Pagamento provvigione nel caso di due agenzie immobiliare

[bobush]

Buonasera. Pongo il seguente quesito, sulla cui risposta so esserci diverse interpretazione da parte della Giurisprudenza e Cassazione.

Nei mesi scorsi ho visionato, in due distinte occasioni, un immobile la cui vendita era stata affidata dalla proprietà all'Agenzia Rossi.
Detta Agenzia pubblicizzava detta vendita sui principali siti immobiliari e locandine della mia città.

Dopo alcune proposte verbali all'Agente incaricato, proposte via via crescenti, ma sempre dallo stesso respinte perchè ritenute inadeguate, ho finalmente formulato una nuove offerta scritta, compilata sui moduli ufficiali dell'Agenzia, fissando nel contempo il compenso da riconoscersi alla stessa in caso di accettazione.
La proprietà, nell'arco del tempo assegnato (10 giorni), ha però rifiutato la mia proposta, facendomi restituire dall'Agente il relativo modulo, formalmente sottoscritto con il proprio rifiuto.

Dopo circa due mesi, come ho avuto modo di appurare, l'incarico all'Agenzia Rossi è scaduto e la proprietà ha successivamente (15 giorni) affidato l'incarico di vendita all'Agenzia Bianchi.
L'importo indicato in pubblicità dalla Bianchi era nettamente inferiore a quello a suo tempo esposto dalla prima Agenzia (- 9,5%).

Vi chiedo: qualora volessi entro breve tempo formulare una offerta di acquisto alla seconda Agenzia (Bianchi), proponendo un importo che potrebbe essere sia lo stesso offerto a suo tempo, ma anche diverso, alla luce delle modificate condizioni di mercato e della circostanza che (lo so per certo) la mia offerta alla agenzia Rossi fu l'unica pervenuta in ben 7 mesi, qualora questa nuova offerta venisse accettata dalla proprietà, riconoscendo quindi, a trattativa conclusa, la provvigione concordata alla seconda Agenzia Bianchi, potrebbe la prima Agenzia Rossi, venuta a conoscenza del mio acquisto, richiedermi a sua volta di corrisponderle una provvigione per l'attività di mediazione espletata nella prima fase, seppur non andata a buon fine? Se si, quale è la giurisprudenza che regola detto tema? Viceversa, esiste un periodo di tempo (mi sono stati indicati 12 mesi minimo) trascorso il quale l'Agenzia Rossi non avrebbe comunque più alcun titolo per richiedermi un compenso di qualunque entità?

Vi ringrazio per l'attenzione, confido in una vostra cortese risposta.

 

[francesca63]

Se sei interessato all’acquisto, e vuoi evitare problemi sicuri, vai a fare la proposta con l’agenzia Rossi, che pagherai se l’affare va in porto.
Sarà il venditore, se intenzionato ad accettare, a prendere accordi perché le due agenzie “si accontentino” ognuna della provvigione di una parte (o altri accordi, che però non ti riguardano, soprattutto se non hai mai avuto contatti con agenzia B).

esiste un periodo di tempo (mi sono stati indicati 12 mesi minimo) trascorso il quale l'Agenzia Rossi non avrebbe comunque più alcun titolo per richiedermi un compenso di qualunque entità?

Il diritto alle provvigioni si prescrive dopo un anno dal rogito (o preliminare trascritto), cioè dal momento in cui è possibile avere conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare.
Quindi non serve ritardare il rogito per eludere il pagamento delle provvigioni all’agenzia che ne ha diritto.

 

[Repsol@]

Ricorda che la giurisprudenza è molto varia. Fossi in te cambierei immobile ed in futuro eviterei di vedere lo stesso immobile con più di una agenzia

 

[bobush]

Ringrazio tutti per le cortesi e veloci risposte.

Preciso che proprio per gli eventuali problemi cui potrei incorrere e da voi confermati, ho contattato telefonicamente la proprietà per chiedere se sarebbe stata disponibile ad esaminare una mia nuova offerta senza coinvolgere la seconda agenzia - fermo restando la mia intenzione di poi contattare la prima in caso di accettazione della mia proposta al fine di raggiungere con questa un accordo transattivo - ma la proprietà mi ha risposto di aver chiuso ogni rapporto con la prima agenzia, che il nuovo incarico è in esclusiva della durata di 6 mesi, che quindi non è possibile bypassare la seconda.

