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Buonasera, scrivo per la prima volta poiché non sono esperto di compravendite immobiliari. con mia moglie coltivatrice diretta abbiamo proposto un'offerta vincolata di acquisto per un bene azienda agricola con terreni ed un frutteto oltre che l'abitazione di mora dell'imprenditore agricolo. Dalla cifra richiesta ci siamo abbassati di un 35% questo dovuto al volerci avvicinare ai valori reali di mercato della zona. Fin dal primo momento l'agente immobiliare ci ha dissuaso dal proporre la nostra proposta vincolata al proprietario, insistendo sulla scarsa volontà di trattare da parte del proprietario. Noi l'abbiamo comunque presentata, insistendo. Oggi siamo stati contattati a distanza di 6 giorni dalla nostra proposta, dall'agenzia, la quale ci ha detto che il proprietario vende soltanto di €5000 rispetto alla sua proposta iniziale .noi da 260000 che ne voleva abbiamo proposto 170000, con l'intento di iniziare una trattativa. premetto che la stima immobiliare di tutto il bene in vendita ammonta a circa 180-€190000.
Ora, un ribasso solo di €5000 sembra una presa in giro. inoltre il tentativo di vendere un bene a quasi il doppio del suo valore di mercato sembra proprio un tentativo dell'agente immobiliare di accaparrarsi il più possibile. siamo paranoici noi ad avere queste sensazioni di trattativa diciamo così gonfiata o è un comportamento naturale dell' agente immobiliare? Siete in grado di suggerirci quali potrebbero essere le mosse dell'agente? Non ha voluto strappare l'assegno vincolato, dicendoci di attendere.
 

CheCasa!

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Buonasera, scrivo per la prima volta poiché non sono esperto di compravendite immobiliari. con mia moglie coltivatrice diretta abbiamo proposto un'offerta vincolata di acquisto per un bene azienda agricola con terreni ed un frutteto oltre che l'abitazione di mora dell'imprenditore agricolo. Dalla cifra richiesta ci siamo abbassati di un 35% questo dovuto al volerci avvicinare ai valori reali di mercato della zona. Fin dal primo momento l'agente immobiliare ci ha dissuaso dal proporre la nostra proposta vincolata al proprietario, insistendo sulla scarsa volontà di trattare da parte del proprietario. Noi l'abbiamo comunque presentata, insistendo. Oggi siamo stati contattati a distanza di 6 giorni dalla nostra proposta, dall'agenzia, la quale ci ha detto che il proprietario vende soltanto di €5000 rispetto alla sua proposta iniziale .noi da 260000 che ne voleva abbiamo proposto 170000, con l'intento di iniziare una trattativa. premetto che la stima immobiliare di tutto il bene in vendita ammonta a circa 180-€190000.
Ora, un ribasso solo di €5000 sembra una presa in giro. inoltre il tentativo di vendere un bene a quasi il doppio del suo valore di mercato sembra proprio un tentativo dell'agente immobiliare di accaparrarsi il più possibile. siamo paranoici noi ad avere queste sensazioni di trattativa diciamo così gonfiata o è un comportamento naturale dell' agente immobiliare? Siete in grado di suggerirci quali potrebbero essere le mosse dell'agente? Non ha voluto strappare l'assegno vincolato, dicendoci di attendere.
Se l'agente immobiliare riuscisse a vendere al prezzo richiesto dal venditore, significherebbe che il prezzo di mercato si avvicinerebbe probabilmente a quello richiesto dal venditore. Voi avreste preso una cantonata e avrebbero ragione proprietario ed agente.

Se l'agente immobiliare usasse presentare immobili con uno scostamento del 30% rispetto al loro reale valore di mercato, difficilmente riuscirebbe a venderne anche uno all'anno, con probabile imminente chiusura dell'agenzia...
 

