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  1. Gabriele Alberico

    Gabriele Alberico Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,sono il proprietario di un piccolo immobile di 3 appartamenti, appena costruito.
    In uno dei 3 ci abiterò io tra qualche mese, mentre gli altri 2 saranno fittati (un inquilino verraa inizio gennaio e l'altro a inizio marzo).
    Volevo sapere in che modo dividerci le spese condominiali, e a chi tocca cosa...

    Come consumi ci sarà:
    - pulizia scala, 2 volte al mese
    - luci cortile (sono 8 lampioncini con lampade a risparmio energetico di 25-30w),accese nelle ore buie
    - luci scala (3 piani)
    - portoncino elettrico
    - videocitofoni
    - cancello a doppio battente automatico
    - cancelletto pedonale elettrico

    Come spese una tantum, si provvederà a:
    - spurgo foglia e condotti di scarico
    - derattizzazione
    - pulizia grondaie

    Inoltre, volevo considerare un minimo di fondo cassa, nel caso di manutenzione straordinaria(dovuta all'usura) o alla semplice sostituzione di una lampadina fulminata.

    Premetto che non ho ancora fatto contratti di acquisto, ma quando i due condomini hanno visto la casa, avevo detto che non volevo mettere costi condominiali, ma semplicemente ci organizzavamo sulle spese, che avevo ipotizzato fossero intorno i 15 a famiglia a testa,, tenendo conto della luce scala e cancello.... in realtà non ho per nulla ipotizzato i costi che vanno effettuati una tantum. Ora che ho messo i contatori, il fornitore elettrico mi ha messo dei costi fissi che solo quelli sono circa 15 euro, escluso i consumi...quindi potete immaginare.

    E' chiaro che se non ripartiamo, che sò, la spesa dello spurgo ad esempio, io annualmente mi trovo a pagare quasi 300 euro da solo...e purtroppo alla fine quel poco che si guadagna col fitto, lo perdo con i costi condominiali.

    A tal punto, avevo pensato a una trentina di euro a famiglia...che ne pensate ???
     
  2. alessandrotrifir

    alessandrotrifir Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Beh. Ci sono diverse modi di organizzare la comunione, finché tutto fila liscio uno può fare da amministratore e fare un piccolo fondo per le spese correnti(bollette pulizie) e per le straordinarie provvedere al momento oppure un fisso mensile più alto che comprenda tutto. La contabilità va tenuta in modo perfetto e cristallino con tutte le ricevute anche di 1 lampadina in modo finché sarà possibile di evitare qls appiglio per discussioni che portano solo rancori e innalzamento delle spese. Buon Natale a tutti i membri di Immobilio.
     
  3. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    .... non esiste, nel tuo caso, il condominio..... quindi codesto ente non potrà chiedere nessun contributo............

    Smoker
     
  4. Gabriele Alberico

    Gabriele Alberico Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si sono d'accordo che non esiste condominio...ma mi hanno OBBLIGATO a mettere il contattore elettrico condominiale, che pero mi han detto posso anche non attivare.

    ora mi sto facendo 2 calcoli su quanto chiedere di spese ai miei inquilini, perchè cmq a me dispiace far pagare soldi per il condominio, ma di certo non voglio rimetterceli io.
     
  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tu sei l'unico proprietario quindi l'eventuale unico condomino. Il condominio è necessario quando ci sono almeno 4 condomini (proprietari, non inquilini). A mio avviso le spese andranno tutte a te e in fase di contratto prenderai accordi con i diversi conduttori per le spese di gestione che non dovrai caricare sul canone di locazione altrimenti ci pagherai anche le tasse.
    Se hai già preso accordi con i futuri conduttori è difficile cambiarli ormai. Quando ci saranno spese come la sostituzione di lampade potrai chiedere il parziale rimborso quale spesa di ordinaria manutenzione, ma specificalo nel contratto.
     
