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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Casa, i prezzi quartiere per quartiere

    Centro città stabile, cresce l'offerta a S. Paolo, S. Bona, S. Angelo e S. Lazzaro
    di Antonio Frigo
    [​IMG]
    TREVISO. Dai 5.300 euro al metro quadro per un alloggio signorile nuovo o ristrutturato in centro (domanda stabile, offerta in calo), ai 1300 per un medio usato a San Zeno. E più ti allontani dal centro e più ci metti a vendere. E più è recente l'alloggio e più lunga è la trattativa, con differenze tra prezzo iniziale e definito anche dell'11%. Eppure gli affari nel settore «casa», a Treviso città, vanno, almeno di un po', meno peggio che nel resto d'Italia. Lo rileva una indagine de «Il Sole 24 Ore» pubblicata e tratta da Istat, Gabetti, Immobiliare.it, Tecnocasa, Fiaip, Reag, Remax e Scenari Immobiliari.

    Più agevoli. In una città che ha 35.866 abitazioni di cui quasi il 68% in proprietà (contro il 79,34 della media nazionale), emerge che la superficie degli alloggi è mediamente di 107,8 mq (contro 91,88 in Italia), che anche i metri quadri per abitante sono tanti (45,69 contro i 36,79 in Italia) e le stanze medie sono 4,58 contro le 4,07 della media nazionale.

    Zone. Quanto alle zone, come emerge dalla scheda, il centro storico appare saturo e ha prezzi sostenuti sia nell'usato che nel ristrutturato, ma presenta un mercato fermo con domanda e offerta stabili. Il dato rimane tale a Selvana, a Fiera, a S. Maria del Rovere e S. Zeno, mentre sono in calo la domanda (in crescita l'offerta) di alloggi a S. Paolo-S. Liberale, a Monigo-S. Pelajo-S. Bona, a S. Lazzaro, in Zona Ospedale e a S. Angelo-S. Maria del Sile. Scende la domanda, ma resta stabile l'offerta a S. Antonino.

    Tempi. Questa scala di valori è fotografata in ugual modo quando si vanno a definire i tempi di vendita: ci vogliono, in media, due o tre mesi in meno per vendere in centro, a Fiera, a S. Maria del Rovere e a S. Zeno, che nelle zone con l'offerta in crescita.

    Prezzi «asciugati». Se un alloggio del I semestre del 200 si vende in 4 mesi (5 in Italia) con un ribasso del 7,4% rispetto al prezzo di partenza (10 Italia), già un II semestre del 2007 si vende in 6 mesi (5,6 Italia) con una differenza del -8,8% rispetto al primo prezzo (10,2 Italia). Se poi si va a un II semestre 2009, i mesi per vendere diventano 7 (6,9 Italia) e il prezzo si erode dell'10,5 (11 Italia).

    Trend. Previsti aumenti di domanda e offerta, un piccolo aumento delle compravendite e un piccolo calo dei prezzi. [​IMG]
    (26 settembre 2010)

    testo originale

    Queste sono le informazioni che arrivano ai clienti prima di entrare nella nostra agenzia.
    ciao
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    154 visite e nessun commento ...
    la notizia è la metodologia utilizzata anche da fonti ritenute autorevoli.
    Se uno degli osservatori potesse essere considerato affidabile si utilizzerebbe quello ... se tutti lo fossero i prezzi convergerebbero ... invece

    Istat non è ritenuto affidabile
    Gabetti non è ritenuto affidabile
    Immobiliare.it non è ritenuto affidabile
    Tecnocasa non è ritenuto affidabile
    Fiaip non è ritenuto affidabile
    Reag non è ritenuto affidabile
    Remax non è ritenuto affidabile
    Scenari Immobiliari non è ritenuto affidabile

    OMI, Agenzia delle Entrate non viene neppure considerato ...

    e su questi dati Il sole 24 Ore fa una indagine non spiegando la metodologia utilizzata ... utilizzando con dosi e pesi sconosciuti i dati (???) degli osservatori citati ....

