Ciao a tutti, sono un nuovo utente, vi seguo già da diverso tempo poiché trovo molto utile il forum.
Come si evince dal titolo del post, io e la mia compagna avremmo intenzione di acquistare una villetta da privato – ci piace davvero tanto - e di dividerla in 2 unità, tenendoci noi la parte più grande e rivendendo successivamente la porzione più piccola. L'immobile si presta benissimo a questa operazione sia per dimensioni che per caratteristiche architettoniche, difatti lo stesso risulta fisicamente già diviso poiché ha accessi indipendenti rispettivamente a nord e a sud con relativo carrabile in entrambi gli ingressi. Malgrado ciò nutriamo alcune perplessità relativamente ad alcuni aspetti che qui di seguito di vi espongo; 1) questione mutuo ipotecario, 2) questione plusvalenza, 3) questione benefici prima casa.
1)questione mutuo ipotecario . Premetto che per effettuare tale operazione dovrei chiedere circa il 60% di mutuo rispetto al valore di acquisto dell'intero immobile,pertanto onde svincolare la nuova particella da ipoteche che mi precluderebbero appunto la vendita dello stesso, che cosa mi converrebbe fare ?
La mia idea era la seguente; dato che l'ipoteca è indivisibile, ritenevo opportuno far espletare le operazioni di frazionamento al proprietario prima dell'atto definitivo - magari inserendo tale circostanza quale condizione sospensiva del negozio - ed una volta conclusa la divisione acquisterei 2 immobili, di cui la porzione maggiore tramite mutuo poiché attribuirei a quest'ultima valore decisamente superiore , mentre l'altra esclusivamente in contanti. Relativamente a quest'ultima circostanza ho il timore tanto di incorrere in impugnazioni da parte di legittimari, i quali potrebbero sostenere che l'acquisto della porzione minore celerebbe donazione indiretta, quanto accertamenti da parte del fisco che potrebbe contestare, relativamente alla medesima unità, l'acquisto ad un prezzo più basso rispetto al mercato. Delucidazione o consigli al riguardo??
2)Questione plusvalenza Dando per buona questa strada una volta conclusi gli acquisti di entrambi gli immobili, qualora trovassi l'acquirente della particella più piccola nel giro di 1 o 2 anni, onde evitare di pagare plusvalenze - che di fatto non ci sarebbero visto che l'immobile principale sarebbe pagato più del suo valore di mercato , compensando quindi l'acquisto della porzione da alienare concluso ad un prezzo più basso - dovrei eleggere quale mia residenza l'appartamento destinato alla vendita per almeno il 50% di tempo più 1 giorno intercorso tra l'acquisto e la vendita. Corretto?,sarei obbligato ad acquistare altro immobile, non mi è chiaro questo punto?
3)relativamente alla questione benefici prima casa potrei intestare un immobile a me stesso ed un altro alla mia compagna, qualora vendessi la casa più piccola prima di 5 anni dovrei corrispondere al fisco la somma pari alla differenza tra imposta di registro al 2% ed imposta di registro ordinaria ??? c'è altro?
Attendo consigli dai più esperti, per favore critiche sulle modalità non sulla opportunità dell'operazione.
grazie
Come si evince dal titolo del post, io e la mia compagna avremmo intenzione di acquistare una villetta da privato – ci piace davvero tanto - e di dividerla in 2 unità, tenendoci noi la parte più grande e rivendendo successivamente la porzione più piccola. L'immobile si presta benissimo a questa operazione sia per dimensioni che per caratteristiche architettoniche, difatti lo stesso risulta fisicamente già diviso poiché ha accessi indipendenti rispettivamente a nord e a sud con relativo carrabile in entrambi gli ingressi. Malgrado ciò nutriamo alcune perplessità relativamente ad alcuni aspetti che qui di seguito di vi espongo; 1) questione mutuo ipotecario, 2) questione plusvalenza, 3) questione benefici prima casa.
1)questione mutuo ipotecario . Premetto che per effettuare tale operazione dovrei chiedere circa il 60% di mutuo rispetto al valore di acquisto dell'intero immobile,pertanto onde svincolare la nuova particella da ipoteche che mi precluderebbero appunto la vendita dello stesso, che cosa mi converrebbe fare ?
La mia idea era la seguente; dato che l'ipoteca è indivisibile, ritenevo opportuno far espletare le operazioni di frazionamento al proprietario prima dell'atto definitivo - magari inserendo tale circostanza quale condizione sospensiva del negozio - ed una volta conclusa la divisione acquisterei 2 immobili, di cui la porzione maggiore tramite mutuo poiché attribuirei a quest'ultima valore decisamente superiore , mentre l'altra esclusivamente in contanti. Relativamente a quest'ultima circostanza ho il timore tanto di incorrere in impugnazioni da parte di legittimari, i quali potrebbero sostenere che l'acquisto della porzione minore celerebbe donazione indiretta, quanto accertamenti da parte del fisco che potrebbe contestare, relativamente alla medesima unità, l'acquisto ad un prezzo più basso rispetto al mercato. Delucidazione o consigli al riguardo??
2)Questione plusvalenza Dando per buona questa strada una volta conclusi gli acquisti di entrambi gli immobili, qualora trovassi l'acquirente della particella più piccola nel giro di 1 o 2 anni, onde evitare di pagare plusvalenze - che di fatto non ci sarebbero visto che l'immobile principale sarebbe pagato più del suo valore di mercato , compensando quindi l'acquisto della porzione da alienare concluso ad un prezzo più basso - dovrei eleggere quale mia residenza l'appartamento destinato alla vendita per almeno il 50% di tempo più 1 giorno intercorso tra l'acquisto e la vendita. Corretto?,sarei obbligato ad acquistare altro immobile, non mi è chiaro questo punto?
3)relativamente alla questione benefici prima casa potrei intestare un immobile a me stesso ed un altro alla mia compagna, qualora vendessi la casa più piccola prima di 5 anni dovrei corrispondere al fisco la somma pari alla differenza tra imposta di registro al 2% ed imposta di registro ordinaria ??? c'è altro?
Attendo consigli dai più esperti, per favore critiche sulle modalità non sulla opportunità dell'operazione.
grazie