  6. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    anche a me sembra la cosa più sensata.
    aggiungi la cifra al canone e nel contratto di locazione dettagli la quota affitto e la quota spese.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il condominio esiste e anche conduttori, fai un piccolo regolamento dove evidenzi le spese di conduzione che hai citato, aggiungi la polizza assicurativa per eventuali danni e sei a posto
     
  8. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' un unico proprietario, non esiste condominio
     
  9. Gabriele Alberico

    Gabriele Alberico Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho parlato ieri con i miei futuri inquilini. Alla fine siamo rimasti che le bollette della luce saranno divise di mese in mese (anche se forse è un po scomodo), mentre per le pulizie, le pagheremo una volta a testa.

    riguardo i costi una tantum, quando ci dovranno essere, si dividerà la spesa in parti uguali, e tutto questo sarà inserito nel contratto
     
  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    mah.... secondo me partite davvero con il piede sbagliato.
    considerato che siete in 3 e che ormai i conti correnti non costano nulla (online con saldo inferiore 5000 euro), non vi conviene mettere un paio di centinaia di euro di fondo cassa e rendicontare le spese ogni 6 mesi/anno?
     
  11. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non c'è condominio :disappunto:
    Il conto corrente chi se lo intesta?
    E' un unico proprietario con degli inquilini. Non possono fare altro che dividersi le spese.
     
  12. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    il conto corrente se lo intestano a tutti è tre, a firma disgiunta (o a uno dei tre, con eventuali deleghe)...
    non vedo perchè non dovrebbero o non potrebbero...
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il c.c. se lo intesta il condominio anche se è di un solo proprietario, serve solo per le spese da dividere i tre condomini, e nient'altro
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La Cassazione ha più volte chiarito che il condominio sorge con il frazionamento della proprietà di un fabbricato, vale a dire con la trasformazione di una situazione di dominio esclusivo in una situazione di dominio plurimo. Non può, pertanto, parlarsi di condominio nel caso segnalato (un edificio composto di tre unità immobiliari di proprietà esclusiva di un unico soggetto: il rapporto che lega il proprietario-locatore e i conduttori è di natura unicamente contrattuale).

    Ciò posto, in ordine alla ripartizione delle suddette spese accessorie (compensi di chi esegue la pulizia delle parti comuni, spese legate all’illuminazione delle stesse, al funzionamento di chiusure azionate elettricamente e dei videocitofoni, spurgo dei pozzi neri, manutenzione ordinaria delle grondaie e derattizzazione), salvo un accordo con cui il locatore le ponga a carico dei conduttori (nei contratti liberi, l’art. 9 della legge n°392/1978 può essere integralmente derogato, in quanto la norma fa salvi eventuali “patti contrari”), è possibile utilizzare il criterio:

    a) per millesimi (nulla vieta di utilizzare la stessa unità di misura della proprietà nell’ambito del condominio);

    b) per quote di spettanza (in questo caso, il proprietario-locatore paga 1/3 del dovuto e i conduttori i 2/3).

    con l’avvertenza, però, che se un appartamento rimane sfitto, il locatore è tenuto al pagamento (per millesimi o pro quota) di quanto dovuto fino a nuova locazione.

    Le modalità per gestire la fattispecie possono essere:

    a) ad evento, quando, cioè, si verifica la spesa, negli stessi tempi e con le stesse modalità indicate per il pagamento del canone di locazione;

    b) a preventivo (formula di maggior successo), versando, in uno con il canone, un’ulteriore somma (computata a parte), predeterminata in misura fissa, con conguaglio (a debito o a credito: in quest’ultimo caso, a scalare dalla successiva rata) alla fine di ogni anno: ciò comporta l’obbligo del locatore di documentare il reale importo delle spese di cui chiede il rimborso.

    Per i soli contratti liberi (per i contratti c.d. concordati vige l’obbligo inderogabile di dotarsi dell’apposita tabella di riparto oneri accessori, allegata al DM 30 dicembre 2002), gli oneri accessori, per patto espresso, possono essere anche previsti in forma forfetizzata, senza richiesta di alcun conguaglio al consuntivo: l’importo rimane invariabile e indipendente rispetto all’effettiva entità della spesa per tutta la durata del rapporto locativo.
     
    Ultima modifica: 21 Dicembre 2013
    A ingelman piace questo elemento.
  15. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    si, ma santo signore... si sta parlando di un paio di biglietti da cento di spese all'anno da dividere in 3.
    davvero vorreste fargli aprire un conto condominio?
    va bene essere ligi e rispettosi delle leggi, ma questo è masochismo....
     

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