Mi sembra però di capire che, in ogni caso, l'ammontare della provvigione (poniamo il 3% + IVA), è dovuto una sola volta, ma vi prego però di confermarmelo, e sarebbe quindi problema delle due agenzie trovare un accordo, nel caso in cui la compravendita avvenga per il tramite della seconda.

Vi chiedo allora: quando avvertire la prima agenzia? Prima o dopo la presentazione dell'offerta?
Lo chiedo perchè temo che se all'atto di sottoscrivere la nuova offerta informerò doverosamente la seconda agenzia di un precedente contatto con la prima (che mi ha "introdotto" alla proprietà), mi possano essere frapposti ostacoli alla presentazione dell'offerta stessa, dovuti alla non accettazione della suddivisione della provvigione con la prima agenzia.

Dal momento che l'immobile mi interessa e che ritengo che la mia offerta iniziale, che potrei anche riconfermare, sia superiore alle migliori quotazioni di mercato della zona - circostanza questa ben nota alla proprietà che però sembra non considerare affatto - vi sarei grato se poteste suggerirmi il miglior e più corretto modo di procedere.
Grazie ancora

 

[Repsol@]

In teoria si, in pratica se vai davanti ad un giudice, potrebbe fartene pagare 2 come è già successo ad un altro utente qui sul forum. È da stupidi contattare più di una agenzia per lo stesso immobile, qualunque sia il motivo, prezzo diverso esclusiva scaduta etc.
Poi venite qui a piangere

Giudice di pace mi condanna a pagare la mediazione anche alla prima agenzia che mi aveva fatto vedere l'immobile

Gentili, vi chiedo consiglio. anni fa ho acquistato un appartamento per il tramite di un'agente immobiliare. lo stesso immobile lo avevo già visto con un altro intermediario. un paio di anni fa, l'agente che mi fece vedere l'immobile per primo intenta causa contro di me per ottenere la...

www.immobilio.it

 

[bobush]

In teoria si, in pratica se vai davanti ad un giudice, potrebbe fartene pagare 2 come è già successo ad un altro utente qui sul forum. È da stupidi contattare più di una agenzia per lo stesso immobile, qualunque sia il motivo, prezzo diverso esclusiva scaduta etc.
Poi venite qui a piangere

Giudice di pace mi condanna a pagare la mediazione anche alla prima agenzia che mi aveva fatto vedere l'immobile

Gentili, vi chiedo consiglio. anni fa ho acquistato un appartamento per il tramite di un'agente immobiliare. lo stesso immobile lo avevo già visto con un altro intermediario. un paio di anni fa, l'agente che mi fece vedere l'immobile per primo intenta causa contro di me per ottenere la...

www.immobilio.it

Rispondo a Repsol
Non comprendo quale sia la "stupidità" cui si fa' riferimento.
Infatti:
- io non posso contattare la prima agenzia perchè la proprietà ha interrotto ogni rapporto con questa facendosi rilasciare, così mi sembra aver capito, una liberatoria;
- non posso avere rapporti con la proprietà perchè c'è il vincolo in esclusiva con la seconda agenzia e, forse, la proprietà non vuole avere singoli interlocutori;
- se voglio formulare una offerta sono quindi costretto a rivolgermi alla seconda agenzia che, legittimamente, vorrà vedersi riconosciuta l'intera provvigione e non una parte.
Quindi, nel mio caso, non ci sarebbe alcuna "furbizia" nell'avere rapporti con due agenzie, ma semplicemente una costrizione, non potendo più rivolgermi alla prima.
Perchè quindi dovrei pagare due provvigioni o una intera alla seconda più un qualche cosa da definirsi alla prima?
L'affermazione "poi non venite qui a piangere" mi dimostra che evidentemente non hai capito il problema

 

[francesca63]

Premetto che, come ben hai inteso, nessuno potrà sapere in anticipo come un eventuale giudice potrebbe decidere sulla questione.

Mi sembra però di capire che, in ogni caso, l'ammontare della provvigione (poniamo il 3% + IVA), è dovuto una sola volta, ma vi prego però di confermarmelo, e sarebbe quindi problema delle due agenzie trovare un accordo, nel caso in cui la compravendita avvenga per il tramite della seconda.