PyerSilvio

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Buonasera, scrivo per la prima volta poiché non sono esperto di compravendite immobiliari. con mia moglie coltivatrice diretta abbiamo proposto un'offerta vincolata di acquisto per un bene azienda agricola con terreni ed un frutteto oltre che l'abitazione di mora dell'imprenditore agricolo. Dalla cifra richiesta ci siamo abbassati di un 35% questo dovuto al volerci avvicinare ai valori reali di mercato della zona. Fin dal primo momento l'agente immobiliare ci ha dissuaso dal proporre la nostra proposta vincolata al proprietario, insistendo sulla scarsa volontà di trattare da parte del proprietario. Noi l'abbiamo comunque presentata, insistendo. Oggi siamo stati contattati a distanza di 6 giorni dalla nostra proposta, dall'agenzia, la quale ci ha detto che il proprietario vende soltanto di €5000 rispetto alla sua proposta iniziale .noi da 260000 che ne voleva abbiamo proposto 170000, con l'intento di iniziare una trattativa. premetto che la stima immobiliare di tutto il bene in vendita ammonta a circa 180-€190000.
Ora, un ribasso solo di €5000 sembra una presa in giro. inoltre il tentativo di vendere un bene a quasi il doppio del suo valore di mercato sembra proprio un tentativo dell'agente immobiliare di accaparrarsi il più possibile. siamo paranoici noi ad avere queste sensazioni di trattativa diciamo così gonfiata o è un comportamento naturale dell' agente immobiliare? Siete in grado di suggerirci quali potrebbero essere le mosse dell'agente? Non ha voluto strappare l'assegno vincolato, dicendoci di attendere.
Quasi centomila euro in meno rispetto alla richiesta appaiono tanti.
Troppi. Anche senza vedere l’immobile.

Una tale proposta potrebbe pure essere ritenuta offensiva.
Da qui probabilmente la rigidita’ del venditore, che adesso dal prezzo, vi sconta poco piu’ che una cipolla.
Altro che novantamila euro di meno.

Eppure l’intermediario ve l’aveva detto.
Di non provarci neanche per scherzo.
Non si capisce quale sia il comportamento anomalo dell’agente che invece vi aveva ampiamente pronosticato la malaparata.

Risibili e del tutto fuori luogo, le vostre argomentazioni e contestazioni, riferite alle quotazioni di zona, pure sostenute da stime e valutazioni di parte, rilevate su un bene di proprieta’ di terzi.

Se davvero, l’andamento del mercato in quella zona e’ come sostenete voi, non avrete problemi a reperirne e ad acquistarne delle altre.

Sempre che abbiano le stesse caratteristiche di questa.
 
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PyerSilvio

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Agente Immobiliare
La stima da parte di chi ?
Indovina...

Di recente:
L’acquirente di quelli super pignoli.

Alla terza visita fiume si era ormai reso insopportabile ai venditori.
Con domande, insinuazioni, al limite della decenza.
Tanto che ho dovuto intervenire placando la reazione della venditrice.
Quando ad appuntamento terminato, il soggetto le chiedeva placidamente, se poteva restare di sotto in taverna, anche in assenza del mediatore, a rilevare improbabili misurazioni, mentre loro di sopra potevano pure pranzare.
Tanto non gli arrecavano disturbo.

Prima di fare la proposta ha preteso la documentazione come fossimo al rogito.

Casa in ordine.
Documentazioni impeccabili e l’ho accontentato.
Nonostante il prodotto gettonato.

Prima proposta, anche se congrua, rifiutata con sdegno.
Segue incontro tra le parti.

L’acquirente si lancia subito, sulle stime e l’andamento del mercato, snocciolando dati e transazioni recenti, avvenute in quegli stessi contesti, dove pure lui ne e’ un facente parte.

Il venditore gli risponde letteralmente a pesci in faccia.
Chiedendogli il perche’, tra le varie opportunita’ presenti in quella zona, continuasse ad insistere su questa che invece costava di piu’.
Considerato che nelle dinamiche, non erano mancati tentativi di assalto autonomi, ad accederne in visita e ad eludere l’agenzia.

Risultato

Proposta a prezzo pieno.
 
