Nel settore delle valutazioni immobiliari, l'agente immobiliare e il geometra pari sono?

[Carlo Garbuio]

screditare gli IVS (come potrebbe?)

intendo solo precisare che lo "scredito" a cui facevo riferimento, se si rilegge il mio messaggio, non è riferito agli IVS, nessuno lo può fare verso regole condivise da ordini professionali, associazioni di categoria anche di AI ed altri ancora ... ma lo ho recepito (vista la risposta al mio precedente messaggio quotato) contro la mia testimonianza positiva che intendeva confermare, in risposta al quesito iniziale, come l'AI che applica gli IVS può, con i fatti, dimostrare di valere di più di chiunque altro professionista che non lo faccia.

 

[Luciano Passuti]

Luciano, stai commettendo lo stesso errore del perito che critichi:
cosa vuol dire magari?
Sei sicuro o no? Si o no? E' possibile vedere questa perizia?

Come in altre occasioni si critica dimostrando di non conoscere, per questo è indispensabile la formazione e l'aggiornamento professionale continuo.

Mai hai letto in altri interventi come dicono di stimare gli AI?
a naso, a occhio, a orecchio ...
le stime le fanno verbalmente ... fanno medie fra valori catastali e valori OMI ...
così si dimostra di non conoscere l'estimo classico ... eppure l'esame dovrebbero averlo sostenuto ...
quando si chiedono esempi concreti non vengono forniti ...
...
questi sono i "colleghi" che stai "difendendo" con la tua risposta ... e che dovrebbero essere riconosciuti come "valutatori esperti", da inserire in un nuovo "Albo"?
Perché non si sostiene la formazione e l'aggiornamento?
Proviamo ad approfondire i problemi e studiamoli:

il perito CRIF ha fatto la valutazione con gli IVS?
SI, vediamola e comprenderemo l'errore e verificheremo la sua responsabilità ... potrebbe pure risultare che l'AI abbia fornito dati sbagliati ...
NO, non c'è la possibilità di alcuna verifica della perizia, il perito è più soggetto a critica e rischia molto ...

Applicando i valori OMI a che risultati saremmo arrivati?


Prova a dare lo stesso incarico ad un AI e vediamo come si comporta, quale è il valore che ne esce e qual'è il procedimento chiaro e trasparente a supporto di tutte le sue conclusioni ...

Il prezzo di 390.000 non è sufficiente per dimostrare l'errore del perito, potrebbe trattarsi di una colossale fregatura presa dall'acquirente (mal consigliato da un AI ... poco professionale?), oppure l'acquirente era disposto a pagare quel prezzo per motivi suoi ...

E pure io ti porto un esempio concreto:
Perito ha effettuato una perizia con gli IVS, valore 200.000, Prezzo di vendita 250.000
Non c'è stato nessun errore, la perizia è stata verificata ed era corretta.
L'acquirente ha pagato 50.000 in più perchè quell'immobile risolveva problemi che altri immobili non erano in grado di soddisfare. Si trattava di un immobile in campagna, isolato, che l'acquirente ha acquistato ad un prezzo più alto perchè doveva tenerci dei cavalli e qui non arrecavano problemi ai vicini.

Cerchiamo di capire, comprendere, studiare prima di criticare ed emettere, come in altre occasioni, sentenze senza appello "Ma lasciamo perdere" su cose che si dimostra di non conoscere e che si criticano perchè comportano fatica, impegno, tempo nella loro applicazione.

Perchè alla mia testimonianza che un AI "mediatore immobiliare che conosce alla perfezione gli IVS vale, come perito estimatore, più di un architetto che, invece, li ignora" rispondi così?
Perchè non mi credi e mi screditi in questa maniera pubblicamente?

Caro Carlo, l' Agenti Immobiliari che ha intermediato la vendita della villetta venduta a 390.ooo e stimata dal perito della banca 217.000 euro sono io e non ritengo di aver intermediato un affare "truffaldino"anzi, ho venduta pure la villetta di fianco allo stesso prezzo ed entrambi gli acquirenti sono "contentissimi". Ti posso assicurare, ne avessi ancora di villette a 390.000 !!!!
Non sono solo critico verso questi PERITI , sono proprio inc.......to. ( stimano 217.000 € cio' che vale 390.000 € ,ma lasciamo perdere !!!!!!!!!!!!
Certo che sono favorevole alla formazione, ecc. ecc., ma sono fermamente convinto che e' piu' competente a determinare ilo prezzo medio di mercato ( anche a vista !!) un Agenti Immobiliari, anche non diplomato, che questi c.d. periti benevisi dalle banche .
E la Banca d'Italia ha escluso gli Agenti Immobiliari dalle valutazioni !!!!!
IVS o non IVS io mi ritengo piu' competente di loro a valutare il prezzo medio di mercato. Se poi viene richiesta una perizia redatta con dei parametri estimativi per un "guidizio di stima " be' allora dovrei rispolverare i libri di estimo scolastico.