Questo se si riesce a trovare un accordo PRIMA di formalizzare la proposta, o comunque prima del pagamento delle provvigioni.
Se invece ti rivolgi alla seconda, quando e se la prima lo scoprirà , farà causa a te, con buone possibilità di vincerla e di vedersi riconoscere il diritto alle provvigioni.
Poi saresti tu a dover fare causa alla seconda, per riavere quanto impropriamente versato (dico impropriamente, perché tu sai già che c’era un’altra agenzia).
Quindi vero che la provvigione da pagare è una, ma potresti doverne pagare due, e poi
attendere l’esito di altra causa per avere riconosciute le tue ragioni (ammesso di aver voglia di impelagarsi in altra causa).

io non posso contattare la prima agenzia perchè la proprietà ha interrotto ogni rapporto con questa facendosi rilasciare, così mi sembra aver capito, una liberatoria;

Questo è l’aspetto che va approfondito, la liberatoria.
Dovresti capire cosa si intende, perché potrebbe aprire nuovi scenari, se il venditore saprà spiegare cosa intende.

Dal momento che l'immobile mi interessa e che ritengo che la mia offerta iniziale, che potrei anche riconfermare, sia superiore alle migliori quotazioni di mercato della zona - circostanza questa ben nota alla proprietà che però sembra non considerare affatto - vi sarei grato se poteste suggerirmi il miglior e più corretto modo di procedere.

C’è concretamente il rischio, vista l’ndisponibilità del venditore, che tu debba procedere con la seconda, ma consapevole che la prima potrebbe chiedervi il suo compenso.
C’è anche il rischio che il venditore non voglia vendere a te, per evitare problemi.

Molto difficile consigliarti (ovviamente più semplice cambiare immobile, ma lo sai già).
Io forse ritenterei un approccio con il venditore, intanto chiedendo della liberatoria, e poi cercando di spiegargli che sei in un “impasse”, e lui rischia di perdere l’unico interessato.

 

[Repsol@]

@bobush non hai ben chiaro il rischio, davanti ad un giudice (premesso che dovrai pagarti tu un avvocato) l'esito non è certo. Magari ti da ragione, puoi esporre tutte le buone ragioni del mondo, magari l'agenzia non se ne accorge, magari non ti fa causa, ma tu sei pronto a correre questo rischio?
Se si , continua e acquista. Se vuoi stare tranquillo cambia immobile.
Tertium non datur.

 

[bobush]

Grazie a tutti.
Dalla lettura delle sentenze, tra loro contrastanti (purtroppo), sembrerebbe però emergere che la prima agenzia può avanzare diritti se ha partecipato fattivamente, contribuendo in maniera significativa, alla conclusione della compravendita, ancorchè avvenuta per il tramite della seconda.
Ricordo però che la mia proposta, formalizzata con la sottoscrizione della documentazione di rito, con la cauzione /assegno alla proprietà e accordo scritto sulla provvigione alla agenzia (la prima), è stata respinta dalla proprietà e quindi lla suddetta agenzia non ha "contribuito" affatto alla eventuale futura conclusione tramite la seconda.
In altre parole non si è verificata la circostanza che io abbia visto l'immobile con la prima rivolgendomi subito dopo all'altra, essendo entrambe contemporaneamente affidatarie dell'incarico.
L'operato della prima si è concluso con un "insuccesso" non riuscendo a portare a compimento l'incarico affidatole dalla proprietà; se quindi la seconda riuscirà a portare a conclusione la trattativa, operando evidentemente meglio della prima nel rapporto con la proprietà convincendola anche della bontà della mia offerta, non riesco a comprendere il perchè si debba riconoscere alla prima una parte della provvigione delle seconda, se non addirittura una intera provvigione al 100% e ciò solo per aver organizzato il primo incontro cliente/proprietà.
Comprendo che purtroppo non c'è risposta, attese le sentenze totalmente contrastanti.
Il problema è che sono in ballo diverse decine di migliaia di euro, trattandosi di un immobile di valore elevato.
Ciao a tutti

 

[Repsol@]

Non hai capito proprio niente, è il giudice che decide non tu. Chi ha aperto la discussione era del tuo stesso parere.