Offerta "dubbia": la caparra è troppo bassa?

[LucaP80]

Buonasera,
vorrei chiedere un vostro parere su una trattativa di vendita che sto gestendo per un immobile di mia proprietà.
Ho ricevuto un’offerta per una cifra importante (circa 600 mila€), ma ci sono alcune condizioni che mi lasciano un po’ perplesso e vorrei capire se le mie preoccupazioni sono fondate. La caparra confirmatoria proposta (suddivisa tra accettazione e preliminare) è intorno al 10% del prezzo complessivo, e mi chiedevo se secondo voi sia una percentuale adeguata in questi casi o troppo bassa. Inoltre, la data del rogito indicata è piuttosto lontana, tra più di sei mesi, perché l’acquirente dovrà richiedere un mutuo e concludere alcune operazioni preliminari. Nel complesso l’offerta mi sembra un po’ “poco garantita”, considerata la caparra e le tempistiche.
Secondo la vostra esperienza si tratta di una proposta accettabile o le mie preoccupazioni sono fondate? Grazie

 

[francesca63]

La caparra non è altissima, in percentuale, ma nel complesso mi pare una proposta più che valida, soprattutto per l’assenza di condizione sospensiva.
Nulla vieta di provare a chiedere una caparra più sostanziosa.
Ovviamente devi essere certo che il tuo immobile sia regolare .

 

[brina82]

Buonasera,
vorrei chiedere un vostro parere su una trattativa di vendita che sto gestendo per un immobile di mia proprietà.
Ho ricevuto un’offerta per una cifra importante (circa 600 mila€), ma ci sono alcune condizioni che mi lasciano un po’ perplesso e vorrei capire se le mie preoccupazioni sono fondate. La caparra confirmatoria proposta (suddivisa tra accettazione e preliminare) è intorno al 10% del prezzo complessivo, e mi chiedevo se secondo voi sia una percentuale adeguata in questi casi o troppo bassa. Inoltre, la data del rogito indicata è piuttosto lontana, tra più di sei mesi, perché l’acquirente dovrà richiedere un mutuo e concludere alcune operazioni preliminari. Nel complesso l’offerta mi sembra un po’ “poco garantita”, considerata la caparra e le tempistiche.
Secondo la vostra esperienza si tratta di una proposta accettabile o le mie preoccupazioni sono fondate? Grazie

Esempio 1. Hai 10 immobili di questo tipo; hai un conto in banca abbastanza importante.

Esempio 2. Sei un cittadino normale, con un conto in banca abbastanza basso, ma hai ereditato tale immobile da un lontano parente.

Ora, qualora vi fossero problemi legati all'immobile, che tu ignori o che tutto il resto del mondo ignora, tranne un normale notaio, a tal punto che l'affare salti e che dovrai rendere il doppio della caparra, cosa succederebbe?

Nel primo caso non vi sarebbero problemi; nel secondo, sarebbero caxxi amari.

Io sono quello strano di immobilio, quello che vende un immobile a 150k incassando 2k di caparra, non perchè non avrei da rendere 10k nel caso in cui ne incassassi 5k, ma ne ho viste tante, troppe, molte qui sul sito, a tal punto da evitare strani giochi d'azzardo. Poi il resto del mondo continui a fare come ha sempre fatto, ma ho visto gente perdere casa per dover restituire il doppio di una caparra.

 

[Michela_]

La caparra confirmatoria proposta (suddivisa tra accettazione e preliminare) è intorno al 10% del prezzo complessivo, e mi chiedevo se secondo voi sia una percentuale adeguata in questi casi o troppo bassa.

Secondo me è normale, nella media.
Difficilmente troverai chi ti dà di più, a maggior ragione se il rogito non è immediato.

data del rogito indicata è piuttosto lontana, tra più di sei mesi, perché l’acquirente dovrà richiedere un mutuo e concludere alcune operazioni preliminari

Idem, normale. Se ha dei soldi investiti e li svincola prima, ha da perdere. O magari deve incassare anche lui da una vendita , o magari gli aspetta un riconoscimento sul lavoro, piuttosto che incassare da una eredità.

Ma queste condizioni devono andare bene anche a te.

Io sono quello strano di immobilio, quello che vende un immobile a 150k incassando 2k di caparra,

Si, ma se il rogito fosse come in questo caso tra 6 mesi, tu rischi di perdere 6 mesi di tempo e rimanere in mano con soli 2k, perché nel frattempo il tuo proponente ha cambiato idea/trovato di meglio e non procede più con l’acquisto del tuo immobile. Il rischio è che “tanto, ho poco da perdere”. Per entrambi.
Ecco, non è il mio ragionamento. Si dimostra impegno con somme ed importi nella media. Quando di mezzo ci sono i soldi e il rischio di perderli, le persone si impegnano in modo più serio.