    i commenti li lascio a voi

    Aggiunto dopo 24 minuti :

    poi molti professionisti utilizzano questi dati (chissà quale osservatorio verrà scelto e con quale criterio...) per le valutazioni immobiliari ...
    e queste sono le informazioni che arrivano ai clienti ...
    e questa è la "cultura" del mercato immobiliare ....
    è inevitabile che il mercato immobiliare italiano sia poco maturo e non trasparente ... a tutto svantaggio per gli investimenti provenienti dall'estero;)
     
  3. immobiliarevenezia

    immobiliarevenezia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao,

    mi permetto di illustrarti il metodo che adotto per dare un "Parere" indicativo sulla valutazione dell' immobile che un cliente è intenzionato ad affidarmi per la vendita.

    1° - Determino la Superficie Commerciale dell'immobile seguendo in linea generale il criterio stabilito dal D.P.R. n.138/98 Allegato C.

    2° - Mi affido in parte ai dati più recenti sulle valutazioni immobiliari OMI dell'Agenzia del Territorio. (le considero oggi molto più attendibili ed in fase di rapido riallineamento con i valori di mercato dopo il 2007 con l'introduzione della Legge Bersani sul Prezzo/Valore).

    3° - Valuto inoltre più dati possibili sui valori di mercato più recenti nella Zona considerata su immobili che posso comparare con l'immobile da valutare.

    4° - Faccio una ponderazione tra i valori considerati, che cerco di riequilibrare in modo adeguato, per determinare così il valore dell'immobile in €/mq.

    5° - Determino così il mio "Parere di Stima" stabilendo il valore dell'immobile con una varianza di ±5% o ±10 % a seconda dei casi.

    Vorrei da te una semplice considerazione ed eventualmente anche qualche suggerimento in merito a questo criterio sempre in base alla tua esperienza.

    Cordialmente ti saluto.

    Emanuele
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Molto volentieri.
    Sviluppa soprattutto il punto 3 e sarai sulla buona strada per eseguire delle buone valutazioni immobiliari.

    Punti 1 e 2 devono concordare ... il metodo di misura che usi deve essere lo stesso dell'OMI. E poi perchè scegli l'OMI? E gli altri quale metodo scelgono ... anche questo è importante saperlo perchè la tua perizia sarà confrontata con quella di altri professionisti e se non c'è concordanza su fonte dei dati e metodologia non sono confrontabili...
    Sto cercando di farti venire dei dubbi per riflettere;)

    Punti 4 e 5 sono troppo soggettivi, ci metti troppo del tuo, la perizia diventa troppo personale e soggettiva prestando il fianco agli altri professionisti che, ritenendosi più autorevoli o più esperti ti te, ti screditano ... mai sentito dire
    "io sono meglio di te perchè sono geom arch ing ..." oppure "cosa ne vuoi sapere te, io opero sul mercato da molti più anni di te" ...

    Mi permetto di darti queste indicazioni perchè lo sforzo che stai facendo per valutare un immobile può non venir riconosciuto per i motivi sopra riportati.
    I professionisti che operano come te da un corso sugli standard internazionali di valutazione hanno solo da guadagnare e lo sforzo è minimo .
    Raccolta dei dati, trasparenza, condivisione di una metodologia è quello che ti manca per fare il salto di qualità e portare quindi il cliente a confrontare nel contenuto il tuo lavoro con quello degli altri professionisti ... e questo porterà a minori differenze fra le varie valutazioni e ad una maggiore trasparenza del mercato immobiliare italiano
    :fiore:

    se hai bisogno di altre indicazioni sono qua
    ciao
     
    A immobiliarevenezia piace questo elemento.
  5. immobiliarevenezia

    immobiliarevenezia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio molto, fa sempre piacere confrontarsi con colleghi più preparati, attenti e disposti a darti dei buoni consigli !!

    Non mancherò di chiederti altri suggerimenti ;)

    Ciao e grazie ancora.

    Emanuele
     

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