 

[Carlo Garbuio]

Caro Carlo, l' Agenti Immobiliari che ha intermediato la vendita della villetta venduta a 390.ooo e stimata dal perito della banca 217.000 euro sono io e non ritengo di aver intermediato un affare "truffaldino"anzi, ho venduta pure la villetta di fianco allo stesso prezzo ed entrambi gli acquirenti sono "contentissimi". Ti posso assicurare, ne avessi ancora di villette a 390.000 !!!!

Caro Luiciano, la tua risposta è parziale, incompleta ed in alcuni punti fuori tema.
A me non interessa dimostrare di aver ragione ma cercare di capire, approfondire, conoscere, studiare ... pur condividendo molte delle tue affermazioni ritengo che la formazione, l'aggiornamento, l'uso di strumenti altamente professionali ... rappresenti un'occasione di qualificazione professionale per l'AI che ha la possibilità di dimostrare con i fatti la propria competenza.

Non sono solo critico verso questi PERITI , sono proprio inc.......to. ( stimano 217.000 € cio' che vale 390.000 € ,ma lasciamo perdere !!!!!!!!!!!!

Condivido, ma perchè allora non sostieni la testimonianza dell'AI che afferma che con gli IVS può dimostrare di valere più degli altri professionisti?

e' piu' competente a determinare ilo prezzo medio di mercato ( anche a vista !!) un Agenti Immobiliari, anche non diplomato, che questi c.d. periti benevisi dalle banche .
E la Banca d'Italia ha escluso gli Agenti Immobiliari dalle valutazioni !!!!!

Finché si continuerà su questa linea non ci sono prospettive, aspettative per migliorare:
le stime a vista non possono garantire niente e nessuno, tanto meno le banche a cui il bene serve come garanzia ... continueremo ad essere visti come discreti venditori, sensali, ma mai come tecnici/professionisti, e per me questo è un peccato.

E poi Luciano, all'Albo dei Valutatori Esperti faresti aderire il perito che fa stime a vista?
L'esperienza è fondamentale ed indispensabile per dominare gli strumenti che usiamo: la macchina mi permette di andare, anche in sicurezza, a 200 Km/h ma all'imbocco della curva devo essere io a rallentare altrimenti mi schianto!

IVS o non IVS io mi ritengo piu' competente di loro a valutare il prezzo medio di mercato.

Tu ti ritieni meglio di loro, loro si ritengono meglio di tutti, loro fanno le perizie per le banche, gli AI no ...
ci siamo mai chiesti PERCHE' e soprattutto COME possiamo migliorare?

Se poi viene richiesta una perizia redatta con dei parametri estimativi per un "guidizio di stima " be' allora dovrei rispolverare i libri di estimo scolastico.

Prima bisogna iniziare a condividere il linguaggio e le regole, altrimenti arriveremo sempre a risultati diversi

ciao

 

[mata]

Innanzitutto i ruoli Camerali di cui parla sono stati istituiti con D.M. 29/12/1979: nelle "attività varie", consentono soltanto "funzioni di carattere pratico". Infatti, il comma 3 della normativa citata recita: "in nessun caso i consigli possono formare ruoli per attività professionali per le quali sussistano albi regolati da apposite disposizioni". Come vede, tali ruoli per "valutatori immobiliari" sono palesemente infondati ed in contrasto con la norma di Legge.

Un Agenti Immobiliari iscritto da almeno 3 anni all'ex Ruolo Camerale puo' chiedere di essere iscritto per titoli al Ruolo Periti ed Esperti della CCIAA di residenza, ma sara' iscritto nella sub categoria " Stime e Valutazioni".
E' certo che un Agenti Immobiliari a seguito della propria attivita' quotidiana e' piu' competente di altri nella individuazione del giusto prezzo " medio di mercato", in pratica nel piu' certo prezzo di realizzo in quel momento, in quella determinata zona..
Ma purtroppo la Banca d'Italia non ritiene valide le perizie degli Agenti Immobiliari anche se iscritti nel Ruolo Periti ed Esperti.

