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  1. Mario Ligorio

    Mario Ligorio Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, avrei un quesito da porre al quale forse qualcuno saprà darmi una risposta. Ho un appartamento al primo piano (Roma) di un palazzo di sei e dobbiamo restaurare frontalini, cornicioni e ringhiere perché usurati dal tempo.

    Il primo piano (nel quale ho la mia attività che tra l’altro dovrò chiudere e conseguentemente affittarne i locali!) ha un balcone che è grande un terzo rispetto gli altri balconi dell’immobile più un piccolo terrazzo. Io negli anni ho provveduto a rifare a mie spese sia la pavimentazione del terrazzo che le ringhiere del balcone, a differenza di altri condomini che invece nel tempo non hanno fatto alcuna manutenzione.

    Risultato: balcone del 1° piano ( anche in virtù delle sue dimensioni ed esposizione!) è in buone condizioni (ha solo l’angolo più estremo rovinato e riparabile tramite scala), mentre gli altri balconi sono totalmente rovinati (furono completamente picchettati per tutto il loro perimetro dopo la neve dello scorso inverno!).

    A settembre è stato deliberato a maggioranza la ristrutturazione della facciata complessiva della pittura sotto i balconi che delle ringhiere . Il problema è che la spesa è stata suddivisa in base alle tabelle millesimali, e io mi trovo nella condizione di dover pagare lo stesso importo di quei condomini che hanno balconi molto grandi e in pessime condizioni e in più hanno anche dei balconcini laterali anch’essi in pessime condizioni!

    Dato che l’intervento sulla mia proprietà sarebbe minimo volevo sapere:
    E 1 Esistono altri modi di suddividere le spese di questo tipo al di la delle tabelle millesimali?

    b) 2 È possibile fare la riparazione in privato e chiedere di essere parzialmente esonerati dalle spese?

    c) 3Anche se ovviamente metterò a disposizione la mia terrazza per i ponteggi, volevo sapere se sarei comunque obbligato a farlo e se si può chiedere uno “sconto” sul prezzo finale!

    d) 4 La pittura sotto il balcone e quella delle ringhiere è onere condominiale o spetta al proprietario?
    e)
    5 Visto che l’assemblea è stata fatta il 12 Settembre (io ero fuori per un breve periodo di vacanza!), l’amministratore era tenuto a farmi avere copia del verbale? In realtà ho saputo tutto solo ora che mi è arrivato il primo bollettino da pagare, non conosco neanche i capitoli di spesa visto che il rendiconto 2012 non me l’ha ancora dato!

    Spero di non aver posto troppi quesiti..ringrazio anticipatamente chi vorrà darmi una risposta visto che sono completamente digiuno su queste cose.
    Mario Ligorio
     
  2. benito polizzano

    benito polizzano Membro Ordinario

    Privato Cittadino
     
  3. benito polizzano

    benito polizzano Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve, cerco di dare un contributo sulla spesa dei frontalini. Ci sono varie sentenze a proposito delle spese dei frontalini: 1784/2007; Cassazione n.4821/1983; n.283/1087; le spese dei balconi e dei frontalini appartangono ai singoli proprietari in quanto sono la prosecuzione della proprietà privata dei singoli appartamenti. solo nel caso di comprovata opera di particolare decoro e di pregio architettonico, possono essere di proprietà comune. comunque non siamo nè a Venezia, nè a Fontana di Trevi nè nei palazzi antichi di valore architettonico. Polizzano Benito.
     
  4. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Premesso che non sappiamo se i baconi sono aggettanti o meno per quanto riguarda a chi devono essere addebitate le spese per gli interventi al c.d. frontalino che rappresenta la parte esterna del parapetto del balcone. Al riguardo la giurisprudenza è costante nel ritenere che gli elementi decorativi che li caratterizzano “ si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (così Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

    Si badi bene: nelle sentenze si parla sempre degli elementi decorativi (es. stucchi) posti sul frontalino e non del frontalino (inteso nelle sue connotazioni strutturali) ragion per cui sono i primi e non il secondo ad essere di proprietà comune, salvo che per le connotazioni strutturali non sia possibile operare questa differenza. In tal caso tutta la parte deve essere considerata comune.

    Stando così le cose e tenendo presente che ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c. le spese di conservazione delle cose comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà è possibile concludere nel seguente modo: le spese per la manutenzione dei frontalini, per le parti che s’inseriscono nel prospetto dell’edificio connotando il decoro dello stabile devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Quelle per interventi strutturali, purché sia possibile effettuare tale distinzione, saranno a carico del proprietario del balcone.
    Per le altre risposte
    a) dipende dal tipo di balcone;
    b) per le parti comuni non è possibile;
    c) se non ci sono alternative sei obbligato (servitù passiva);
    d) per la vernice dipende dal tipo di terrazzo per le ringhiere normalmente sono comuni;
    e) avere il verbale è un tuo diritto e l'amministratore non lo può negare

    Tutto ciò detto per dare risposte più mirate dovremmo sapere che tipo di balconi ha il tuo palazzo
    Kurt
     

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