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  1. FilippoSe

    FilippoSe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    dovrei provvedere alla modifica di un contratto di locazione commerciale che prevede l'aumento del canone di locazione.
    La variazione non è a scadenza annuale ma è in corso d'anno, quindi devo versare il "conguaglio" dell'imposta di registro.
    Devo registrare la scrittura privata che prevede la modifica in aumento del canone? Come pago l'imposta di registro sulla variazione? Devo farlo con RLI (programma scaricato su pc) o basta un F24 da internet banking? Ho più di 10 immobili...
    Grazie a tutti!
     
  2. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Buongiorno @FilippoSe, per legge non potrebbe esserci un aumento del canone di locazione inizialmente determinato nel contratto, se non esplicitamente concordato scritto ( nel contratto), per obblighi che il conduttore possa assumersi nel corso dello stesso, per esempio una ristrutturazione o ripristino di qualche impiato ecc.... oppure per eventuali variazioni del potere di acquisto dell' euro ed in questo caso il parametro concesso potrà essere solo del 75% dell'ISTAT.
    Voi come avete concordato l'aumento?
     
  3. FilippoSe

    FilippoSe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie @Irene1 per la rapida risposta. Diciamo che proprietario e conduttore sono 2 società molto "vicine" (una è l'immobiliare della società conduttrice e hanno gli stessi soci e rappresentante legale). L'aumento potrebbe essere giustificato visto che il proprietario sta pagando una pesante ristrutturazione e ampliamento dei capannoni affittati per favorire un nuovo progetto commerciale dell'inquilino.
    Per l'aumento abbiamo fatto una scrittura privata che modifica l'articolo del contratto originale riguardante il canone di locazione, stabilendo un nuovo corrispettivo. Sinceramente quando ho preso in carico il fascicolo ho trovato un altro aumento di canone fatto in questo modo (scrittura privata non registrata e F24 dell'imposta di registro pagata a conguaglio). Ora il tutto si complica poiché ho l'obbligo di usare RLI avendo più di 10 immobili...
     
  4. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ok, quindi essendo una scrittura priva va registrata per ufficio, F23 con il pagamento dell'imposta pari a 67,00 euro, le marche da bollo con la data antecedente o quella di stipula, diversamente paghi la sanzione ( e qui non mi espirmo in quanto ogni ufficio delle entrate dice la sua) due copie della scrittura, delega per la registrazione della scrittura privata ed è fatta.
    Per il pagamento dell'imposta di registro all'1% io non l'ho mai fatto, non avendo mai aumentato un canone, cmq lo applicherei solo quando il contratto è in scadenza annuale, ma potrei sbagliarmi:confuso:, prova cmq prima a sentire un impegato dell'ufficio delle entrate dove andrai a registrare il contratto, vedrai che ti sapranno calcolare le imposte e conguagli in modo preciso, così non sbagli e magari ci dai anche qualche novità in merito.

    Buon lavoro
    Irene1[DOUBLEPOST=1413214845,1413214677][/DOUBLEPOST]......dimenticavo; compilazione RLI cartace......:innocente:
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... nel senso che trattandosi di registrazione di scrittura privata, non rientra tra quegli adempimenti previsti dal RLI, su cui come titolare di più di 10 u.i. saresti obbligato ad utilizzare il canale telematico.

    Considerato che locatore e conduttore sono due società "vicine", non sarebbe più semplice e certo fare la risoluzione del primo contratto e stipula di un nuovo con cambio di canone ed oggetto della locazione (che mi pare interesserà un immobile di diverse caratteristiche, anche catastali?
     
  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Il quesito proposto (“E’ consentito aumentare il canone di locazione commerciale in corso di rapporto?”) è interessante. Sul versante tributario gli uffici delle Entrate, in genere, accettano la registrazione di modifiche del canone di locazione: in caso di riduzione del canone nulla ora è più dovuto, ma in caso di aumento, in corso di rapporto, l’imposta di registro è sempre dovuta: andrà portata in registrazione la scrittura privata bollata con il modello 69 e pagata la differenza dell’imposta, con un minimo di 67 euro, in quanto trattasi di imposta "complementare" di registro e non di imposta "principale" (secondo orientamento prevalente in Agenzia). Sotto il profilo civilistico, il discorso, invce, cambia. E di molto. Sul tema si segnalano oscillanti orientamenti giurisprudenziali che si giustificano per la difficoltà di interpretare attendibilmente un residuo normativo di oltre trent’anni fa: mi riferisco all’art. 79 della legge sul c.d. equo canone.

    Detto articolo, come noto, è rimasto ancora in piedi (l’art. 14, co. 4 dell’ultima legge di riforma, al calare del 1998, ha abrogato, in modo singolare, solamente la sua applicazione ai contratti con destinazione abitativa): “E’ nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge” (comma 1). “Il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna ell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge” (comma 2).