Aggiunto dopo 5 minuti...

Il punto non sta nel voler essere superiori o meno dei tecnici professionisti, ma nella certezza che un Agenti Immobiliari per la sua attivita' giornaliera e' sicuramente piu' informato di altri.
Una conferma si ha dal fatto che tutti gli Osservatori Immobiliari sono rilevati dagli agenti immobiliari.
Compreso l' OMI delle Agenzie del Territorio ( ex Catasto !!)

I tecnici dell'Agenzia del Territorio sono in prevalenza ingegneri e geometri, cioè tecnici che conoscono le basi dell'estimo. Gli Osservatori Immobiliari -lo conferma lei stesso- sono rilevazioni, cioè campioni dei prezzi corrisposti. Cioè si tratta di rilevare i prezzi corrisposti negli atti per una data zona e un certo tipo di immobile (A/3, A/2, A/7), che porta solo ad indicazioni di larga massima. Cosa ben diversa da una stima.

 

[mata]

Salve, e con quest'altra domanda e risposta, si evince che il ruolo dei mediatori immobiliari, che poi, è appunto ex ruolo camerale, in quanto si ha l'obbligo, ma un ruolo non c'è più, non solo davvero vale poco, infatti da questa risposta, benchè non ci sia il minimo dubbio che ne sappia, più di chi magari, progetta arredamenti e strade, non serve a nulla.
E' solo un potere delle lobbies, e invece di continuare a dire e a modificare leggi per rendere i corsi e l'esame sempre menio accessibili, che vadano a fare verifiche sul campo e da li capire, il professionista o meno.
Tanto è che per questo assurdo, ruolo, che ruolo non è, (ricordiamo ex ruolo camerale), non tengono minimamente, l'esperienza fatta, e non fanno neppure agevolazioni per questo, neppure pensando ad un test di ingresso.
Assurdo, potere legato alle lobbies. Per poi sentirsi dire, che dopo che sono gli agenti immobiliari che danno i dati a camere di commercio e che quindi, se capace di fare il suo mestiere, anche il più semplice, nella zona che tratta, sa meglio di architetti e ingegnieri, il valore di mercato di un immobile, questo neppure vale!
Scusate l'impeto, ma sull'argomento ho una tale rabbia, che mi accendo subito.
Cordiali saluti.
Alla prossima.

Concludo evidenziando due cose: la prima è che non è scritto da nessuna parte che l'AI possa redigere stime, anzi. La norma (L. 39/89) consente che "possano essere affidate perizie e consulenza immobiliare da parte di enti pubblici". E che gli AI possano essere inclusi nell'albo dei CTU dei Tribunali. Quindi non si parla affatto di stime o valutazioni, anzi. Queste operazioni sono riservate ai professionisti tecnici (archh, geomm. ingg., periti agrari, dottori agronomi ecc.), ognuno per il settore di specie. La seconda è che l'art. 18 della L. 57/01 (modifiche alla L. 39/89) statuisce -ancora una volta- che l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali.

 

[Carlo Garbuio]

Come vede, tali ruoli per "valutatori immobiliari" sono palesemente infondati ed in contrasto con la norma di Legge.

eppure anche gli Agenti immobiliari possono iscriversi all'albo dei CTU presso i tribunali quindi ...

I tecnici dell'Agenzia del Territorio sono in prevalenza ingegneri e geometri, cioè tecnici che conoscono le basi dell'estimo

La conoscenza delle basi dell'estimo va dimostrata con l'analisi reale del mercato, è frequentissimo imbattersi in valutazioni fantasiose.
E questi conoscitori delle badi dell'estimo hanno stimato oltremodo gli immobili dati in garanzie alle banche che ora non riescono a recuperare il capitale erogato ... e non è dovuto solo alla crisi del mercato.
Per le quotazioni dell'Agenzia del Territorio riporto testualmente quanto riportato sul sito istituzionale
"L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo. "

Gli Osservatori Immobiliari -lo conferma lei stesso- sono rilevazioni, cioè campioni dei prezzi corrisposti.

qua sono d'accordo

Cioè si tratta di rilevare i prezzi corrisposti negli atti per una data zona e un certo tipo di immobile (A/3, A/2, A/7), che porta solo ad indicazioni di larga massima.

