Mutuo per acquisto 50% di immobile con donazione

[frankiep]

Buongiorno a tutti!
Vi spiego un attimo la mia situazione per cui chiedo i vostri consigli.
Mio suocero possiede un immobile che presenta 2 unità immobiliari al piano terra ed una al primo piano. Il valore dell'appartamento più grande al primo piano (con annesso lastrico solare) è stato valutato esattamente il doppio di ognuno di quelli al piano terra.
Mio suocero ha 3 figli, a 2 figli andranno in donazione le due unità immobiliare al piano terra mentre alla terza figlia (la mia futura moglie) andrà in donazione il 50% dell'appartamento al primo piano. L'altro 50% sarà venduto a me da mio suocero. Quindi le quote delle donazioni saranno tutte uguali e non ci saranno conguagli negli atti di donazione.
Il valore dell'appartamento è 150k €, l'atto di vendita del mio 50% sarà 75k € ed ho necessità di richiedere il mutuo per l'intera cifra. Per la ristrutturazione invece ho la disponibilità dei fondi.

Secondo voi è un operazione fattibile da punto di vista bancario?
Il notaio mi parlava di una polizza fidejussoria che le banche fanno in questi casi di donazione...comincerò in questi giorni ad andare per banche, ci sono consigli che potrebbero aiutarmi? Quali banche concedono mutui in questi casi?

Aggiungo che le donazioni non sono ancora state fatte, faremo tutto assieme qualora la vendita del mio 50% vada a buon fine.

grazie.

 

[frankiep]

per quanto riguarda invece l'aspetto economico. la busta paga è di 1400 netti/mese e con 75k € per 20 anni non dovrei avere una rata più alta di € 400/mese.
per la banca c'è la garanzia dell'ipoteca sull'intero appartamento

 

[Utente Cancellato 72152]

La donazione compromette fortemente la commerciabilità dell'immobile per quanto riguarda eventuali atti transattivi futuri.

In particolare, le banche sono assai poco propense a concedere mutui su immobili provenienti da donazione, in quanto:

- La donazione è revocabile per ingratitudine / irriconoscenza;
- Il consolidamento della donazione avviene: vent'anni dalla data del rogito di donazione se il donante è ancora in vita, oppure dieci anni dalla data del decesso del donante. Nell'attesa di questi 10 anni o 20 anni, le banche molto difficilmente concedono mutui.

Di recente sono spuntate assicurazioni volte proprio a tutelare l'acquirente in fase di acquisto di immobili provenienti da donazione.

Consiglio, in luogo delle donazioni, di effettuare altrettante compravendite a valore di mercato. Vi restituirete i soldi con calma, forti del fatto che siete tutti in buoni rapporti (voglio sperare).

La donazione apre uno spiraglio anche alla questione dei "legittimari pretermessi", sinistre figure che avrebbero avuto diritto alla loro quota di donazione, ma che sono state "bypassate" donando a qualcuno altro anziché - quota parte - anche a loro.

Altra questione ancora più angosciante è lo spuntare di figli di cui non si era a conoscenza, anch'essi legittimari (pretermessi se bypassati in fase di donazione).

Con le compravendite a valore di mercato si evitano le problematiche legate alle donazioni, che in sintesi sono: quasi azzeramento della commerciabilità dell'immobile per minimo 10 anni, possibilità di ricorso da parte dei legittimari pretermessi entro 10 anni dalla data della donazione, possibilità che spuntino parenti di cui si ignorava l'esistenza, e che avevano diritto a una quota della donazione.

La compravendita a valore di mercato è un atto libero e chiunque, padre o madre di famiglia, può vendere tutto a uno solo dei suoi figli ignorando gli altri: la questione è rimandata dopo il decesso del padre o madre di famiglia, perché in vita essi possono disporre dei loro beni come meglio credono senza che nessuno possa rivendicare diritti. Post mortem dei genitori venditori che hanno preferito un figlio ignorando gli altri, chi aveva diritto a una quota potrà esercitare opportuna azione rivendicatoria.

 

[frankiep]

come scritto nel post, le quote di donazione sono tutte uguali quindi è evitato il rischio che ci possano essere future rivendicazioni.
Le vendite non si possono fare perché necessitano di movimenti di capitali che gli altri figli non sono nelle condizioni di poter fare. A meno che successivamente alle vendite vengano fatte altrettanti atti di donazioni monetarie che annullino quanto dovuto dai figli al padre (ma non so se ciò è fattibile e/o conveniente)

La non rivendibilità del bene non è un problema che ci riguarda al momento e nemmeno per i prossimi 10 anni.

 

[Utente Cancellato 72152]

Per quanto riguarda il fatto che la banca ti conceda il mutuo, le banche sono "animali" assai strani. Nel 1999 mi hanno consentito l'accollo di un mutuo di 150.000.000 di vecchie lire senza battere ciglio, poi nel 2009 quando avevo una casa pagata, e due box pagati, con relative ipoteche cancellate, e un reddito a tempo indeterminato, non si decidevano a prestarmi 32.000 Euro per comperarmi un box in posizione strategica che mi serviva assolutamente (adiacenza metro a Roma).
Una zia deceduta sbloccò la situazione facendomi ereditare i soldi che mi servivano, ma se aspettavo la banca di credito cooperativo di Roma, stavo ancora a mandare (come ho fatto per 6 mesi consecutivi senza che emettessero la delibera) copia della busta paga aspettando inutilmente i loro comodi. Con quale soddisfazione ho mandato comunicazione spiegando che non mi servivano più i loro soldi!!

la busta paga è di 1400 netti/mese e con 75k € per 20 anni non dovrei avere una rata più alta di € 400/mese.

E' uno stipendio medio alto, non dovresti avere difficoltà, ma ti ripeto, le banche sono strane. Non mi attiverei col notaio senza avere i soldi necessari.
Comincia a chiedere a diverse banche, ma se ti dicono tutte che vogliono vedere un compromesso per iniziare l'istruttoria, la musica è la stessa che hanno suonato a me, rischi di attendere per nulla. E non ti auguro la morte di nessuno per sbloccare la situazione!

 

[Utente Cancellato 72152]

In sintesi la mia esperienza con la banca è stata assolutamente negativa, pur soddisfacendo parametri minimi richiesti, pur avendo immobili da prestare come garanzia, pur avendo un reddito "ante Renzi" a tempo indeterminato, mi hanno tenuto sulla corda per 6 mesi, quando finalmente ho potuto mandarli a quel paese come meritavano.
Probabilmente il loro obiettivo era farmi arrivare il giorno prima del rogito senza soldi, al che avrei dovuto chiedere un prestito con tassi d'interesse molto più elevati di un mutuo fondiario. Il mio compromesso prevedeva che il bonifico a saldo andava fatto ALMENO 2 GIORNI PRIMA DEL ROGITO, odi bene!!