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DaniloH

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Gent.mi,
sono proprietario di un locale commerciale e il mio inquilino, saputo che intendevo vendere il bene, mi ha prospettato la possibilità di acquistarlo. Questi ha sottoscritto una proposta nella quale, completerebbe l'iter di acquisto, versandomi in 5 mesi, 3 caparre confirmatorie bimestrali, fino ad arrivare ad Aprile, mese del rogito, nel quale completerà il saldo con il ricavo di un mutuo.
La sua premura però era che cessasse di pagarmi la locazione fino al rogito, per rientrare un minimo delle forti spese d'acquisto che dovrà affrontare.
Io non ho nulla in contrario poiché questi, è inquilino già da moltissimi anni e ad oggi, conserviamo un buonissimo rapporto.
Per espletare tale procedura, il mio notaio mi ha consigliato di trasferire la proprietà materiale e legale del bene, già al preliminare con ogni responsabilità sul bene in capo all'acquirente e contestuale cessazione del contratto di locazione poiché la parte promissaria acquirente, ottiene già l'utilizzo delle mura.
Ovviamente ho chiesto al notaio cosa accadrebbe se questi diventasse inadempiente nelle pattuizioni preliminari; ossia se non mi pagasse un rateo prestabilito. Questi mi ha detto che con una ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA io tornerei nel giro di poco, in possesso del bene sia materialmente che legalmente ed avrei diritto a trattenere le somme versate a titolo di caparre confirmatorie e, all'abbisogna, chiedere finanche i danni per la mancata vendita a terzi.
Ho bisogno di sapere da voi, in base alla vostra certamente più ampia esperienza, se le cose stanno effettivamente così o se, per tutelarmi, devo aggiungere altre clausole o impostare diversamente l'operazione.
Voglio portarla a casa , ma non voglio, capirete, fare fesserie, pur fidandomi quasi ciecamente del mio interlocutore. Preciso che non ci sono condizioni sospensive come ad esempio quella sull'ottenimento del mutuo.

Di seguito l'iter propostomi:
OFFERTA: 110.000,00
preliminare: 12.000 (caparra confirmatoria) Novembre - fine contratto di locazione e consegna.
II versamento: 6.000 (II caparra confirmatoria) Gennaio
II versamento: 6.000 (III caparra confirmatoria) Marzo
Atto definitivo: 88.000 (Netto ricavo mutuo) Aprile
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Gent.mi,
sono proprietario di un locale commerciale e il mio inquilino, saputo che intendevo vendere il bene, mi ha prospettato la possibilità di acquistarlo. Questi ha sottoscritto una proposta nella quale, completerebbe l'iter di acquisto, versandomi in 5 mesi, 3 caparre confirmatorie bimestrali, fino ad arrivare ad Aprile, mese del rogito, nel quale completerà il saldo con il ricavo di un mutuo.
La sua premura però era che cessasse di pagarmi la locazione fino al rogito, per rientrare un minimo delle forti spese d'acquisto che dovrà affrontare.
Io non ho nulla in contrario poiché questi, è inquilino già da moltissimi anni e ad oggi, conserviamo un buonissimo rapporto.
Per espletare tale procedura, il mio notaio mi ha consigliato di trasferire la proprietà materiale e legale del bene, già al preliminare con ogni responsabilità sul bene in capo all'acquirente e contestuale cessazione del contratto di locazione poiché la parte promissaria acquirente, ottiene già l'utilizzo delle mura.
Ovviamente ho chiesto al notaio cosa accadrebbe se questi diventasse inadempiente nelle pattuizioni preliminari; ossia se non mi pagasse un rateo prestabilito. Questi mi ha detto che con una ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA io tornerei nel giro di poco, in possesso del bene sia materialmente che legalmente ed avrei diritto a trattenere le somme versate a titolo di caparre confirmatorie e, all'abbisogna, chiedere finanche i danni per la mancata vendita a terzi.
Ho bisogno di sapere da voi, in base alla vostra certamente più ampia esperienza, se le cose stanno effettivamente così o se, per tutelarmi, devo aggiungere altre clausole o impostare diversamente l'operazione.
Voglio portarla a casa , ma non voglio, capirete, fare fesserie, pur fidandomi quasi ciecamente del mio interlocutore. Preciso che non ci sono condizioni sospensive come ad esempio quella sull'ottenimento del mutuo.

Di seguito l'iter propostomi:
OFFERTA: 110.000,00
preliminare: 12.000 (caparra confirmatoria) Novembre - fine contratto di locazione e consegna.
II versamento: 6.000 (II caparra confirmatoria) Gennaio
II versamento: 6.000 (III caparra confirmatoria) Marzo
Atto definitivo: 88.000 (Netto ricavo mutuo) Aprile
Per quale motivo il mutuo non glielo danno subito?
 

DaniloH

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
In realtà potrebbe averlo come tutti nel giro dei canonici 40 / 60 gg. Mi ha chiesto questa scaletta per aiutarlo un minimo nelle spese. È una persona alla quale possiamo dire di essere legati in famiglia. Sua madre era nostra inquilina prima di lui. Non pagando gli affitti, quanto meno la parcella notarile viene ammortizzata. Tutto qua.. abbiamo parlato in maniera molto franca.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
In realtà potrebbe averlo come tutti nel giro dei canonici 40 / 60 gg. Mi ha chiesto questa scaletta per aiutarlo un minimo nelle spese. È una persona alla quale possiamo dire di essere legati in famiglia. Sua madre era nostra inquilina prima di lui. Non pagando gli affitti, quanto meno la parcella notarile viene ammortizzata. Tutto qua.. abbiamo parlato in maniera molto franca.
Ad ogni diritto corrisponde sempre un dovere...

Mettiamo se poi non riesce ad ottenere il mutuo per un problema sull'immobile, magari "nascosto" e di cui anche te proprietario ad oggi ignori l'esistenza? A quel punto sarai tu a dovergli ridare il doppio della caparra. Io partirei dal mutuo... Ottenuto il mutuo, poi tutto si può fare.
 

DaniloH

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Bene Brina.. grazie per l'interessamento e la premura. Cercavo però, solo un informazione più specifica. Volevo sapere se legalmente dinanzi all'insolvenza, fosse vero che con una esecuzione in forma specifica, potessi riprendermi il bene in forma materiale e giuridica.
Grazie
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Eccomi.
Perdonate l'imperdonabile ritardo.
La soluzione proposta dal Notaio è assolutamente percorribile e ti tutela in caso di inadempimento dell'acquirente.
Non vedo criticità particolari.
 

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Buonasera, stiamo cercando di stipulare un preliminare di vendita a mia nipote, essendo 4 proprietari; può lei iniziare i lavori per detrazione 110% solo con la firma del preliminare ? Grazie .
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