Fosse così si avrebbero tutti i dati puntuali e tutto andrebbe bene, il problema è che, se viene fatto, si utilizza un campione, ma la metodologia di rilevamento è corretta.

Cosa ben diversa da una stima.

Vero, i dati non sono un stima, i dati servono per la stima

 

[Carlo Garbuio]

che gli AI possano essere inclusi nell'albo dei CTU dei Tribunali

io sono CTU presso il tribunale come molti altri colleghi

 

[mata]

eppure anche gli Agenti immobiliari possono iscriversi all'albo dei CTU presso i tribunali quindi ...
Certo che gli Agenti Immobiliari possono iscriversi al Tribunale, ma non per fare le attività che gli sono precluse dalle Leggi che ho citato (per ultima, la 57/2001): poi, il Giudice è sovrano e può incaricare chiunque.
Oltretutto, anche le perizie di cui parla l'art.3, c. 3 della L. 39/89 (non c'è aggiunto "estimative") potranno essere conferite soltanto da Enti Pubblici e non da privati. Comunque è evidente che tale consulenza potrà riguardare solo attività (chessò: ricerche di mercato, di immobili ecc.) non riservate per legge alle categorie professionali (quali sono invece le stime immobiliari).


La conoscenza delle basi dell'estimo va dimostrata con l'analisi reale del mercato, è frequentissimo imbattersi in valutazioni fantasiose.
E questi conoscitori delle badi dell'estimo hanno stimato oltremodo gli immobili dati in garanzie alle banche che ora non riescono a recuperare il capitale erogato ... e non è dovuto solo alla crisi del mercato.
Per le quotazioni dell'Agenzia del Territorio riporto testualmente quanto riportato sul sito istituzionale
"L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo. "




qua sono d'accordo



Fosse così si avrebbero tutti i dati puntuali e tutto andrebbe bene, il problema è che, se viene fatto, si utilizza un campione, ma la metodologia di rilevamento è corretta.



Vero, i dati non sono un stima, i dati servono per la stima

Aggiunto dopo 5 minuti...

io sono CTU presso il tribunale come molti altri colleghi

Infatti lo prevede la Legge -ripeto- che un AI possa iscriversi all'albo dei CTU. La stessa Legge prevede anche che non possa però svolgere attività riservata ai professionisti. L'Agenti Immobiliari potrà quindi svolgere attività non riservate ai professionisti. Le stime sono invece attività riservate (non ce ne sono po tante), in quanto elencate nei vari regolamenti istituivi delle relative figure professionali che ho citato, ed approvate dalle Leggi statali.

 

[Carlo Garbuio]

Infatti lo prevede la Legge -ripeto- che un AI possa iscriversi all'albo dei CTU. La stessa Legge prevede anche che non possa però svolgere attività riservata ai professionisti. L'Agenti Immobiliari potrà quindi svolgere attività non riservate ai professionisti. Le stime sono invece attività riservate (non ce ne sono po tante), in quanto elencate nei vari regolamenti istituivi delle relative figure professionali che ho citato, ed approvate dalle Leggi statali.

Ma il CTU non fa perizie?
E allora è legalmente provato, qualora ce ne fosse stato bisogno, che l'attività di Agente Immobiliare non è incompatibile con quella di valutatore immobiliare...

 

[pensoperme]

Io ritengo che una valutazione , anzi una stima per il valore di mercato sia dominio degli agenti immobiliari (e detto da me...). Ai tecnici lascerei l'esclusiva delle stime a costo di costruzione o di trasformazione. I tecnici in italia hanno fatto danni immani con le loro stime e quelle che hanno fatto benino di solito sono state fatte dal 90% di due diligence (fatta bene spesso) e poi da una telefonata agli agenti immobiliari per sapere i prezzi; poi giù a fare i calcoli a retroazione, sistemando i coefficienti per far tornare i valori come comunciati dai sottovalutati agenti imobiliari (che pure loro, se non hanno la necessaria eesperienza, sono da prendere con le molle). Quindi speriamo che prima possibile ci sia la cultura dei comparabili e dei calcoli fatti in modo che si possa ricostruire la stima senza leggere "principio di ordinarietà" e basta. Attenzione, che ora chi fa stime ne risponde alla grande, molto più di prima.