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  1. coppanto

    coppanto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto buongiorno a voi.
    Eccomi di fronte ad un nuovo non-so-come-fare, spero riusciate a chiarirmi un po' le idee.
    Sono proprietaria di un appartamento locato da 4 anni con contratto regolarmente registrato (con durata 4 +4). Per passare alla cedolare secca ho stipulato, con lo stesso inquilino, un nuovo contratto. Ora per registrarlo, devo prima registrare la risoluzione del contratto precedente o non ce n'è bisogno?
    Grazie già da ora per la vostra attenzione.

















    l
     
  2. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per passare alla cedolare secca non avevi bisogno di fare un nuovo contratto di locazione, bastava una comunicazione tramite raccomandata. Con il nuovo contratto, prima devi risolvere il precedente tramite comunicazione all'agenzia delle entrate.
     
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  3. coppanto

    coppanto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Dormiente, ma la situazione è un po' più complessa. La proprietà l'ho ricevuta in donazione ed il vecchio contratto è a nome del donante che ora non c'è più. Quindi per la risoluzione basterebbe una comunicazione? Per raccomandata? All'agenzia dove era registrato il contratto precedente o ad una qualsiasi? Grazie per la pazienza.
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se in corso occorre il versamento di 67 euro
     
  5. coppanto

    coppanto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi, essendo scaduti solo i 4 anni e non i "+4", il contratto é in corso o no?
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se scaduti i 4 ti conviene leggere il contesto del contratto
     
  7. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per me il vecchio contratto é ancora in essere ed occorre risolverlo perché secondo la legge 431/98, art.2 comma 1, i primi 4 anni si rinnovano in automatico. La risoluzione la devi fare recandoti all'agenzia delle entrate ( dove è stato registrato il contratto) tramite il modello RLI, oppure la fai tramite un intermediario abilitato per via telematica.
     
  8. coppanto

    coppanto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie di questa precisa e chiara spiegazione, Dormiente...:)
     
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  9. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se sono scaduti i primi 4 anni e non è stata presentata proroga non occorre fare nessuna risoluzione e si può registrare un nuovo contratto; per l'ADE è così.
     
    A Rosa1968 e coppanto piace questo messaggio.
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, se le prime 4 annualità sono scadute e non è intervenuta nessuna disdetta entro i termini di legge e siamo già nella successiva annualità ( facente parte cioè dei secondi 4 anni ) il contratto è prorogato di diritto ed è obbligatorio presentare la risoluzione del contratto pagandone i relativi diritti all'A.d.E. Fabrizio ​
     
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  11. coppanto

    coppanto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera...
    cosa intende per disdetta?
     
  12. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non credo sia così; un conto è il rinnovo contrattuale dei 4 anni, altra cosa la proroga all'ADE che automatica non è; se io registro un contratto con durata dal 01/05/2014 al 30/04/2018 e non gli comunico proroghe per loro quel contratto dura 4 anni e basta. Se non ho provveduto alla proroga per l'ADE il contratto è chiuso e non entrano nel merito di chi ha mandato disdetta a chi, e se lo poteva o doveva fare.
     
    Ultima modifica: 2 Maggio 2014
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Una cosa è il valore/durata giuridica del contratto ed un altra la pura incombenza amministrativa del pagamento della registrazione, se il contratto di affitto prevede ( così com'è ) la proroga tacita in mancanza disdetta, il contratto ha valore e continua la sua durata, pertanto in caso di disdetta, risoluzione o altro deve essere presentata la chiusura del contratto e pagata la relativa tassa ( gabella ) all' A.d.E. Fabrizio
     
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  14. coppanto

    coppanto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Preciso che la disdetta al locatario é stata comunicata nei termini di legge (d'altra parte il nuovo contratto é stato stipulato sempre con lo stesso inquilino!). Andava, per caso comunicata anche all'ADE?
     
  15. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Certo, appunto perché distinguiamo le due cose dico per certo che ai fini dell'imposta di registro non va risolto un contratto che al termine dei primi 4 anni non è stato prorogato; se il rapporto tra locatore e conduttore è regolato da un nuovo contratto quello precedente non ha nessuna ragione di essere risolto perché per l'ADE è di fatto finito in quanto non prorogato.
     
    A Sereno piace questo elemento.
  16. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    non sono d'accordo con te Pippo, la legge 431/98 prevede il rinnovo automatico per i primi 4 anni, anche l'aDE si deve adeguare, non è un contratto di 4 anni e basta, i primi 4 si rinnovano di altri 4, successivamente si rinnovano di soli 4 an ni, dopo hai ragione tu, ma i primi 4 no.
    Quanto alla disdetta i primi 4 anni, che Coppanto avrebbe mandato al suo locatario, spero che fosse in accordo con il conduttore.
     
  17. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Dormiente, non discuto i dettami della 431/98 che tu esponi correttamente, dico un'altra cosa senza entrare nel merito del giusto e sbagliato. Se l'ADE al primo anno del secondo quadriennio del contratto ti fa fare la proroga e non un rinnovo annuale significa che per loro la proroga non è tacita ma va manifestata. Al momento della registrazione, anche per contratti 431/98, tu comunichi a loro che stai registrando un contratto che ha durata 4 anni, non 8. Può sembrare, e forse lo è, non corretto ma se, per assurdo ovviamente, tu non proroghi all'inizio del quinto anno e non paghi i rinnovi delle annualità successive fino all'ottavo anno l'ADE non ti verrà a cercare perché per loro il contratto non è stato prorogato e quindi si è chiuso alla fine del quarto anno.
     
  18. coppanto

    coppanto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questo vostro confronto mi è servito a capire cosa dovrò fare lunedì mattina. Ho avuto modo di avere sia illustrazioni pratiche sia logiche,nonché di prassi. Grazie a tutti
     
  19. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao Pippo, ti assicuro che l'Ade sa fare bene i conti e sa benissimo che i primi 4 dovrebbero essere prorogati se non li disdici. Certo che la proroga va manifestata con il pagamento dell'imposta di registro se non è in cedolare secca come il contratto della nostra amica Coppanto altrimenti te la vengono a chiedere. Forse sono i vari uffici che come al solito fanno la differenza.
     
    Ultima modifica: 3 Maggio 2014
  20. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, cito la mia esperienza personale: ho in essere diversi contratti di locazione del tipo 4+4 che, ormai da anni, registro in via telematica e provvedo ai relativi adempimenti successivi. Allo scadere dei primi 4 anni, se anziché compilare il campo "rinnovo" provo a scegliere "annualità successiva" ottengo dal sito la risposta che non è dovuta nessuna imposta. Ergo ha ragione pippo63. Per l'Ade il contratto scade dopo 4 anni ed è il contribuente che deve comunicare eventuali rinnovi o proroghe.
     

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