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Privato Cittadino
La stima è stata fatta da un tecnico da 40 anni ormai prossimo alla pensione.
Abbiamo voluto comunque provare, perché ci sembrava più che lecito. Con la riserva di alzarci ancora, ma provando ad avere margine. Ovviamente consci, ma non ci aspettavamo granché. Piuttosto mi aspettavo che dicesse no e basta, morta lì.
Ma almeno avrei potuto dire di averci provato.
Il rilancio fatto dal venditore, del quale io non ho nulla di scritto, è comunque alto e appunto, non mi sento di rilanciare ulteriormente.
Allora all'agente dico di strappare l'assegno vincolato. Pazienza, cerco un'immobile differente, dico. Ed invece lui mi suggerisce di lasciarglielo lì. Dice di non darsi per vinto. Prova a tirar fuori una serie di proiezioni di mutui, di soluzioni, ma gli faccio presente che la coperta è corta.
Inoltre, tira fuori gli strumenti per ribadire la stima e ci conferma quanto noi avevamo proposto essere come ragionevole. Loro avevano praticamente valutato la parte di casa come fosse in centro paese, invece è parecchio fuori ed in campagna. Inoltre la nostra valutazione considerava la casa a seconda di come fosse accatastata, un piano aveva un valore di gran lunga inferiore a quello accatastato come abitazione.
L'agente ha giustificato la differenza chiesta, come valore affettivo dell'immobile per il proprietario, illustrandoci una situazione di comproprietà dove il figlio del proprietario non è d'accordo con la vendita (se non a quella cifra) per una questione di affetto, mentre il genitore favorevole a liberarsi dal bene che non riesce più a gestire.
Ora, a me va benissimo e non insisto col voler quel bene a tutti i costi. Non sono il tipo... Solo non capisco perché adesso si sia ribaltato il ruolo con l'agente che non ci vuol mollare...
Non avrebbe dovuto consegnarci la controproposta scritta da parte del venditore e al nostro rifiuto stracciare l'assegno? A me non è venuto di chiedere a loro?
In sostanza stanno provando a vedere se cediamo al prezzo pieno, oppure realmente la signora ha controproposto quella cifra e non è necessaria la proposta scritta?
Perché poi dovrebbe essere sbagliato offrire il35% in meno? È pur sempre una trattativa e comunque si possono anche rifiutare le proposte.
 

Aperitivato

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Privato Cittadino
Scusate, con "signora" intendo la proprietaria.
Poi, visto i commenti sibillini di cui sopra, tengo a precisare che la stranezza che può avere l'offerta da noi proposta, trova poco motivo di esistere dal momento in cui abbiamo saputo da un collega dell'agente"capo", il quale se l'è letteralmente fatto scappare, che in passato (non è poco che è in vendita l'immobile), un possibile acquirente se l'era aggiudicata a 210mila. Avevano accettato e chiuso
Solo che ha dovuto rinunciare a tutto poiché la banca non ha erogato il mutuo trattandosi di bene agricolo e non ipotecabile.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Solo non capisco perché adesso si sia ribaltato il ruolo con l'agente che non ci vuol mollare...
Evidentemente non tutti gli spiragli sono chiusi per poter avanzare e concludere l’affare.
Se e’ questo, il motivo per cui hai avanzato l’offerta, pare una buona notizia.

Perche’ non proponi un incontro.

Col figlio e la signora presenti a ricercare una fusione economica degli accordi.

Se l’immobile e’ in vendita da tanto, con tentennamenti, proposte e prezzi che nel tempo si sono avvicendate, prima accolte ma poi non concluse, non sono da escludersi decisioni da parte loro dettate da impulso.

Se vuoi davvero la casa, evidentemente bisogna lottare, lavorando ai fianchi i venditori indecisi ed in conflitto tra loro.

Se invece per tè, meglio non insistere perche’ tanto in ogni caso va bene cosi’, deciditi.

O sei carne o sei pesce.
 
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Privato Cittadino
Intanto grazie per la risposta. Stavamo pensando di parlare con la proprietà,anche per valuare un possibile affitto con riscatto. O comunque vedere fino a quanto loro sono disposti a scendere di prezzo (se realmente disposti).
La scelta di dire "pazienza" è dettata da questa descrizione di "venditori rigidi" (piu il figlio della madre) portata avanti dell'agente. Un po' ci ha fatto dire "vediamo come va, altrimenti non fasciamoci la testa". Certo, sarei ipocrita a dire che l'immobile non ci interessa.anzi... però, vediamo come va. Da una parte penso che se non ci fosse nessun interesse reale, ce lo avrebbero subito detto.
Solo è che noi abbiamo un budget che non possiamo superare. Diciamo che la decisione definitiva, ovviamente dipende da questo particolare.