    L’iniziale tesi permissiva di una parte della giurisprudenza, che riteneva che le convenzioni, stipulate in corso di rapporto commerciale, che prevedevano aumenti del canone rispetto a quello iniziale, non dovessero essere affette da nullità (Cass. n°11402/1993), è stata in seguito contestata dalla giurisprudenza e dottrina prevalente.

    Se l’aumento in questione non è stato previsto strutturalmente a contratto (c.d. canone scalettato) con solide motivazioni giustificative, ciò che può essere lecito, ove tale pattuizione venga stipulata con il contratto originario, ossia in sede di stipula di un contratto ad uso diverso dall’abitazione, diviene illecito (e, quindi, nullo), se pattuito nel corso del rapporto: una volta che la misura del canone è stato stabilita, non può subire variazioni in aumento (solo la diminuizione del canone è consentita, in quanto patto più favorevole per l’inquilino ovvero la stipulazione di un nuovo contratto di locazione con relativo nuovo canone) per contrasto con l’art. 32, co. 2 della legge sull’equo canone (il canone di locazione non può subire variazioni in aumento se non nella misura del 75% dell’ISTAT, salvo il caso in cui la durata della locazione sia superiore a sei anni (100% ISTAT).

    La Suprema Corte (a partire da Cass. n°10286/2001) ha focalizzato la sua attenzione sul secondo comma dell’art. 79, concludendo che “se il diritto in esame può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile, non è sostenibile che di esso possa disporre il conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti,: la validità di una rinuncia espressa o tacita del conduttore ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, appare infatti inconciliabile con la facoltà, attribuita al conduttore, di ripeterele somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge”” entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.

    Tale orientamento restrittivo è stato confermato da altre successive decisioni della Cassazione, tanto da far ritenere ormai consolidato l’indirizzo per cui il canone inizialmente convenuto non sarebbe suscettibile di aumenti in corso di locazione, salvo l’aggiornamento ISTAT.

    Tutto chiarito, direte voi. Niente affatto. Due anni fa la Cassazione (n°17322) è intervenuta a contrastare l’indirizzo maggioritario, sparigliando di nuovo le carte con una interessantissima pronuncia su un contratto soggetto ad equo canone (quindi determinato non liberamente, ma per legge!): “La nullità dei patti contrari alle disposizioni imperative della legge n. 392 del 1978, sanzionata dall’art. 79 della stessa legge, si riferisce alle soli convenzioni tendenti ad escludere preventivamente i diritti del conduttore e non anche alla disposizione di tali diritti effettuata in corso di rapporto”, sull’onda di precedenti sentenze favorevoli, qualora si versi in ipotesi di transazioni volontarie, ossia quelle pattuizioni, in deroga a disposizioni imperative, che, se pure stipulate nel corso del rapporto, hanno carattere transattivo, ossia prevedono reciproci vantaggi conseguiti da entrambe le parti, come sembrerebbe di capire nel caso di specie: i vantaggi conseguiti dal locatore (aumento del canone di locazione) – ancorché in contrasto con le disposizioni di legge – in quanto giustificati da corrispondenti vantaggi a favore del conduttore (ampliamento del capannone e conseguente sviluppo della sua attività commerciale), divengono leciti, e la transazione raggiunta (altrimenti nulla), valida (Cass. n°11947/2010).

    Come si vede, il percorso interpretativo è tutt’altro che semplice per la mancanza di una regola precisa e chiara, e ciò giustifica la varietà delle decisioni sul punto ed il non univoco orientamento dei giudici.

    Pertanto nell’insicurezza della regola (unica regola sicura in Italia :sorrisone:), un atteggiamento prudenziale consiglierebbe di chiudere consensualmente il rapporto in essere e di stipulare un nuovo contratto, con relativo nuovo canone.
     
    Ultima modifica: 15 Ottobre 2014
    A CheCasa!, Bastimento e Damiameda piace questo elemento.
  7. FilippoSe

    FilippoSe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte. Ho avuto conferma anche dal ns. commercialista.
    Le modifiche in aumento vanno registrate in ufficio (F23, bolli+€67, imposta di registro, delega e RLI cartaceo).
    Solo una cosa, se volessi pagare tutto con F24 da internet banking (anche perché non ho marche da bollo precedenti data modifica) che codice uso in F24 che sostituisce il 109T dell'F23?


     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    I bolli andrebbero applicati alla scrittura privata, non so quindi se siano sostituibili con un F24: (anche se in furturo sarà una possibilità per alcuni soggetti).

    Quanto all'imposta di registro in alternativa allo F23 che si può fare solo in banca, puoi usare il F24 Elide: e forse si possono versare anche i bolli.

    Le modalità di compilazione sono descritte nella Risoluzione 14 del 24 gen 2014.

    salvo errori, cod tributi sarebbero i seguenti:

    1505 Imposta di bollo
    1500 Imp R. prima registrazione
     

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