Planimetria nel decreto di trasferimento difforme dalla descrizione

[Maurizio Buccolini]

Buongiorno, pongo un quesito ai piu esperti su una problematica in cui non mi sono mai imbattuto.
Vado prima in ordine cronologico per far capire meglio l evolversi dei fatti.

Dicembre 2014 viene acquistato un immobile all'asta con relativo decreto di trasferimento, l'immobile è ancora occupato dagli esecutati, persone un po' particolari che hanno stravolto l'immobile senza fare ovviamente nessuna pratica urbanistica e catastale.

Maggio 2015 viene liberato l'immobile e l aggiudicatario entra in possesso trovando una situazione disastrata e avvia la ristrutturazione ordinaria e straordinaria, anche in questo caso senza pratiche urbanistiche e catastali andando a risparmio ovviamente.

settembre 2019 il proprietario ora decide di vendere l immobile e chiaramente deve sistemare la situazione urbanistica con il conseguente allineamento catastale. Decide di farlo non in sanatoria e incarica un tecnico per la CILA.

Il tecnico ovviamente parte dal progetto di costruzione regolarmente rilasciato dal comune ,quindi le planimetrie ante operam (del costruttore) e post operam ( dell attuale proprietario)che rispondono a quelle reali ad oggi.
Sorge questo quesito/problema, nell atto di trasferimento del tribunale viene descritto l'immobile non in base alle planimetrie catastali di allora ma in base alla perizia del CTU che chiaramente descrive la situazione che si è presentata. Quindi ora ci troviamo anzi ci troveremo al momento della vendita con una cila presentata e conclusa che risponde allo stato dei luoghi ma con una descrizione nell atto di provenienza(decreto di trasferimento) difforme dalle planimetrie dell'ante operam.
Secondo il Tecnico questa CILA sana la situazione, ma non mi ha molto convinto,ho ascoltato alcuni pareri e sono piuttosto discordanti. Voi cosa ne pensate ?
Spero di essere stato chiaro nell espozione dei fatti.
Grazie a chi ha avuto la pazienza nel leggere e nel rispondere.
Maurizio

 

[Albano50]

Quindi ora ci troviamo anzi ci troveremo al momento della vendita con una cila presentata e conclusa che risponde allo stato dei luoghi ma con una descrizione nell atto di provenienza(decreto di trasferimento) difforme dalle planimetrie dell'ante operam.

La perizia del CTU descrive l'immobile alla data x, dopo siete intervenuti attivando una pratica edilizia che correttamente parte da cosa c'è in comune.
L'ultimo tecnico ha visto lo stato di fatto, che è successivo alla perizia, ha valutato che una Cila fosse sufficente per sistemare il tutto e se ha lavorato bene ha "sistemato" l'immobile sia ai fini urbanistici sia ai fini catastali.
Io starei tranquillo.

 

[francesca63]

Sorge questo quesito/problema, nell atto di trasferimento del tribunale viene descritto l'immobile non in base alle planimetrie catastali di allora ma in base alla perizia del CTU che chiaramente descrive la situazione che si è presentata.

Come è giusto che sia.
La perizia in teoria doveva anche descrivere gli abusi, indicando se e come erano sanabili.
Il proprietario ha fatto molto male a ristrutturare senza permessi, subito dopo essere entrato in possesso dell’immobile.

 

[PBArch]

La CILA non sana la situazione in quanto NON è un titolo abilitativo ma una istanza di parte ovvero il professionista si accolla la responsabilità che quel tipo di lavori si possono eseguire con la sola asseverazione.
Anche se è vero che la CILA non richiede la dichiarazione di conformità dello stato di fatto per dare corso ai lavori, il tecnico avrebbe dovuto subito fare istanza di sanatoria, in quanto doveva essere ristabilita una situazione di conformità edilizia-urbanistica che mancava al momento del trasferimento.
Previa verifica della cd doppia conformità ovvero la possibilità che i lavori eseguiti potevano essere realizzati al tempo dell'esecuzione e al momento dell'istanza in Comune. Poi, eventualmente, presentare la CILA.

 

[Albano50]

ovvero il professionista si accolla la responsabilità che quel tipo di lavori si possono eseguire con la sola asseverazione.

