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  1. Gi79

    Gi79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    venerdì ho ricevuto una raccomandata dal comune, e oggi sono stato in comune, sostengono che ho fatto un abuso edilizio, in quanto la mia agenzia immobiliare si trova in un immobile di tipo commerciale( C/1 ) e a detto di loro non posso esercitare la mia attività perchè l'agente immobiliare non vende prodotti e dunque devo fare il cambio di destinazione d'uso a direzionale dimostrando anche la disponibilità di un posto auto, che non ho. Cosa faccio??

    Consigli ?

    Io prima di aprire, mi ero informato, e il C/1 andava bene.. il comune sostiene che del catasto non gliene frega niente.. e che guarda solo la parte urbanistica..
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Spiegati meglio o chiarisci la cosa del comune (comune guarda solo ubanisctica) perchè sembra non abbia senso quello che ti dice il comune.
    Tuttavia bisogna ammettere che esso ha voce in capitolo per scriverti perchè e' lui che decide le regole.
    Non potrebbe essere che il comune abbia scoperto siano state fatte opere edilizie nel negozio rendendolo affine ad un ufficio?
    Da qui l'abuso correlato alla tua attività.
     
  3. Piero65

    Piero65 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Io ti consiglio di entrare con un mitra nella stanza del dirigente comunale che ha firmato questa raccomandata, puntarglielo sulla testa e intimarlo che premerai il grilletto se non rettifica immediatamente questa assurda decisione....
     
  4. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se (da quanto ho capito) il Comune richiede la variazione nella categoria catastale A10, si sbaglia. Ti allego una pagina del testo "L'attribuzione della rendita catastale e la tutela dei cittadini" (Maggioli editore - 2013), in cui si precisa appunto che "Si attribuisce la categoria A10 a quelle unità che hanno la specifica destinazione ad ufficio privato (...agenzie di viaggio, ecc.) non ubicate in locali a piano terra parificabili a negozi)."
    Faccii sapere come va a finire.
     

    Files Allegati:

  5. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Tutte le risposte date non tengono conto di questa basilare affermazione.
     
  6. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Allora la richiesta dipende dalle norme del PRG del tuo comune, che evidente richiedono la presentazione di una richiesta di cambio di destinazione d'uso urbanistica da negozio a ufficio, cosa che evidentemente comporta, sempre secondo le norme del tuo comune, la presenza di un posto auto. Quello che ti resta da fare è la presentazione al comune di richiesta di un titolo abilitativo in sanatoria, per cui ti potrebbe essere richiesto di acquisire, secondo le indicazioni del comune, un posto auto o box in prossimità della tua sede.
     
  7. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusa, ma chi ti aveva detto che andava bene?
    Il catasto non conta niente ai fini edilizi/urbanistici, tu puoi accatastare anche un fabbricato abusivo (anzi, devi) o fare passaggi da C/1 a C/2 piuttosto che A/3 o D/8: basta scrivere sopra la planimetria la corrispondente destinazione ed il Catasto la prende! Se bastasse questo, sarebbe facile per tutti: si potrebbe cambiare destinazione d'uso dappertutto, senza tener conto del PRG e dei regolamenti edilizi ed in una zona, chessò industriale, farci il residenziale e viceversa. Se nella zona ove è ubicato il tuo fabbricato è consentita anche l'attività direzionale (uffici) allora potrai fare il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, previa verifica dei precedenti edilizi, della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari, pratica edilizia e versamento degli oneri di urbanizzazione dovuti: solo da ultimo farai la variazione al Catasto.
     
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  8. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Abbiamo già scritto che la variazione in catasto non è necessaria, essendo l'ufficio al piano terra parificato al negozio C1.
    Il nostro amico Gi79 deve sanare, se possibile, la parte urbanistica secondo le indicazioni che riceverà dal Comune.
     
  9. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Perché?[DOUBLEPOST=1386674886,1386674811][/DOUBLEPOST]
    I parcheggi si monetizzano, non è obbligato a comperare un box auto, ci mancherebbe
     
  10. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Credevo di averlo scritto nel post 2
     
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  11. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao, il Maggioli non è la Legge ... se la destinazione d'uso è cambiata ad ufficio, va variata la categoria catastale ed inoltre ai sensi del DPR 138/98 è diverso sia il metodo di calcolo (a vano anzichè a mq.) che la rendita. "Va ricordato che la categoria catastale viene attribuita in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell’immobile; la classe viene determinata, in primo luogo, in base al contesto urbano di ubicazione e, in secondo luogo, con riferimento alle altre caratteristiche proprie dell’unità immobiliare non considerate per l’attribuzione della categoria".
    http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...er+microzone/schedainfo+classamento+microzone
     
  12. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'autore del testo da me citato, Antonio Iovine, è stato dirigente responsabile per i servizi catastali dell'Agenzia del territorio. Parrebbe quindi un indirizzo autorevole. Detto questo, è un fatto che la normativa catastale è oggetto di variabili interpretazioni e usi locali. In tutto questo, chi eventualmente ci rimette è il cittadino, che può diventare la vittima di interpretazioni controverse e ingiustizie.
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Come dice Mata il Maggioli non è legge, il fatto che l'autore del testo abbia un buon curriculum non c'entra nulla.

    A parte questo, non fare confusione fra la normativa urbanistica e quella fiscale applicata al catasto.
    Qui la contestazione è di natura "urbanistica", non gli hanno detto: devi pagare + IMU, gli hanno detto: non puoi avere un ufficio in uno spazio destinato al commercio.

    Sei un tecnico?
     
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  14. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Magari sbaglio ma non credo che un giorno un funzionario si svegli e dica ad una proprietario che il suo negozio debba diventare ufficio (salvo rarissimi casi) perchè si è deciso in comune.
    Credo invece che il comune, in base alla distribuzione degli spazi interni, possa richiedere la trasformazione da negozio ad ufficio perchè cio' è nella realtà dei fatti. In questo caso non ci troverei nulla di strano.
     
  15. Gi79

    Gi79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    EDILIZIA PRIVATA: La destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto utilizzatore, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile –quale individuata nel titolo edilizio–, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori.

    Va premesso che, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto utilizzatore, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo (v., ex multis, Cons. Stato, Sez. V, 09.02.2001 n. 583; TAR Liguria, Sez. I, 25.01.2005 n. 85), e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile –quale individuata nel titolo edilizio–, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori (v., tra le altre, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 07.05.1992 n. 219) (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 07.09.2012 n. 537 - link a www.giustizia-amministrativa.it).
     
  16. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non occorre che ci siano delle modifiche, per compiere un abuso edilizio: per questo la legge prevede il cambio di destinazione d'uso anche in assenza di opere e, a seconda dei casi, la verifica degli standards urbanistici (es.: parcheggi) od igienico-sanitari (per esempio, essendo equiparato il cambio di destinazione d'uso a nuova costruzione, dovrà essere a norma con l'altezza, i coefficienti areoilluminanti, le superfici minime dei locali previste dal Regolamento d'igiene (chessò: soggiorno, camere ecc.). Ovviamente solo se il PRG (o Regolamento Urbanistico) lo consentano e previa presentazione di una DIA od il rilascio addirittura di un atto amm.vo (molto più raro).[DOUBLEPOST=1386701937,1386701748][/DOUBLEPOST]
    E' appunto quello che si diceva: la destinazione d'uso risulta dai permessi rilasciati. Però se tu ne fai un uso difforme (nella fattispecie adibisci un negozio a ufficio), senza variarne la destinazione, puoi essere sanzionato.
     

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