Volevo solo capire questa cosa della controproposta, deve essere documentata e controfirmata oppure va bene cosi.

Grazie ancora e scusate la mia inesperienza.
 

bepix

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Fare una proposta più bassa di 100000 euro è stato un grosso errore da parte vostra, detto questo è meglio che cerchiate un immobile alla vostra portata evitando di offendere i venditori con le vostre perle di saggezza. L'affitto con riscatto non lo accetta quasi nessuno e comunque 3 volte su 4 non arriva al rogito.
 

Aperitivato

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Privato Cittadino
Chi propina perle di saggezza? Chiunque ha il diritto di consultarsi con un tecnico della zona che supporta nella redazione di un'offerta.
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ripeto se non potete permettervi l'immobile cercate altro, fossi io il venditore, non vorrei più avere a che fare con voi. Proporre un'offerta di 100000 euro in meno è come schifare, l'agente non avrebbe neanche dovuto accettarla ed accompagnarvi per il bavero fuori dalla porta
 

Aperitivato

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Privato Cittadino
Ma appunto!!! E allora lo dicesse! Che pensa che non lo sappiamo di avere fatto una proposta che non valorizza il valore affettivo che il proprietario da? Mi pare chiaro,no. L'agente sa benissimo che la cifra da noi proposta è però perfettamente in linea col mercato, sù,dai... lo ha ammesso lui stesso. Era anche al corrente che saremmo potuti arrivare alla stessa cifra accettata ad altri che per burocrazia fu rifiutata. Nessuno schifa niente.
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
non capisco perché adesso si sia ribaltato il ruolo con l'agente che non ci vuol mollare
Evidentemente la vostra proposta di centomila sotto il prezzo non era poi così sballata.
La richiesta troppo alta ha di fatto tenuto lontano possibili interessati e l'agente, non appena ha sentito che volevate ritirarvi, ha fatto un elegante dietro-front e ora cerca di tenervi stretti argomentando in favore della richiesta della parte venditrice (anche se quello del valore affettivo mi pare un ben misero argomento).

Questa è una compravendita per investimento: paradossalmente, qui è più facile decidere, perché il valore di mercato, per te che fai l'acquisto, conta fino a un certo punto. Quello che conta, per te imprenditore, è la cifra che puoi spendere per quella proprietà, affinché l'investimento sia profittevole e sicuro. Questa è la cifra fondamentale che tu devi avere in mente.
Fai la tua offerta tenendoti un margine per la trattativa. Quanto ampio, decidi tu.
Poi aspetta che il venditore (e il mercato) mandino i loro messaggi.
Logico che il venditore giocherà al rialzo. Ma se il mercato non lo sostiene (cioè, se non arrivano altre offerte paragonabili alla tua), non può fingere ad oltranza: può solo rinunziare a vendere, o iniziare la trattativa.

Che è quello che vuoi tu.
 

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Privato Cittadino
Esatto. Infatti, noi abbiamo un business plan. E ovviamente l'offerta lo giustifica e lo tiene in considerazione. Ma ripeto. La valutazione ci è stata data da un tecnico e confermata da altri operatori del settore. Cosa volete che vi dica ... Da lì uno interessato dice "ci provo".
Attenzione, il valore è stato considerato come fosse una casa di civile abitazione, non tenendo conto del vincolo di azienda agricola. E non è una abitazione utilizzata. Cioè, è portata alla gessatura del muro e basta. Vabbè, sulla stima non metto becco.
Hanno fatto richiesta di togliere il vincolo aziendale. Sperano di fargli prendere così valore... Ma quello semmai resta uguale,solo aumenta la platea dei possibili interessati.