 

[brina82]

Si, ma se il rogito fosse come in questo caso tra 6 mesi, tu rischi di perdere 6 mesi di tempo e rimanere in mano con soli 2k, perché nel frattempo il tuo proponente ha cambiato idea/trovato di meglio e non procede più con l’acquisto del tuo immobile. Il rischio è che “tanto, ho poco da perdere”. Per entrambi.
Ecco, non è il mio ragionamento. Si dimostra impegno con somme ed importi nella media. Quando di mezzo ci sono i soldi e il rischio di perderli, le persone si impegnano in modo più serio.

O aspetto, o ne scelgo un altro. Gli strumenti ci sono, c'è anche la possibilità di inserire che se arriva un altro con proposta più vantaggiosa, lui sarebbe tagliato fuori.

Poi ripeto, è il mio punto di vista (diverso dalla massa), ma resto fermo sui miei passi.

Certo che su 600k non ne prendo 2k, ma neppure 60k.

 

[LucaP80]

Esempio 1. Hai 10 immobili di questo tipo; hai un conto in banca abbastanza importante.

Esempio 2. Sei un cittadino normale, con un conto in banca abbastanza basso, ma hai ereditato tale immobile da un lontano parente.

Ora, qualora vi fossero problemi legati all'immobile, che tu ignori o che tutto il resto del mondo ignora, tranne un normale notaio, a tal punto che l'affare salti e che dovrai rendere il doppio della caparra, cosa succederebbe?

Nel primo caso non vi sarebbero problemi; nel secondo, sarebbero caxxi amari.

Io sono quello strano di immobilio, quello che vende un immobile a 150k incassando 2k di caparra, non perchè non avrei da rendere 10k nel caso in cui ne incassassi 5k, ma ne ho viste tante, troppe, molte qui sul sito, a tal punto da evitare strani giochi d'azzardo. Poi il resto del mondo continui a fare come ha sempre fatto, ma ho visto gente perdere casa per dover restituire il doppio di una caparra.

grazie per la risposta e per la diversa prospettiva, rientro, come era probabile, nella seconda casistica. Non avevo pensato al caso da lei esposto, posso chiedere maggiori spiegazioni? in particolare quali problemi legati all'immobile potrebbero costringere a restituire il doppio della caparra? Immagino non irregolarità catastali "facilmente" sanabili..

 

[Michela_]

Poi ripeto, è il mio punto di vista (diverso dalla massa), ma resto fermo sui miei passi.

Liberissimo.
Solo che, in alcuni casi, i venditori hanno necessità di incassare una caparra più consistente perché a loro volta si impiegano nell’acquisto di un altro immobile.
Io sono in trattativa ora per un immobile di 400k. La venditrice ha bisogno di una caparra più alta appunto per acquistare un altro immobile. Non se ne farebbe nulla di 5k o 10k

 

[brina82]

grazie per la risposta e per la diversa prospettiva, rientro, come era probabile, nella seconda casistica. Non avevo pensato al caso da lei esposto, posso chiedere maggiori spiegazioni? in particolare quali problemi legati all'immobile potrebbero costringere a restituire il doppio della caparra? Immagino non irregolarità catastali "facilmente" sanabili..

Dovresti rivolgerti a notaio e tecnico per approfondimenti. Espongo quelli che mi vengono in mente:

- irregolarità urbanistiche/edilizie
- agibilità impossibile da ottenere per qualche vizio
- irregolarità catastali
- provenienza del bene "incerta" (donazione, testamento, ecc.)
- vincoli che implicherebbero invio di nulla osta a qualche ente
- trasformazioni del bene, tipo cambi d'uso, condoni, fatti male o irregolari (che comunque restano nella storia del bene)
- servitù, trascrizioni/iscrizioni non approfondite
- presenza di un prezzo massimo di rivendita da affrancare

Su quest'ultima cosa un mio amico venditore ha avuto grossi problemi ultimamente, rischiando di ridare indietro 15k+15k. Alla fine, grazie ad un legale in gamba, sono riusciti a convincere gli acquirenti a cambiare notaio, ma di notti insonni ne hanno avuto.

Le compravendite sono sempre incasinate e le persone non se ne rendono conto.

Liberissimo.
Solo che, in alcuni casi, i venditori hanno necessità di incassare una caparra più consistente perché a loro volta si impiegano nell’acquisto di un altro immobile.
Io sono in trattativa ora per un immobile di 400k. La venditrice ha bisogno di una caparra più alta appunto per acquistare un altro immobile. Non se ne farebbe nulla di 5k o 10k

Le trattative incasinate e concatenate non sono per me; le sconsiglio e soprattutto le evito.

Le trattative incasinate e concatenate non sono per me; le sconsiglio e soprattutto le evito.

Cioè diciamo che vado a caccia di altri casini e ogni rischio è sempre pesato economicamente (con sconti), ma nei casi normali prediligo le cose fatte in un certo modo.

 

[Michela_]

Le trattative incasinate e concatenate non sono per me; le sconsiglio e soprattutto le evito.

Certo non è questo il caso che la cliente rimanga per strada, ha un altro appoggio se è per quello. Ma concordo con te, bisogna sempre lavorare con criterio.

 

[Stefano Chiarioni]

Non c'è nulla di strano, per una trattativa del genere, 60mila di caparra e 6 mesi per andare a rogito sono condizioni abbastanza comuni