo -ornamentale della facciata comune: quindi, le spese di manutenzione dovrebbero essere a carico di tutti i condomini

per le ringhiere....vedi questo articoletto (se non l'avessi già letto)

anche in dottrina si discute circa le ringhiere:
per Salis, la verniciatura della ringhiera che recinge il balcone farebbe carico al condomino proprietario del balcone (e non al condominio),
mentre per G. Terzago (Il condominio, Trattato teorico-pratico, Giuffrè, 2006, pag.71), se la ringhiera dovesse rientrare tra le cd. opere ornamentali poste sul o nel balcone (perchè richiamata da altre poste in altre parti,in modo da costituire un motivo di decorazione della facciata), il suo rifacimento sarebbe a carico della collettività

insomma, ogni caso va esaminato nel concreto

immagino che saranno da conteggiare anche le spese per l'uso dei ponteggi (noleggio, montaggio e smontaggio) ed a chi dovranno far carico, dove uno dei possibili criteri potrebbe essere quello di non separare questo costo da quello delle opere che lo hanno reso necessario

poi, a seconda della natura di proprietà "comune" oppure di proprietà "privata" che si sarà individuata o stabilita circa le ringhiere, sarebbe da verificare se il ponteggio si renderà necessario solo per la manutenzione dei frontalini od anche per quella delle ringhiere, scindendo od aggiungendo i relativi costi (delle ringhiere) alle spese comuni ripartite per millesimi dei frontalini
 

Mimi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Mi sono letto tutto il regolamento condominiale, 6 pagine in totale, non trovo niente a riguardo. Come ho detto all'inizio se questo piccolo condominio non è una famiglia è solo "Grazie" all'amministratore. Detto brevemente solo dopo il mio arrivo le cose stanno cambiando in meglio, ce molta più armonia tra i condomini, il fatto sostanziale è questo che in oltre 30 anni amministratore a permesso di stravolgere intero regolamento condominiale senza che ci fosse una delibera.....qualsiasi modifica caso strano è sempre e solo a vantaggio di un condomino. Motivo ??? il fatto secondo me che amministratore commette "errori" di contabilità che mai nessuno se ne reso conto e favorisce questo condomino nella suddivisione delle spese al solo scopo di tenerselo buono, forse, questo è unico condomino che con un po di attenzione potrebbe scoprire questi "errori". Faccio un solo esempio per meglio spiegarmi... spese di pulizia scale, energia elettrica per luce scala e altro ancora, sul regolamento condominiale cè scritto che va suddiviso per millesimi invece vengono suddivise per 8, adesso che bisogna fare i lavori per i balconi è frontalini che interessano tutti allo stesso modo se non fosse per il fatto che alcune ringhiere necessitano un pò più di lavorazione rispetto alle altre ecco qui i battibecco.....le ringhiere sono di proprietà.....i frontalini sono per millesimi ecc. ecc. quando la maggioranza sarebbe propenso a dividere per 8. Chi pretende invece applicazione dei millesimi il condomino che ha un vantaggio economico dato che le spese ordinarie vengono divise per 8 e non per millesimi come previsto dal regolamento. Amministratore tace.....(per sua convenienza) quando invece dovrebbe intervenire e fare rispettare/applicare sempre e solo il regolamento condominiale e/o le leggi in materia di condominio.
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
Mimi,

scusa se chiedo ancora, ma in queste cose...mi fido solo se vedo le carte

quindi, nell'impossibilità di vedere, mi tocca chiedere a costo di rompere le scatole

il riferimento alle spese comuni potrebbe essere "diretto" oppure "indiretto"

prova a verificare se il regolamento contiene - come dovrebbe essere - l'indicazione delle parti comuni e se, fra queste, sono indicati i balconi o beni assimilabili
 

Mimi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ti ringrazio per attenzione che mi stai dando, nel regolamento non cè nulla che riguarda questo, il regolamento fu fatto dallo stesso costruttore il quale, a sentire che ci abita da sempre, ha preteso e fatto per oltre 30 anni come se fosse ancora il proprietario di tutto nonostante avesse come proprietà una sola delle 8 unità abitative, ed anche per questo motivo che non esiste nessun verbale...nessuna delibera alle tantissime modifiche apportate al regolamento, spero solo di convincere gli altri 3 condomini a cambiare amministratore senza utilizzare il fatto che siamo già nelle condizioni di maggioranza, 5 su 8 condomini. Se vuoi ti posso scannerizzare il regolamento e mandartelo, sono in tutto 6 pagine.
 

matusalemme

Membro Junior
Privato Cittadino
no, no, non serve

ora che hai verificato l'aspetto che mi premeva e che poteva risolvere la questione senza troppe obiezioni (se fosse stato scritto: la facciata ed i balconi sono parti comuni, non ci sarebbero state discussioni)

mi pare di capire che il regolamento sia stato predisposto dal costruttore/primo proprietario, che abita ancora lì e che, a suo tempo, avrà nominato l'amministratore: quindi, si capiscono facilmente certi comportamenti di favore

vedi se con quello che ho scritto più sopra riesci a venirne a capo, altrimenti son qui anche prossimamente
 

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