Il valore affettivo però è un qualcosa di non valutabile. Un acquirente alla fine ragiona su valori di contesto. Giusto o sbagliato che sia, io offro quello di mercato e ci provo quando vedo che effettivamente è giustificabile.no? Altro che offendersi. Io ti offro quello che è (ovviamente se posso) e se non ti va bene, chiudiamo li.
Ora, mi pare chiaro un altro discorso, leggendo ciò che in molti del settore avete risposto. Anche palesemente cercando di difendere l'agente ed il proprietario (immagino sulla base delle vostre esperienze).
L'agente si è reso conto e sa benissimo che il prezzo che abbiamo presentato è consono. Non vuole smenarci provvigione. Si è reso conto che rispetto ad altri acquirenti possibili (tutti privati), siamo gli unici che possono acquistare accedendo a credito. Non ha presentato nulla della nostra proposta alla venditrice alla quale ha promesso mari e monti. E come dice davideboschi, cerca di fare dietrofront chiedendoci addirittura(questo non l'ho aggiunto) di informarci per ottenere pseudo fondi agricoli (quelli che sulla bocca di tutti vengono definiti "aiuti agli agricoltori", inesistenti,direi) per vedere di poterci ancora rifilare il bene quasi a pieno prezzo.
 

davideboschi

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Una trattativa è un gran teatro fatto di parti recitate, di finte per vedere come reagisce la controparte, di mosse tattiche, di bluff. L'importante è non far capire alla controparte le proprie debolezze, che sono, in sostanza, la cifra che si può spendere, l'interesse particolare per quella proprietà, ma soprattutto il bisogno di vendere e di comprare.

Il venditore chiede una cifra spropositata, con l'intento di trovare il pollo.
L'acquirente dice che più di una certa cifra non ha e quindi non li può spendere nemmeno se volesse, anche se magari ne ha molti di più.
Il venditore dice che non ha urgenza di vendere anche se magari ne ha eccome.
Lo stesso fa l'acquirente.
Uno finge di ritirarsi per vedere quanto l'altro è seriamente intenzionato a procedere.
Alla fine, se si arriva a concludere l'affare, l'unica cosa certa sarà il prezzo finale. Nessuno dei due saprà mai che carte aveva in mano l'altro.

La mossa poco accorta, da parte di entrambi, è tirare in ballo il mercato.
Il venditore dice che il suo prezzo è allineato al mercato? L'acquirente può dirgli "bene, allora vendilo ad altri se riesci", e il venditore è costretto a tirarlo per la giacchetta, scoprendosi.
L'acquirente dice che ci sono sul mercato proprietà a prezzi molto più convenienti? Il venditore può rispondere "bene, allora compra qualcosa d'altro se lo trovi", e l'acquirente deve fare retromarcia e insistere, scoprendo le proprie intenzioni.
 

Graf

Nominato ad Honorem
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Privato Cittadino
Quello che ha postato Davideboschi corrisponde alla pura verità: le trattative di una compravendita immobiliare rassomigliano molto al canovaccio di un'opera teatrale, alla messinscena con almeno due protagonisti in commedia. Ho poco tempo altrimenti sulla trama abbozzata da Davideboschi ci si potrebbe lavorare sopra per tirarci fuori un raccontino umoristico...Voi che siete validi agenti immobiliare e che, di solito, siete spettatori interessati o che intervenite come registi per indirizzare tali recite in una direzione più neorelistica al fine di garantire per tutti un happy end, perché non abbozzate qualche scenetta spiritosa attingendo dal chilometrico materiale "drammatico" della vostra esperienza diretta?
E' una semplice idea. Se avete tempo….
 
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L'agente ha giustificato la differenza chiesta, come valore affettivo dell'immobile per il proprietario, illustrandoci una situazione di comproprietà dove il figlio del proprietario non è d'accordo con la vendita (se non a quella cifra) per una questione di affetto, mentre il genitore favorevole a liberarsi dal bene che non riesce più a gestire.
Qui dovrebbe entrare in gioco proprio il ruolo dell'agente immobiliare. La sua capacità di mediare e di consigliare le parti con la lucidità che potrebbe mancare loro...
 

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Privato Cittadino
Da quel che ho capito, agente e venditore sono compaesani se non addirittura quasi parenti. Di sicuro amici. Ma magari questo non significa nulla.
 

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