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  1. adriano27

    adriano27 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il mio condominio, con votazione unamime, ha stabilito che la ripartizione delle spese condominiali dovevano essere fatte non con i millesimi ma in parti uguali di tutti i condomini.
    Posso ora proporre all'assemblea una diversa ripartizione delle spese condominiali in millesimi, in quanto i proprietari del piano terreno hanno due resede ciascuno di proprietà esclusiva e in uno di questi una piccola costruzione adibita a lavanderia?
    Grazie e congratulazioni.
     
  2. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se tutti i partecipanti al condominio (l'unanimità) hanno deliberato la ripartizione in parti uguali, una nuova unanimità potrà modificare il tipo di ripartizione. Detto in altre parole, è sufficiente che un condòmino voti contro per non passare ad una nuova ripartizione, anche se più equa. Questo secondo me.
     
    A Manola 62 piace questo elemento.
  3. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Trib. civ. Roma, sez. V, 13 dicembre 2004, n. 33229

    La delibera assembleare, adottata a maggioranza ma con il voto contrario di un condomino presente, con cui venga disposta la modifica delle tabelle millesimali, deve ritenersi inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile in ogni tempo. Né può attribuirsi rilevanza al comportamento concludente del medesimo condomino, il quale, successivamente alla predetta delibera, abbia manifestato costantemente nel tempo la volontà di accettare l'applicazione delle nuove tabelle mediante il pagamento dei relativi oneri condominiali. Invero, ciò che rileva è unicamente il comportamento dissenziente espresso dal condomino in assemblea, atteso che, in presenza di esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che prevalga sulla prima.

    Aggiunto dopo 6 minuti...

    Regole per cambiare le tabelle millesimali: Sezione II, sentenza 28 giugno 2004 n. 11960
    La Cassazione ha ricordato che le tabelle allegate al regolamento condominiale possono essere di natura convenzionale (negoziale, contrattuale), quando sono state predisposte dal costruttore o dall'unico proprietario iniziale del palazzo, accettate dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e trascritte regolarmente,ovvero quando sono il frutto di specifico accordo fra tutti i condomini.

    Per questo tipo di tabelle millesimali l'unica possibilità di modifica è una deliberazione unanime di tutti gli interessati oppure occorre un atto dell'autorità giudiziaria.
    La delibera che modifichi le tabelle o i criteri di ripartizione delle spese comuni è nulla se assunta dall'assemblea senza che siano stati convocati tutti i condomini o senza il loro consenso unanime.

    Nel caso invece che si tratti di tabelle millesimali approvate da una normale assemblea condominiale,la modifica è possibile a maggioranza con nuova delibera assembleare.
    Ciò in quanto in tal caso vige il principio di maggioranza che vincola anche gli eventuali dissenzienti e, quindi, non è necessaria la delibera all'unanimità come per le tabelle di origine contrattuale.
     
  4. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    manola, una sentenza di cassazione di quest'anno ha stabilito che l'assemblea quando ricorrono le condizioni del d.a.c.c. può cambiare le tab a maggioranza, i contrari possono ricorerre contro la decisione assembleare facendo un un unico atto contro il condominio e non con un atto contro ogni condomino
     
  5. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'unica sentenza che sono riuscita a reperire sull'argomento emessa quest'anno è:Corte d'appello di Palermo, Sez. Civile, del 22 marzo 2011 _ I Condomini possono agire in giudizio per la formazione delle tabelle millesimali anche in assenza di un regolamento
    Per cambiare le tabelle millesimali è sufficiente la maggioranza è una sentenza del 2007. Saresti veramente gentile se ce l'hai "sottomano", proporcela o darmi qualche indicazione in più così che possa procurarmela
    L'atto è unico ( si parla di un solo condomino ravvedutosi dal parere UNANIME) contro la delibera
    della seconda assemblea. La discussione deve essere nell'o.d.g. e solo se non si provvede ad accogliere le
    obiezioni-istanze lamentate, lo stesso potrà impugnare il verbale ricorrendo all'autorità giudiziaria ( 30 gg.)
     
  6. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Stiamo mischiando 2 problemi:

    quello posto da adriano non è qual'è la maggioranza per cambiare le tabelle millesimali, ma qual'è la maggioranza per modificare un criterio di riparto spese art. 1123 1°, 2° e 3° comma e se un anno l'unanimità decide per un riparto in parti uguali quindi in deroga ai principi del 1123, l'anno successivo quale maggioranza ci vuole per tornare al riparto in base ai millesimi? Risposta corretta di Carlor, basta che anche solo uno dica torniamo ai millesimi (salvo prossimi stravolgimenti della cassazione)

    Cass. Civ. , Sez. II, sentenza del 14 gennaio 2009, n. 747
    In materia di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., n. 2, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca, per cui la deliberazione assembleare che modifichi detti criteri e' inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c..
    Secondo la S.C. tale orientamento, invocato dai ricorrenti in via principale, trova applicazione solo nel caso l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge; sempre secondo questa S.C., invece, le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi.
    ----------------------------------------------------------

    l'altra questione che forse c'è nella domanda iniziale, è con quale maggiornanza cambio la tabella millesimale visto che "
    i proprietari del piano terreno hanno due resede ciascuno di proprietà esclusiva e in uno di questi una piccola costruzione adibita a lavanderia" ?

    La Cassazione ha sbloccato il nodo delle tabelle millesimali. Erano considerate impossibili da cambiare, perché occorreva l'unanimità e, dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era chiaro che nulla poteva mutare. C'era chi si rivolgeva al giudice per segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni che non pagavano spese millesimali ma la procedura era lunga e costosa.


    Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010, hanno ribaltato questa prassi. Perché di consuetudine giurisprudenziale si tratta e non di legge. Il collegio ha chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».

    La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un «negozio di accertamento» del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.

    Le sezioni unite evidenziano poi come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

    Viene poi affrontata la questione, sancita dall'articolo 68 delle disposizioni per la attuazione: le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che può essere approvato a maggioranza. Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda la unanimità. La Corte si spinge più in là: neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche già esposte. Accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.

    La sentenza rappresenta una vera e propria liberazione per quei condomini che per decenni hanno dovuto subire l'ingiustizia di pagare le spese anche per chi aveva ampliato o trasformato la propria unità immobiliare. Ma alcune domande le suscita.

    Anzitutto, la normativa sulla redazione delle tabelle millesimali non prevede soltanto espressioni matematiche ma anche valutazioni, sia pure frutto di esperienza e di professionalità. Inoltre, oggi la normativa appare alquanto lacunosa, tanto da essere integrata riferendosi alle circolari 12480/1966 e 2945/1993 del ministero dei Lavori pubblici.

    Sino ad oggi, infatti, l'azione di revisione è stata ammessa unicamente per i cosiddetti errori tecnici, purché non incidano sui cosiddetti coefficienti valutativi. Per esempio, a Milano il coefficiente di valutazione per i negozi era pari a due negli anni Cinquanta e oggi è pari a circa 1,2. Si tratta quindi di elementi che incidono fortemente sui calcoli ma che non rientrano nei limiti dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione.

    Da ultimo, va ricordato che l'amministratore, in assemblea, usa proprio le tabelle millesimali per stabilire le maggioranze. Se vengono cambiate ciò ha un effetto diretto su decisioni che non riguardano le spese ma anche, per esempio, la partecipazione a un contenzioso.


    Chiedo scusa, la sentenza è dell'anno scorso. Perdo i giorni
     
  7. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordo con te soprattutto in riferimento al codice civile e condivido quanto ha scritto Carlos.
    Ritengo che questa sentenza del 2011 possa essere utile sull'argomento sebbene esuli dal quesito iniziale
    L'allegazione delle tabelle millesimali al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti, non potendosi escludere che i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle, possono, ai fini della ripartizione delle spese (di tutte o alcune di esse), accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purché sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge (art. 1123 c.c.) preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle (Cass. 13505/99).
    Del resto, la (pre)esistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validità delle deliberazioni (Cass. 6202/98; 431/90; 5794/83), tanto più se si considera che la necessità del regolamento di condominio e delle annesse tabelle millesimali è obbligatoria (art. 1138 c.c., comma 1) solo per i condomini con più di dieci partecipanti.

    Appare evidente che dalla giurisprudenza della Suprema Corte in precedenza citata si può trarre il principio della non necessaria correlazione tra regolamento e tabelle nel senso che se, da un lato, è necessario, in caso di formazione del regolamento condominiale, che vengano anche predisposte le tabelle relative alla ripartizione delle spese condominiali, dall'altro è possibile che vengano formate convenzionalmente le tabelle anche se il regolamento condominiale non sia stato predisposto.

    Nel calcolo delle tabelle millesimali deve rientrare anche il giardino privato infatti ai sensi della sentenza 16.644 del 27 luglio 2007 la Cassazione ha stabilito che, rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali, anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini. Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell'immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale.
    (Resta evidente che anche le imprese edili costruttrici del fabbricato, al momento della redazione delle tabelle, dovrebbero tener conto di tale principio al fine di una spartizione equa.)

    La deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che é nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali.
    A favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall' assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

    Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c., comma 2, (NDR: 1136 c.c., comma 2)
     
  8. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Tornando al quesito, io chiederei all'amministratore di effettuare una nuova assemblea condominiale con all'ordine del giorno: revisione delle tabelle millesimali
    Per correttezza andrebbero considerate tutte le tabelle di voce quindi ad esempio con il calcolo vanno considerate le scale appartamenti tenuto conto delle altezze. Questo valore tornerà utile un domani in caso di manutenzione del vano scale ma anche per il computo ripartizione spese condominiali ascensore (se presente) e manutenzione "revisione" annuale dello stesso
    Il Codice civile definisce le modalità in cui si deve indire un assemblea evitando vizi formali

    Per chi lo può ritenere utile segnalo quanto segue :fiore:

    Tabelle millesimate errate:il condominio si rifà con l'azione d'indebito arricchimento

    La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011 ha specificato che nel caso in cui le tabelle millesimali sono vecchie e non più attendibili, chi ha approfittato dell'errore può essere, chiamato a pagare la differenza sul passato. In questo caso il condominio, per ottenere il pagamento delle quote arretrate, deve promuovere l’azione d’indebito arricchimento nei confronti del condomino che ha usufruito di tale vantaggio. Ed è inutile, per quest’ultimo sostenere l'impraticabilità dell'azione di cui all'articolo 2041 c.c. promossa dall'amministratore:non c'è difatti una causa tale da giustificare l'arricchimento del proprietario che non ha pagato la sua parte a spese di tutti gli altri proprietari.
     
  9. miroba

    miroba Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    salve a tutti ecco il mio problema:
    nel condominio dei miei suoceri sono state fatte le nuove tabelle 1000 , addirittura sei, tabelle per tutto. il bello che il vecchio amm.re (il mese scorso cambiato), ha diviso alcune spese come x gli anni passati in parti uguali. alla luce delle nuove tabelle 1000 e del nuovo amm.re posso richiedere che non venga più diviso niente in parti uguale ma tutto venga diviso secondo le tabelle?
    grazie e ciao michele
     

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