Concordo col tuo intervento, però la situazione attuale è che un tecnico visto quanto andava fatto, ha optato per la Cila assumendosene la responsabilità.
A mio avviso oggi l'immobile è vendibile avendo un professionista "regolarizzato" comune e catasto.

 

[brina82]

Buongiorno, pongo un quesito ai piu esperti su una problematica in cui non mi sono mai imbattuto.
Vado prima in ordine cronologico per far capire meglio l evolversi dei fatti.

Dicembre 2014 viene acquistato un immobile all'asta con relativo decreto di trasferimento, l'immobile è ancora occupato dagli esecutati, persone un po' particolari che hanno stravolto l'immobile senza fare ovviamente nessuna pratica urbanistica e catastale.

Maggio 2015 viene liberato l'immobile e l aggiudicatario entra in possesso trovando una situazione disastrata e avvia la ristrutturazione ordinaria e straordinaria, anche in questo caso senza pratiche urbanistiche e catastali andando a risparmio ovviamente.

settembre 2019 il proprietario ora decide di vendere l immobile e chiaramente deve sistemare la situazione urbanistica con il conseguente allineamento catastale. Decide di farlo non in sanatoria e incarica un tecnico per la CILA.

Il tecnico ovviamente parte dal progetto di costruzione regolarmente rilasciato dal comune ,quindi le planimetrie ante operam (del costruttore) e post operam ( dell attuale proprietario)che rispondono a quelle reali ad oggi.
Sorge questo quesito/problema, nell atto di trasferimento del tribunale viene descritto l'immobile non in base alle planimetrie catastali di allora ma in base alla perizia del CTU che chiaramente descrive la situazione che si è presentata. Quindi ora ci troviamo anzi ci troveremo al momento della vendita con una cila presentata e conclusa che risponde allo stato dei luoghi ma con una descrizione nell atto di provenienza(decreto di trasferimento) difforme dalle planimetrie dell'ante operam.
Secondo il Tecnico questa CILA sana la situazione, ma non mi ha molto convinto,ho ascoltato alcuni pareri e sono piuttosto discordanti. Voi cosa ne pensate ?
Spero di essere stato chiaro nell espozione dei fatti.
Grazie a chi ha avuto la pazienza nel leggere e nel rispondere.
Maurizio

Tralasciando il discorso dei 120 giorni (qualcuno dice che in TUTTI i casi di difformità quindi anche in questo l'aggiudicatario è OBBLIGATO a sistemare le irregolarità entro i 120gg dal decreto di trasferimento, ma dal mio punto di vista solo per condoni e non per sanatorie, come sarebbe stato in questo caso), non penso che un Notaio possa fare storie per una cosa del genere: perchè ti è venuto il dubbio?

Forse sarebbe stato più corretto redigere preventivamente una SCIA di ripristino, togliendo gli abusi e ristabilendo la situazione originaria, prima della nuova CILA, ma questa è una pratica che ancora non ho mai visto presentare...

 

[PBArch]

@brina82
la SCIA di ripristino NON è prevista nel nostro ordinamento se lo stato dei luoghi è difforme ...
poi il notaio certo che può trasferire ma si presenta il problema della perizia del CTU che dichiara la non conformità ... anche se nella relazione dovrebbe essere indicata la possibilità di sanare con i relativi costi ... pertanto chi si accosta all'acquisto di un immobile con un incognita del genere?

 

[Maurizio Buccolini]

Buongiorno
intanto grazie a tutti per le risposte, a parziale discolpa del proprietario posso dire che sia nella perizia del CTU sia nel decreto di trasferimento non c'è nessun riferimento alla difformità tra le planimetrie catastali e lo stato dei luoghi, cosa direi abbastanza grave, i dubbi nascono sopratutto dal fatto che, come molti sanno, ci sono notai che guardano il pelo nell uovo altri un po meno, in questo caso se capitasse uno di quei notai un po troppo pignoli potrebbe far problemi.
Il tecnico che si sta occupando della CILA mi garantisce che dal punto di vista urbanistico è tutto perfettamente in ordine, che direi non è poco, per il resto forse non posso far altro che attendere l'acquirente e sentire il notaio prescelto.

Grazie per la disponibilità intanto.