Oneri comunali in compravendita/ fusione prima della vendita

[Max999]

Buonasera, abbiamo parte di cascinale in vendita, formato da 2 unita immobiliari adiacenti separate solo da un muro divisorio ,c'e 'un acquirente interessato (abbiamo gia' firmato una proposta di acquisto tramite agenzia) ma acquistando come prima casa sarebbe suo interesse che prima si facesse una fusione tra le 2 unita', tramite tecnico si consulta il comune anche per verificare le conformità edilizia e urbanistica , che non hanno particolari problemi essendo un ante67; la fusione si può fare, ma salta fuori una commissione comunale per l'agricoltura che informa che c'è un onere da pagare al comune solo per il fatto che sul piano regolatore la cascina è in zona agricola, è nata come agricola e vendendola cambierebbe la sua destinazione a residenziale, così mi è stato spiegato, si parla di max 4000 euro, calcolati all' incirca dal geometra incaricato , (su 20.000 euro lordi di valore di vendita dell' immobile!) io sono sorpreso da tutto cio' e mi pare una esagerazione senza senso, anche perche' l' agenzia incaricata, non ci ha per nulla informato al momento dell' incarico su questo onere , io sapevo che il venditore non aveva tasse o tributi da pagare in compravendita (a parte spese per ape, spese per sanare difformita' urbanistiche e compenso per l'agenzia) , tra l' altro catastalmente l' immobile non ha piu' annotazione di ruralita' .
Inoltre l' acquirente dice di avere p.IVA agricola, ( da quanto ho capito se si vende a un agricolo questo onere non sarebbe piu' dovuto al comune in quanto continua la destinazione agricola dell' immobile), ma lui lo vorrebbe acquistare come civile abitazione e non come immobile agricolo, poiche' potrebbe avere lo stesso problema e onere da pagare se dovesse rivendere . E' fondato, a voi risulta che esista tale onere comunale per quanto vi ho sopra descritto e/o potete fornirmi maggiori info in merito ?
Inoltre chiedo suggerimenti anche sulla eventuale fusione delle due unita' necessaria per il compratore, da fare prima della richiesta del mutuo, quest' ultimo proporrebbe di accollarsene i costi e oneri della fusione (mentre noi l'onere comunale agricolo) , ma come possio tutelarmi essendo fatta la fusione per forza di cose ancora a nome di noi venditori ? una scrittura privata o nel compromesso bastano a tutelarci ?
Grazie per tutte le info e i suggerimenti che vorrete fornire

 

[francesca63]

E' fondato, a voi risulta che esista tale onere comunale per quanto vi ho sopra descritto

E’ possibile, ma evidentemente dipende dal singolo Comune. Difficile rispondere senza avere i dettagli, ma pare corretto quanto ti hanno detto.

Inoltre chiedo suggerimenti anche sulla eventuale fusione delle due unita' necessaria per il compratore, da fare prima della richiesta del mutuo,

Chiedere un mutuo per 20.000 è da pazzi, e non credo nemmeno che le banche lo facciano.
Penso convenga un prestito personale, risparmiando i costi dell’atto di mutuo e relative imposte.
Quindi può comprare anche prima della fusione: basta che dichiari a rogito che provvederà alla fusione stessa entro tre anni, e può avere i benefici prima casa per entrambi gli immobili.

 

[Max999]

Grazie Francesca, quindi è certo, che può comprare anche le due unità separate usufruendo per entrambe delle agevolazioni fiscali impegnandosi a fonderie entro tre anni? Senza dover per forza farlo prima.

 

[francesca63]

Si; il notaio saprà cosa inserire nel rogito per poterlo fare.

 

[Max999]

Mi collego alla prima domanda e chiedo un ulteriore chiarimento, gli oneri di deruralizzazione richiesti dal comune, gravano sul venditore o sul compratore? Esiste una regola fissa?

 

[francesca63]

Sul venditore, se ha promesso in vendita un immobile “normale” ( non rurale).

 

[Max999]

Appurato che il compratore puo' acquistare le due unita' separate senza perdere l'agevolazione fiscale prima casa (impegnandosi a fonderle nell' atto entro x mesi) e quindi senza doverle fondere prima della vendita, puo' essere che cambi qualcosa se viene richiesto un mutuo e questo non valga ? Puo' essere che la banca per concedere il mutuo prima casa richieda una sola unita' ,mentre con due unita' non lo conceda ? O valgono le stesse possibilita' sia che il compratore abbia gia' l' importo necessario o che richieda mutuo ?
grazie ancora per la risposta

 

[francesca63]

Puo' essere che la banca per concedere il mutuo prima casa richieda una sola unita' ,mentre con due unita' non lo conceda ?

Può essere.
Però ripeto, mai sentito di mutui da 20.000 euro.

 

[Max999]

Ok grazie, però io non posso andare a fare i conti in tasca al compratore, volevo solo essere pronto nella trattativa x essere sicuro o meno che la fusione potrebbero farla loro una volta proprietari e senza perdere l'agevolazione prima casa anche chiedendo il mutuo , che la banca insomma non farebbe problemi anche se sono due unità distinte(che verranno fuse dopo l'acquisto entro x tempo)ma di questo non ne siamo sicuri dalla risposta di Francesca 63, qualcunaltro può darmi un consiglio o parere? Il compratore avrebbe proposto di accollarsi loro gli oneri della fusione, però per forza di cose questa sarebbe fatta a nostro nome, e quindi dovremmo noi anticipare tutte le spese, giusto? E poi avere un rimborso successivo come mi potrei tutelare in questa situazione? Secondo voi è fattibile e sarei tutelato o si rischia che una volta affrontate le spese della fusione risulti difficile recuperarle? Anche in presenza di uno scritto?